Một trong những đổi mới quan trọng nhất từ Phố Wall là hành động gộp các khoản vay lại với nhau để sau đó tách ra thành các công cụ chịu lãi riêng. Khái niệm tài sản đảm bảo và tài trợ có cấu trúc này có trước thị trường cho nghĩa vụ thế chấp tài sản thế chấp (CMO) và nghĩa vụ nợ được thế chấp (CDO). Mãi đến đầu những năm 1980, khái niệm này đã được chính thức hóa bằng cách đóng gói lại các khoản thế chấp để tạo ra ngành công nghiệp bảo mật được thế chấp (MBS).
MBS được bảo đảm bằng một nhóm các khoản thế chấp trong đó tất cả tiền lãi và tiền gốc chỉ đơn giản chuyển qua cho các nhà đầu tư. CMO được tạo ra để cung cấp cho các nhà đầu tư dòng tiền cụ thể thay vì chỉ thông qua tiền lãi và tiền gốc. Các CMO được phát hành lần đầu tiên vào năm 1983 cho Ngân hàng Đầu tư thế chấp Liên bang (Freddie Mac) bởi các ngân hàng đầu tư First Boston và Salomon Brothers, đã lấy một nhóm các khoản vay thế chấp, chia chúng thành các đợt với lãi suất và kỳ hạn khác nhau, và phát hành chứng khoán dựa trên những tranches. Các khoản thế chấp ban đầu được dùng làm tài sản thế chấp.
Trái ngược với CMO, CDO, xuất hiện muộn hơn vào những năm 1980, bao gồm một loạt các khoản vay rộng lớn hơn nhiều so với các khoản thế chấp. Mặc dù có nhiều điểm tương đồng giữa hai loại này, nhưng có một số khác biệt rõ ràng trong cách xây dựng của chúng, các loại cho vay được tổng hợp và các loại nhà đầu tư đang tìm kiếm một trong hai.
CMO - Sinh ra từ một nhu cầu
Nghĩa vụ thế chấp thế chấp (CMO), một loại bảo đảm được thế chấp (MBS), được phát hành bởi một bên thứ ba kinh doanh thế chấp nhà ở. Công ty phát hành CMO thu thập các khoản thế chấp nhà ở và đóng gói lại chúng vào một nhóm cho vay được sử dụng làm tài sản thế chấp để phát hành một bộ chứng khoán mới. Nhà phát hành sau đó chuyển hướng các khoản thanh toán cho vay từ các khoản thế chấp và phân phối cả lãi và gốc cho các nhà đầu tư trong nhóm. Nhà phát hành thu một khoản phí, hoặc lây lan, trên đường đi. Với CMO, các tổ chức phát hành có thể cắt giảm các nguồn thu nhập có thể dự đoán được từ các khoản thế chấp bằng cách sử dụng các đợt, nhưng giống như tất cả các sản phẩm MBS, CMO vẫn phải chịu một số rủi ro trả trước cho các nhà đầu tư. Đây là rủi ro khi các khoản thế chấp trong nhóm sẽ được trả trước sớm, tái cấp vốn và / hoặc mặc định. Không giống như MBS, nhà đầu tư có thể chọn mức độ rủi ro tái đầu tư mà anh ta sẵn sàng nhận trong một CMO.
Dưới đây là một ví dụ về phiên bản đơn giản hóa của ba đợt có kỳ hạn khác nhau bằng cách sử dụng cấu trúc thanh toán tuần tự. Trunk A, B và C đều sẽ nhận được các khoản thanh toán lãi trong suốt cuộc đời của họ, nhưng khoản thanh toán chính sẽ chảy liên tục cho đến khi mỗi CMO được nghỉ hưu. Ví dụ: Tranche C sẽ không nhận được bất kỳ khoản thanh toán chính nào cho đến khi Tranche B nghỉ hưu và Tranche B sẽ không nhận được bất kỳ khoản thanh toán chính nào cho đến khi Tranche A nghỉ hưu.
Mặc dù bản thân chứng khoán có vẻ phức tạp và dễ bị mất trong tất cả các từ viết tắt, quá trình cho vay thế chấp khá đơn giản.
