Mục lục
- Cách tìm nhà bị tịch thu
- Các giai đoạn tịch thu nhà
- Tại sao nhà bị tịch thu rẻ hơn
- Rủi ro khi mua nhà bị tịch thu
- Mua nhà bị tịch thu
- Tùy chọn tài chính
- Điểm mấu chốt
Trước cuộc khủng hoảng thế chấp 2008-2009, mua nhà bị tịch thu là một đề xuất khó khăn. Những người săn lùng bất động sản phải theo các cuộc đấu giá được đưa ra tại các tòa án hoặc sàng lọc thông qua các hồ sơ pháp lý. Nhưng làn sóng nhà bị tịch thu do cuộc khủng hoảng dưới chuẩn mang lại không chỉ làm tăng số lượng tài sản có sẵn mà còn giúp việc tìm kiếm và mua chúng dễ dàng hơn. Trong thực tế, ngày nay quá trình này thường tương tự như việc tìm kiếm bất kỳ loại nhà nào khác. Nhà bị tịch thu có sẵn ở hầu hết các thị trường bất động sản trên cả nước, tạo cơ hội cho chủ nhà và nhà đầu tư.
chìa khóa
- Không bao giờ dễ dàng tìm thấy một ngôi nhà bị tịch thu để bán: Nhiều trang web trực tuyến chuyên về chúng. Có một số loại nhà bị tịch thu, bao gồm tiền tịch thu, bán khống, bán cảnh sát và sở hữu bất động sản. Lợi thế lớn của việc mua nhà bị tịch thu là mức giá thấp. Nhược điểm bao gồm tình trạng xấu có thể xảy ra của một ngôi nhà, thời gian mua và sự cạnh tranh từ các chân chèo chuyên nghiệp. Các lựa chọn tài chính do chính phủ tài trợ đều có sẵn cho nhà bị tịch thu.
Cách tìm nhà bị tịch thu
Người ta có thể tìm thấy các tài sản bị tịch thu trong các trang web và trang web dịch vụ đa danh sách (MLS), thông qua các tìm kiếm bất động sản trực tuyến, văn phòng ngân hàng và trang web, và báo địa phương. Trong các dịch vụ đa danh sách địa phương, các tài sản đang bị tịch thu có thể không được tô sáng mỗi se; điều này chỉ có thể được nêu trong mô tả tài sản.
Một tuyến đường trực tiếp hơn là nhiều trang web hiện chuyên về nhà cửa và tài sản đang bị tịch thu, như HomePath.com của Fannie Mae và usa-foreclenses.com. Một số tổ chức tài chính, như Bank of America, cũng cung cấp các trang dành riêng để giúp bạn tìm kiếm một ngôi nhà bị tịch thu.
Người cho vay ngày càng bán tài sản bị tịch thu của họ thông qua các đại lý bất động sản, vì vậy đừng ngần ngại hỏi một nhà môi giới bất động sản hoặc đại lý cho các cơ hội. Một số ưu điểm bất động sản thậm chí chuyên về tài sản bị tịch thu.
Những ngôi nhà trong nhiều giai đoạn bị tịch thu
Cụ thể hơn, việc định vị một ngôi nhà bị tịch thu phụ thuộc vào chính xác nơi nó đang ở trong quá trình tịch thu nhà: Các tài sản vẫn có thể được sở hữu bởi chủ sở hữu ban đầu (trong giai đoạn trước, trong trường hợp bị tịch thu trước và tài sản bán khống), hoặc bởi một thực thể như vậy như một ngân hàng hoặc chính phủ (trong những người sau này).
Dưới đây là năm loại tịch thu và cách tiếp cận để mua.
1. Tiền tịch thu
Một tài sản đang bị tịch thu trước khi người cho vay thế chấp đã thông báo cho người vay rằng họ mặc định, nhưng trước khi tài sản được rao bán đấu giá. Nếu chủ nhà có thể bán bất động sản trong thời gian này, họ có thể tránh được các thủ tục tịch thu nhà và ảnh hưởng tiêu cực đến lịch sử tín dụng và triển vọng tương lai của họ. Như vậy, một số chủ nhà sẵn sàng đàm phán. Tiền tịch thu thường được liệt kê trong các tòa nhà tòa án quận và thành phố. Ngoài ra, nhiều tài nguyên trực tuyến, bao gồm www.foreclenses.com, liệt kê các thuộc tính đang trong giai đoạn tiền tịch thu.
