Mua lại là gì?
Mua lại là một loại giảm giá liên quan đến các khoản vay thế chấp nhà. Nó liên quan đến người cho vay cung cấp một ưu đãi tiền mặt trả trước cho người vay để đổi lấy việc chấp nhận mức lãi suất cao hơn cho khoản vay.
Thông thường, việc mua lại có lợi hơn cho người vay nếu họ muốn bán lại tài sản đã mua trong một khoảng thời gian ngắn. Điều quan trọng, ưu đãi tiền mặt không thể vượt quá chi phí thanh toán liên quan đến khoản vay.
Chìa khóa chính
- Mua lại là một loại giảm giá trong đó người vay của khoản vay thế chấp chấp nhận mức lãi suất cao hơn để đổi lấy một ưu đãi tiền mặt trả trước. Mối quan hệ giữa quy mô của ưu đãi tiền mặt và số tiền tăng lãi được thỏa thuận giữa người cho vay và người đi vay Tuy nhiên, một công thức điển hình là cho mỗi phần trăm của ưu đãi tiền mặt để tăng lãi suất 0, 25%. Mua đôi khi cũng được trả cho các nhà môi giới thế chấp và cho các nhân viên cho vay của ngân hàng. Do đó, người vay phải cẩn thận để xác định liệu lãi suất được trích dẫn cho họ có bị ảnh hưởng bởi bất kỳ thỏa thuận nào như vậy không.
Hiểu về việc mua
Mua thường được sử dụng bởi những người vay thế chấp muốn giảm chi phí giải quyết cho vay ra khỏi túi của họ. Bởi vì việc mua lại dẫn đến lãi suất cao hơn cho khoản vay, người vay có hiệu quả vay tiền với tỷ lệ cao hơn đó và sử dụng nó để trả cho một số hoặc tất cả các chi phí thanh toán.
Bởi vì lãi suất cao hơn áp dụng cho toàn bộ số dư của thế chấp, nên việc chọn mua thường chỉ mang tính kinh tế nếu người đi vay không có ý định giữ thế chấp trong một thời gian dài. Trong những tình huống này, ưu đãi tiền mặt trả trước có thể bù đắp nhiều hơn chi phí lãi vay, xem xét rằng những chi phí lãi suất đó sẽ chỉ được chịu trong một khoảng thời gian giới hạn.
Một cân nhắc khác cần lưu ý là việc mua lại đôi khi cũng được trả cho các nhà môi giới thế chấp. Trong những tình huống này, nhà môi giới có thể được khuyến khích một cách hiệu quả để khuyến khích người vay chấp nhận lãi suất trên thị trường đối với các khoản vay thế chấp của họ, còn được gọi là phí bảo hiểm chênh lệch lãi suất (YSP). Nếu những thỏa thuận mua bán này không được tiết lộ rõ ràng cho người mua, họ có thể tạo ra xung đột lợi ích giữa hai bên.
Trước năm 2010, các khoản giảm giá mua lại của các nhà môi giới thế chấp thường bị che khuất trong các điều khoản cho vay của các khoản thế chấp mà họ đã bán, khiến người vay khó phát hiện khi họ trả YSP cho khoản vay thế chấp của họ. Kể từ đó, những thay đổi trong hướng dẫn của liên bang đối với ước tính khoản vay mới yêu cầu YSP của các nhà môi giới thế chấp phải được công bố rõ ràng cho người mua.
Mặc dù những cải tiến này, tuy nhiên, nguy cơ xung đột tiềm ẩn vẫn còn. Cụ thể, giảm giá mua và các ưu đãi khác như vậy đôi khi cũng được trao cho các nhân viên cho vay trong chính các tổ chức cho vay. Trong những trường hợp này, có thể có rất ít khả năng thực tế cho người đi vay để phát hiện xem tỷ lệ họ phải trả có bị ảnh hưởng bởi những ưu đãi này hay không. Để phòng ngừa, người vay nên đặt câu hỏi cẩn thận và trực tiếp cho nhân viên cho vay về việc, nếu có, các chương trình ưu đãi được áp dụng liên quan đến khoản vay của họ.
Ví dụ về thế giới thực của việc mua lại
Để minh họa, hãy xem xét một người mua muốn bảo đảm khoản thế chấp 100.000 đô la. Lãi suất tiêu chuẩn mà ngân hàng đưa ra là 4, 50%. Tuy nhiên, người mua muốn sử dụng khoản hoàn lại tiền mua bằng 2, 50% giá trị khoản vay. Trong kịch bản đó, người mua sẽ nhận được ưu đãi tiền mặt trị giá 2.500 đô la để đổi lấy việc chấp nhận mức lãi suất cao hơn bình thường.
Mặc dù mức chính xác của lãi suất mới sẽ được đàm phán, nhưng công thức điển hình là cho mỗi tỷ lệ phần trăm giảm giá dẫn đến tăng 0, 25% so với lãi suất thế chấp. Do đó, trong ví dụ trên, ưu đãi tiền mặt 2, 50% sẽ dẫn đến tăng lãi suất 0, 625%. Do đó, lãi suất mới sẽ là 5.125%.
