Hỏi bất kỳ chuyên gia bất động sản nào về lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản thương mại và bạn có thể sẽ kích hoạt độc thoại về cách các tài sản đó là một thỏa thuận tốt hơn so với bất động sản nhà ở. Chủ sở hữu tài sản thương mại yêu thích dòng tiền bổ sung, quy mô kinh tế có lợi, sân chơi tương đối rộng mở, thị trường phong phú cho các nhà quản lý bất động sản tốt, giá cả phải chăng và khoản chi trả lớn hơn từ bất động sản thương mại.
Nhưng làm thế nào để bạn đánh giá các thuộc tính tốt nhất? Và những gì tách biệt các giao dịch lớn từ các công tử?
Giống như hầu hết các bất động sản, thành công bắt đầu với một kế hoạch chi tiết tốt. Đây là một để giúp bạn đánh giá một thỏa thuận tài sản thương mại tốt.
Tìm hiểu những gì người trong cuộc biết
Để trở thành một người chơi trong bất động sản thương mại, hãy học cách suy nghĩ như một chuyên gia. Ví dụ, biết rằng tài sản thương mại có giá trị khác với tài sản dân cư. Thu nhập từ bất động sản thương mại có liên quan trực tiếp đến cảnh quay vuông có thể sử dụng của nó. Đó không phải là trường hợp với nhà riêng lẻ. Bạn cũng sẽ thấy một dòng tiền lớn hơn với tài sản thương mại. Toán học rất đơn giản: chẳng hạn, bạn sẽ kiếm được nhiều thu nhập hơn cho các gia đình nhiều gia đình, hơn là ở nhà một gia đình. Cũng biết rằng cho thuê tài sản thương mại dài hơn so với nhà ở một gia đình. Điều đó mở đường cho dòng tiền lớn hơn. Cuối cùng, nếu bạn đang ở trong một môi trường tín dụng chặt chẽ hơn, hãy đảm bảo đến với tiền mặt trong tay. Người cho vay bất động sản thương mại muốn giảm ít nhất 30% trước khi họ cho vay đèn xanh.
Vạch ra một kế hoạch hành động
Đặt tham số là ưu tiên hàng đầu trong giao dịch bất động sản thương mại. Ví dụ, hãy tự hỏi bạn có thể đủ khả năng chi trả bao nhiêu và sau đó mua sắm các khoản thế chấp để có ý thức về việc bạn sẽ trả bao nhiêu trong suốt thời gian của thế chấp. Sử dụng các công cụ như máy tính thế chấp có thể giúp bạn phát triển các ước tính tốt về tổng chi phí cho ngôi nhà của bạn.
Các câu hỏi quan trọng khác để tự hỏi mình bao gồm: Bạn dự kiến sẽ kiếm được bao nhiêu cho thỏa thuận này? Các cầu thủ quan trọng là ai? Có bao nhiêu người thuê nhà đã ở trên tàu và trả tiền thuê nhà? Bạn cần bao nhiêu chỗ cho thuê?
Học cách nhận biết một giao dịch tốt
Các chuyên gia bất động sản hàng đầu biết một thỏa thuận tốt khi họ nhìn thấy một. Bí mật của họ là gì? Đầu tiên, họ có một chiến lược rút lui - những giao dịch tốt nhất là những giao dịch mà bạn biết bạn có thể bỏ đi. Điều này giúp có một con mắt sắc bén của chủ đất - luôn tìm kiếm thiệt hại cần sửa chữa, biết cách đánh giá rủi ro và đảm bảo thoát ra khỏi máy tính để đảm bảo rằng tài sản đáp ứng các mục tiêu tài chính của bạn.
Làm quen với các số liệu thương mại bất động sản quan trọng
Các số liệu chính phổ biến để sử dụng khi đánh giá bất động sản bao gồm:
Thu nhập hoạt động ròng (NOI)
NOI của bất động sản thương mại được tính bằng cách đánh giá tổng thu nhập hoạt động năm đầu tiên của tài sản và sau đó trừ chi phí hoạt động cho năm đầu tiên. Bạn muốn có NOI tích cực.
Lãi suất trần
Tỷ lệ "giới hạn" của tài sản bất động sản - hoặc vốn hóa - được sử dụng để tính giá trị của các tài sản tạo thu nhập. Ví dụ, một khu chung cư gồm năm căn trở lên, các tòa nhà văn phòng thương mại và trung tâm thương mại nhỏ hơn đều là những ứng cử viên tốt để xác định tỷ lệ giới hạn. Tỷ lệ giới hạn được sử dụng để ước tính giá trị hiện tại ròng của lợi nhuận hoặc dòng tiền trong tương lai; quá trình này còn được gọi là vốn hóa thu nhập.
Tiền mặt
Các nhà đầu tư bất động sản thương mại dựa vào tài chính để mua tài sản của họ thường tuân thủ công thức tiền mặt để so sánh hiệu suất của năm đầu tiên của tài sản cạnh tranh. Tiền mặt lấy thực tế là nhà đầu tư đang nghi vấn không yêu cầu 100% tiền mặt để mua tài sản, nhưng cũng có lý do nhà đầu tư sẽ không giữ tất cả NOI vì họ phải sử dụng một số của nó để thực hiện thanh toán thế chấp. Để khám phá tiền mặt bằng tiền mặt, các nhà đầu tư bất động sản phải xác định số tiền cần đầu tư để mua bất động sản hoặc khoản đầu tư ban đầu của họ.
Tìm kiếm người bán có động lực
Giống như bất kỳ doanh nghiệp, khách hàng lái xe bất động sản. Công việc của bạn là tìm ra chúng - cụ thể là những người đã sẵn sàng và mong muốn bán dưới giá trị thị trường. Thực tế là không có gì xảy ra hoặc thậm chí là vấn đề trong bất động sản cho đến khi bạn tìm thấy một thỏa thuận, thường đi kèm với một người bán có động lực. Đây là một người có lý do cấp bách để bán dưới giá trị thị trường. Nếu người bán của bạn không có động lực, họ sẽ không sẵn lòng đàm phán.
Khám phá nghệ thuật "canh tác" hàng xóm
Một cách tuyệt vời để đánh giá một tài sản thương mại là nghiên cứu khu phố nằm ở đó bằng cách mở nhà, nói chuyện với các chủ khu phố khác và tìm kiếm vị trí tuyển dụng.
Sử dụng phương pháp "ba mũi nhọn" để đánh giá các thuộc tính
Có thể thích nghi khi tìm kiếm các giao dịch lớn. Sử dụng internet, đọc các quảng cáo được phân loại và thuê chó chim để tìm cho bạn những đặc tính tốt nhất. Chó chim bất động sản có thể giúp bạn tìm thấy đầu tư có giá trị để đổi lấy một khoản phí giới thiệu.
Điểm mấu chốt
Nhìn chung, việc tìm kiếm và đánh giá các tài sản thương mại không chỉ là về các khu vực nông nghiệp, nhận được một mức giá tuyệt vời hoặc gửi tín hiệu khói để mang người bán đến cho bạn. Trọng tâm của hành động là giao tiếp cơ bản của con người. Đó là về việc xây dựng mối quan hệ và mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản, vì vậy họ cảm thấy thoải mái khi nói về những giao dịch tốt lành và làm kinh doanh với bạn.