2. Bán hàng ngắn
Bán hàng ngắn xảy ra khi người cho vay sẵn sàng chấp nhận ít hơn cho tài sản so với những gì nợ trên thế chấp. Người vay không nhất thiết phải mặc định thanh toán thế chấp cho người cho vay để đồng ý bán khống; tuy nhiên, họ thường cần phải chứng minh một số loại khó khăn tài chính, chẳng hạn như mất việc, có khả năng dẫn đến vỡ nợ. Thường thì nơi cư trú trong câu hỏi là dưới nước, có nghĩa là nó có giá trị ít hơn số dư thế chấp nổi bật. Để đủ điều kiện là bán khống, người cho vay phải đồng ý "bán tài sản ngắn" bằng cách chấp nhận ít hơn số nợ, và nhà phải được liệt kê để bán. Các tài sản này thường được quảng cáo là bán hàng ngắn "chờ phê duyệt ngân hàng."
Mua một tài sản bán ngắn hầu hết đều giống như mua truyền thống, nhưng ngôn ngữ trong hợp đồng sẽ khác nhau, xác định rằng các điều khoản phải tuân theo sự chấp thuận của người cho vay. Một ngân hàng có thể mất vài tháng để đáp ứng với một đề nghị bán ngắn, vì vậy quá trình này có thể mất nhiều thời gian hơn so với mua hàng truyền thống. Nhiều trang web bất động sản, bao gồm các công ty cá nhân hoặc dịch vụ niêm yết, cung cấp tùy chọn để tìm kiếm theo trạng thái bán ngắn.
3. Đấu giá bán cảnh sát
Một cuộc đấu giá bán cảnh sát xảy ra sau khi người cho vay đã thông báo cho người vay mặc định và cho phép một thời gian ân hạn cho người vay để bắt kịp các khoản thanh toán thế chấp. Một cuộc đấu giá được thiết kế cho người cho vay để nhanh chóng được hoàn trả cho khoản vay mặc định. Những phiên đấu giá này thường xảy ra trên các bước của tòa án thành phố, được quản lý bởi các cơ quan thực thi pháp luật địa phương. Tài sản được bán đấu giá cho người trả giá cao nhất tại một địa điểm, ngày và giờ được công bố công khai. Những thông báo này có thể được tìm thấy trên các tờ báo địa phương và ở nhiều địa điểm trực tuyến bằng cách thực hiện tìm kiếm "đấu giá bán cảnh sát trưởng".
4. Tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng
Các tài sản không bán đấu giá trở lại ngân hàng; nghĩa là, họ trở thành tài sản thuộc sở hữu bất động sản (REO). Họ thường được quản lý bởi bộ phận REO của tổ chức. Các nguồn trực tuyến như www.realtytrac.com có danh sách rộng rãi các tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng đó. Những gì có thể được tìm kiếm theo thành phố, tiểu bang hoặc mã zip.
5. Tài sản thuộc sở hữu của chính phủ
Một số ngôi nhà được mua bằng các khoản vay được đảm bảo bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) hoặc Bộ Cựu chiến binh (VA). Khi các tài sản này bị tịch thu, chúng được chính phủ thu hồi và bán bởi các nhà môi giới làm việc cho cơ quan liên bang. Một nhà môi giới đăng ký chính phủ phải được liên hệ để mua một tài sản thuộc sở hữu của chính phủ. Người mua có thể nghiên cứu các khả năng trên www.hud.gov (nhấp vào "VÙNG CHỦ ĐỀ" và chọn "Nhà để bán").
Tại sao nhà bị tịch thu rẻ hơn
Tất nhiên, điểm bán lớn nhất của nhà bị tịch thu là giá giảm rõ rệt của họ thường thấp hơn đáng kể so với các bất động sản tương tự khác trong cùng khu vực (được gọi là so sánh, hoặc so sánh, trong môi giới nói). Hầu hết các nhà bị tịch thu được bán ở mức 5% dưới giá trị thị trường, ít nhất, với mức giảm giá thậm chí còn lớn hơn ở các khu vực nhất định. Người mua cũng có thể tận dụng các khoản tiết kiệm bổ sung với các đặc quyền như giảm các khoản thanh toán, lãi suất thấp hơn hoặc loại bỏ phí thẩm định và chi phí đóng cửa nhất định.
