Tái cấp vốn là gì?
Trong thế giới bất động sản, tái cấp vốn là quá trình thay thế một thế chấp hiện có bằng một thế chấp mới thường mở rộng các điều khoản có lợi hơn cho người đi vay. Bằng cách tái cấp vốn, người đi vay có thể giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của họ, thương lượng mức lãi suất thấp hơn, đàm phán lại số năm của một khoản nợ hay kỳ hạn của khoản vay, loại bỏ những người vay khác khỏi nghĩa vụ vay hoặc truy cập tiền mặt thông qua vốn chủ sở hữu có xây dựng theo thời gian.
Tái cấp vốn bằng tiền mặt là một lựa chọn tái cấp vốn thế chấp, trong đó thế chấp mới có số tiền lớn hơn số tiền vay hiện có để chuyển đổi vốn chủ sở hữu thành tiền mặt.
Chìa khóa chính
- Trong một khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt, một khoản thế chấp mới nhiều hơn số dư thế chấp trước đó và phần chênh lệch được trả bằng tiền mặt. Bạn thường trả lãi suất cao hơn hoặc nhiều điểm hơn cho khoản thế chấp tái cấp tiền mặt, so với tỷ lệ - và tái cấp vốn có kỳ hạn, trong đó số tiền thế chấp của bạn vẫn giữ nguyên. Tùy thuộc vào tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản của bạn, người cho vay sẽ đặt tối đa số tiền bạn có thể rút khi tái cấp vốn.
Tỷ lệ và kỳ hạn so với tái cấp vốn
Khoản tái cấp vốn cho vay thế chấp cơ bản nhất là lãi suất và kỳ hạn. Với loại này, người vay đang cố gắng đạt được mức lãi suất thấp hơn và / hoặc điều chỉnh thời hạn của khoản vay. Ví dụ: nếu một tài sản được mua cách đây nhiều năm khi lãi suất cao hơn, người đi vay có thể thấy thuận lợi cho việc tái cấp vốn để tận dụng mức lãi suất thấp hơn hiện có.
Ngoài ra, các biến số có thể đã thay đổi trong cuộc sống của người vay để giờ đây họ có thể xử lý khoản thế chấp 15 năm (tiết kiệm ồ ạt khi trả lãi), mặc dù điều đó có nghĩa là từ bỏ khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn trong khoản thế chấp 30 năm hiện tại của họ.
Việc tái cấp vốn rút tiền có một mục tiêu khác. Nó cho phép người vay chuyển đổi vốn chủ sở hữu thành tiền mặt bằng cách tạo ra một thế chấp mới với số tiền lớn hơn số tiền hiện đang nợ. Người vay nhận được sự khác biệt giữa hai khoản vay bằng tiền mặt. Điều này là có thể bởi vì người vay chỉ nợ các tổ chức cho vay những gì còn lại trên số tiền thế chấp ban đầu. Số tiền cho vay bổ sung của khoản thế chấp rút tiền, tái cấp vốn được trả cho người vay bằng tiền mặt khi đóng cửa.
So với lãi suất và kỳ hạn, các khoản vay tiền mặt thường đi kèm với lãi suất cao hơn hoặc các chi phí khác, chẳng hạn như điểm. Người cho vay lo lắng rằng những người vay đã rút vốn chủ sở hữu đáng kể có thể dễ dàng thực hiện khoản vay mới của họ, mặc dù điểm tín dụng cao và tỷ lệ cho vay trên giá trị thấp (LTV) có thể xóa tan những lo ngại đó và giúp người vay có được thỏa thuận thuận lợi.
Ví dụ về khoản tái cấp vốn
Một chủ nhà đã thế chấp 200.000 đô la để mua một tài sản và sau nhiều năm, vẫn còn nợ 100.000 đô la. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu đã xây dựng ít nhất 100.000 đô la vốn chủ sở hữu nhà (giả sử giá trị tài sản không giảm xuống dưới 200.000 đô la). Để chuyển đổi một phần vốn chủ sở hữu đó thành tiền mặt, chủ sở hữu có thể chọn cách tái cấp vốn bằng tiền mặt.
Nếu họ muốn chuyển đổi 50.000 đô la vốn cổ phần của mình, họ có thể tái tài trợ bằng cách vay một khoản vay mới với tổng số 150.000 đô la. Khoản thế chấp mới sẽ bao gồm số dư 100.000 đô la còn lại từ khoản vay ban đầu cộng với 50.000 đô la mong muốn có thể được rút ra bằng tiền mặt. Nói cách khác, họ có thể giả định khoản thế chấp mới 150.000 đô la, trả lại 100.000 đô la nợ trong lần thế chấp đầu tiên và còn lại 50.000 đô la.
Lượng tiền mặt tối đa có sẵn cho chủ sở hữu trong khoản tái cấp vốn rút tiền phụ thuộc vào tỷ lệ cho vay trên giá trị của tài sản.
Giới hạn đối với các lựa chọn tái cấp vốn
Bằng cách tính tỷ lệ cho vay trên giá trị hiện tại của tài sản (LTV), người cho vay có thể thiết lập số tiền cho vay tối đa để tái cấp vốn bằng tiền mặt. Người cho vay nhìn vào giá trị thị trường hiện tại của tài sản so với số dư chưa thanh toán mà người vay nợ đối với khoản vay hiện có.
Nếu chúng tôi sử dụng ví dụ trước đó và cho rằng giá trị thị trường hiện tại của tài sản là 250.000 đô la và người cho vay đã đặt LTV tối đa là 80%, số tiền tái cấp vốn tối đa sẽ là 100.000 đô la. 80% LTV sẽ xác định rằng số tiền tối đa của khoản vay mới sẽ là 200.000 đô la, hoặc 250.000 đô la x.80. Sau khi thế chấp ban đầu được trả hết (100.000 đô la), sẽ có 100.000 đô la tiền mặt có sẵn cho người vay.