Điều gì làm cho họ một thỏa thuận như vậy? Nếu nơi cư trú đang trong giai đoạn tiền bị tịch thu hoặc bán khống, chủ sở hữu của nó đang ở trong một ràng buộc tài chính. Và thời gian không đứng về phía họ: Họ phải dỡ tài sản và lấy những gì họ có thể trong khi họ có thể, vì sợ rằng họ sẽ mất hoàn toàn. Nói tóm lại, những người bán hàng này không đàm phán chính xác từ một vị trí của sức mạnh. Mặc dù có vẻ tàn nhẫn để lợi dụng sự bất hạnh của người khác, người mua có thể được hưởng lợi.
Họ có thể hưởng lợi nhiều hơn nếu tài sản trên thực tế đã bị tịch thu. Văn phòng cảnh sát trưởng không quan tâm đến việc treo lên một ngôi nhà; các ngân hàng không muốn kinh doanh tại địa chủ. Các tổ chức tài chính thường muốn loại bỏ ngay lập tức các tài sản bị tịch thu (với mức giá hợp lý, dĩ nhiên, họ phải trả lời cho các nhà đầu tư và kiểm toán viên rằng họ đã cố gắng thu hồi càng nhiều số tiền vay ban đầu càng tốt). Một lần nữa, người mua có thể tận dụng tình huống này.
Cuối cùng, những ngôi nhà bị tịch thu thường được bán trong tình trạng "như hiện tại" nếu có thiệt hại, chủ sở hữu sửa chữa không phải là một phần của phương trình, và, như người hâm mộ xe hơi và đồ nội thất cổ điển biết, "như hiện tại" giảm giá. Tất nhiên, "như hiện tại" có thể là con dao hai lưỡi, như chúng ta sẽ thảo luận dưới đây.
Rủi ro khi mua nhà bị tịch thu
Giá dưới thị trường là điểm cộng lớn của việc mua nhà bị tịch thu. Nhưng những tính chất này cũng mang theo những cạm bẫy của chúng.
Vấn đề tài sản
Trong khi nó mang một khoản chiết khấu bù, điều kiện "như hiện tại" có thể khá nghiệt ngã. Nếu nhà vẫn đang bị chủ sở hữu chiếm giữ, thì thường thì bảo trì rất kém, nếu người dân không thể thanh toán thế chấp, họ cũng có khả năng bị tụt hậu vì phải trả tiền bảo trì thường xuyên, chưa kể đến việc sửa chữa lớn. Ngoài ra, một số người đang phải đối mặt hoặc bị buộc phải tịch thu nhà, và tỏ ra thất vọng về nhà của họ trước khi ngân hàng tái chiếm. Điều này thường liên quan đến việc loại bỏ các thiết bị và đồ đạc, và đôi khi thậm chí phá hoại hoàn toàn.
Chi phí ẩn
Cùng với công việc sửa chữa và cải tạo không lường trước, các khoản nợ như thuế ngược và thế chấp (mà tài sản đấu giá thường được gắn với chúng, bởi IRS hoặc nhà nước hoặc các chủ nợ khác) có thể thêm chi phí cho một ngôi nhà mong muốn khác. Bất cứ khoản nợ nào, trước tiên chính phủ phải được thanh toán và giải quyết trước khi quá trình mua có thể được tiến hành. Điều này áp dụng chủ yếu cho các tài sản được bán đấu giá; một ngân hàng sẽ luôn thanh toán mọi khoản thế chấp gắn liền với tài sản trước khi bán lại cho bên khác.
Quá trình chậm
Các biến chứng trước thường có nghĩa là rất nhiều giấy tờ. Thông thường, nhà bị tịch thu sẽ có một số tài liệu bổ sung phải hoàn thành để chuẩn bị cho việc đóng cửa, điều này không phải lúc nào cũng đúng lúc. Nếu đó là một tình huống bán ngắn, người cho vay của chủ sở hữu phải chấp thuận thỏa thuận và điều đó có thể mất một thời gian, như đã đề cập trước đó. Thiệt hại nghiêm trọng được tìm thấy trong ngôi nhà có thể dẫn đến việc thẩm định nhà thấp hơn, điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng đảm bảo khoản vay của người mua. Một số người cho vay sẽ không cho vay dưới một số tiền nhất định vì tiềm năng lợi nhuận của khoản vay ít hơn không đáng để mạo hiểm.
Mặc dù bạn nghĩ rằng một ngân hàng sẽ sẵn sàng dỡ bỏ một nơi cư trú bị thu hồi, thời gian phản hồi giữa ngân hàng và các bên liên quan khác cũng có thể chậm chạp với các tài sản REO. Lượng thời gian cần thiết để nhận được phản hồi về giá thầu của bạn có thể thay đổi lớn; nếu ngân hàng nắm giữ tài sản của bạn bị ngập trong nhà bị tịch thu, thì ngân hàng có thể mất nhiều thời gian hơn để ngân hàng xử lý yêu cầu của bạn. Các ngân hàng tồn đọng đáng kể đã được biết là mất đến 90 ngày để trả lời một đề nghị. Nếu bạn có kế hoạch tài trợ cho việc mua hàng, bạn nên khôn ngoan dành thời gian để có được sự chấp thuận trước để thế chấp.
Cuộc thi
Như với bất kỳ thị trường nào, bất cứ khi nào có cơ hội mua được thứ gì đó với mức chiết khấu từ tỷ giá sẽ tăng, nhu cầu sẽ tăng cao. Vì vậy, sự quan tâm và cạnh tranh gia tăng không chỉ từ những người thuê nhà tiềm năng mà còn từ các nhà đầu tư và các chuyên gia lật lọng, không thể tránh khỏi khi giao dịch với các tài sản bị tịch thu đáng giá. Rất thường xuyên, một ngôi nhà bị tịch thu có thể được định giá hấp dẫn bên dưới các ngôi nhà khác trong khu vực xung quanh, nhưng khi có thông tin, rất nhiều lời đề nghị có thể đến nhanh chóng và một cuộc chiến đấu thầu xảy ra. Vì vậy, những gì đã từng là một ngôi nhà giá thấp trong một khu phố lớn có thể nhanh chóng trở thành một tài sản đắt tiền.
Người mua tiềm năng của nhà bị tịch thu có thể là khôn ngoan để gửi giá thầu trên một số tài sản cùng một lúc bởi vì người mua cạnh tranh có thể bảo đảm một tài sản với giá thầu cao hơn hoặc cung cấp toàn bộ tiền mặt. Nhưng đừng nản lòng nếu người khác bỏ qua lời đề nghị của bạn cho một tài sản cụ thể; kiểm tra lại định kỳ để xem nó có xuất hiện lại trong kho của ngân hàng không. Giao dịch tịch thu có xu hướng rơi qua khá thường xuyên.
Mua nhà bị tịch thu
Nếu mua từ ngân hàng, bạn sẽ cần nâng cao kỹ năng thương lượng của mình và bắt đầu quy trình với ưu đãi bóng thấp trên tài sản bạn muốn. Các ngân hàng đã tích lũy hàng tồn kho khá lớn của các tài sản bị tịch thu sẽ có xu hướng đàm phán về giá hơn; Ngân hàng đã nắm giữ tài sản càng lâu, tỷ lệ cược sẽ xem xét nghiêm túc các đề nghị thấp hơn, đặc biệt là đối với các tài sản đã được giữ trong thời gian dài hơn. Do đó, có lẽ bạn nên đặt giá thầu ban đầu của mình ở mức giá thấp hơn ít nhất 20% so với giá thị trường hiện tại hoặc thậm chí nhiều hơn nếu tài sản bạn đặt giá thầu nằm ở khu vực có tỷ lệ bị tịch thu cao.
Tùy chọn tài chính cho nhà bị tịch thu
Bạn có thể sử dụng một khoản thế chấp để mua một tài sản REO, mặc dù những người cho vay tư nhân có xu hướng không khéo léo trong việc tài trợ cho các giao dịch bị tịch thu. Tuy nhiên, một số tùy chọn tài chính do chính phủ tài trợ có sẵn cho những người đủ điều kiện: 203 (k) khoản vay từ Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), chương trình HomePath ReadyBuyer của Fannie Mae và chương trình HomeSteps thông qua Freddie Mac.
203 (k) Cho vay
FHA đã thiết kế các khoản vay 203 (k) của mình để giúp xoa dịu những lo ngại của các ngân hàng nếu không tránh khỏi REO có rủi ro cao. mua hàng. Bằng cách tính phí cho người vay một khoản bảo hiểm thế chấp, họ có thể đảm bảo các khoản vay được thực hiện bởi những người cho vay tư nhân tham gia chương trình.
Đối với người vay, một trong những lợi thế lớn là khả năng tài trợ cho việc mua nhà, cộng với bất kỳ sửa chữa bắt buộc nào, trong một thế chấp duy nhất. Phiên bản cơ bản hơn, khoản vay 203 (k) được sắp xếp hợp lý, dành cho sửa chữa hạn chế không yêu cầu các kế hoạch kỹ thuật hoặc kiến trúc. Các cá nhân có thể vay tới 35.000 đô la so với giá bán của căn nhà để chi trả cho các biện pháp khắc phục cơ bản như thiết bị mới, vách ngoài và cửa sổ.
Với các bản sửa lỗi rộng hơn, chẳng hạn như xây dựng một bổ sung hoặc chăm sóc thiệt hại cấu trúc, khoản vay 203 (k) truyền thống thường là lựa chọn tốt nhất. Không giống như biến thể được sắp xếp hợp lý, chủ nhà phải lấy ra ít nhất 5.000 đô la; số tiền tối đa được dựa trên giới hạn FHA cho mỗi quận. Ngoài ra, bạn phải trả tiền cho một nhà tư vấn độc lập để kiểm tra tài sản và xác minh rằng công việc đáp ứng các nguyên tắc của chương trình.
Một nhược điểm nữa đối với các khoản vay này là giá cả. Bên cạnh việc trả bảo hiểm thế chấp, người vay thường trả lãi suất cao hơn một phần tư so với các khoản vay thông thường. Họ cũng có thể phải vượt qua một hoặc hai điểm, đó là các khoản phí trả trước, mỗi khoản trị giá 1% số tiền gốc.
Hình 1. So sánh giữa các khoản vay 203 (k) truyền thống và phiên bản được sắp xếp hợp lý.
HomePath ReadyBuyer
Chương trình HomePath ReadyBuyer được cung cấp bởi Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang (FNMA) Fannie Mae, vì nó được biết đến một cách trìu mến đối với những người mua lần đầu. Sau khi hoàn thành khóa học giáo dục mua nhà bắt buộc, có sẵn để được trực tuyến, người tham gia có thể nhận được tới 3% hỗ trợ chi phí đối với việc mua một tài sản bị tịch thu thuộc sở hữu của Fannie Mae. Doanh nghiệp được chính phủ tài trợ này cũng cung cấp các khoản nghỉ khác; Người mua nhà có thể chỉ cần đưa 500 đô la tiền kiếm được, chẳng hạn, và bảo hiểm thế chấp tư nhân có thể bị hủy sau khi vốn chủ sở hữu của bạn trong nhà đạt 20%.
Trang chủ
Freddie Mac cung cấp thanh khoản cho thị trường thế chấp bằng cách mua các khoản vay từ ngân hàng, gộp chúng và bán chúng cho các nhà đầu tư dưới dạng chứng khoán. Với HomeSteps, tổ chức này thông qua các đối tác cho vay tư nhân, tổ chức này cung cấp tài chính đặc biệt cho những người muốn chỉ mua các tài sản bị tịch thu mà họ sở hữu. HomeSteps hiện chỉ khả dụng ở các tiểu bang sau: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas và Virginia.
Người mua có thể tìm thấy một danh sách các tài sản của một gia đình, căn hộ và nhiều gia đình trên trang web HomeSteps.
Điểm mấu chốt
Nhìn bề ngoài, những ngôi nhà bị tịch thu có vẻ rất hấp dẫn. Tuy nhiên, chi phí có thể cực kỳ khó lường và những thiệt hại tiềm ẩn có thể khiến một tài sản không mong muốn. Quá trình mua thường chậm chạp, có thể thúc đẩy những suy nghĩ thứ hai trong tâm trí người mua, trong khi nhu cầu lớn để lôi kéo tài sản bị tịch thu có thể đẩy một số người mua hy vọng đi.
Với tất cả những gì đã nói, nhà bị tịch thu có thể trở thành những giao dịch đáng kinh ngạc. Người mua có cơ hội duy nhất để trả giá trị dưới thị trường cho những ngôi nhà không có sẵn cho họ trong những trường hợp bình thường. Nếu có tiền tiết kiệm ở phía mua lại, nó sẽ cải thiện khả năng người mua nhận ra sự đánh giá cao tài sản của anh ta và lợi nhuận từ khoản đầu tư của anh ta nếu anh ta bán, trong tương lai.
Nếu được thực hiện có trách nhiệm, việc mua một căn nhà bị tịch thu có thể cho phép người mua gặt hái vô số lợi ích trong nhiều năm tới.