Công ty phát hành CMO, với tư cách là một pháp nhân, là chủ sở hữu hợp pháp của một nhóm các khoản thế chấp được mua từ các ngân hàng và các công ty thế chấp. Trước sự ra đời của việc đóng gói lại các khoản thế chấp, một người vay sẽ đến ngân hàng địa phương của mình, người sẽ cho vay tiền để mua nhà. Sau đó, ngân hàng sẽ giữ thế chấp bằng cách sử dụng ngôi nhà làm tài sản thế chấp cho đến khi nó được trả hết hoặc căn nhà được bán. Trong khi một số ngân hàng vẫn giữ thế chấp trên sổ sách của họ, phần lớn các khoản thế chấp được bán hết ngay sau khi đóng cửa cho các bên thứ ba đóng gói lại chúng. Đối với người cho vay ban đầu, điều này mang lại cảm giác nhẹ nhõm vì họ không còn sở hữu khoản vay hoặc phải phục vụ khoản vay. Các khoản thế chấp này sau đó trở thành tài sản thế chấp và được nhóm lại với các khoản vay có chất lượng tương tự thành các đợt (chỉ là những lát cắt của nhóm các khoản vay). Bằng cách tạo CMO từ nhóm thế chấp, nhà phát hành có thể thiết kế các dòng tiền lãi và tiền gốc cụ thể theo các thời hạn đáo hạn khác nhau để phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư với dòng tiền và kỳ hạn mà họ mong muốn. Đối với các mục đích pháp lý và thuế, CMO được tổ chức bên trong một ống dẫn đầu tư thế chấp bất động sản (REMIC) như một thực thể pháp lý riêng biệt. REMIC được miễn thuế liên bang đối với thu nhập họ thu được từ các khoản thế chấp cơ bản ở cấp độ công ty, nhưng thu nhập trả cho các nhà đầu tư được coi là chịu thuế.
CDO - Một số tốt Một số xấu
Nghĩa vụ nợ được thế chấp (CDO) ra đời vào cuối những năm 1980 và chia sẻ nhiều đặc điểm của CMO: các khoản vay được gộp chung, đóng gói lại thành chứng khoán mới, các nhà đầu tư được trả lãi và gốc khi thu nhập và các khoản tiền được chia thành các đợt mức độ rủi ro và trưởng thành khác nhau. CDO thuộc danh mục được gọi là bảo mật được hỗ trợ bằng tài sản (ABS) và giống như MBS, sử dụng các khoản vay cơ bản làm tài sản hoặc tài sản thế chấp. Sự phát triển của CDO đã lấp đầy khoảng trống và cung cấp một cách hợp lệ cho các tổ chức cho vay về cơ bản chuyển nợ thành đầu tư thông qua chứng khoán hóa, giống như cách các khoản thế chấp được chứng khoán hóa thành CMO. Tương tự như CMO do REMIC phát hành, CDO sử dụng các thực thể có mục đích đặc biệt (SPE) để bảo đảm các khoản vay của họ, phục vụ họ và khớp các nhà đầu tư với chứng khoán đầu tư. Cái hay của CDO là nó có thể nắm giữ mọi khoản thu nhập tạo ra nợ như thẻ tín dụng, vay mua ô tô, vay sinh viên, vay máy bay và nợ doanh nghiệp. Giống như CMO, việc phân chia các khoản cho vay được cấu trúc từ cấp cao đến cấp cơ sở với sự giám sát của các cơ quan xếp hạng, những người chỉ định xếp hạng cấp giống như một trái phiếu phát hành duy nhất, ví dụ AAA, AA +, AA, v.v.
Dưới đây là một ví dụ về cách cấu trúc CDO. Mỗi CDO có một bảng cân đối giống như bất kỳ công ty nào sẽ có. Các tài sản bao gồm các thành phần tạo thu nhập như cho vay, trái phiếu, v.v… Mỗi trái phiếu phát hành bên trái được gắn với một nhóm tài sản cụ thể ở bên phải. Các trái phiếu sau đó được các bên thứ ba đánh giá dựa trên thâm niên của các yêu cầu của họ đối với nhóm và chất lượng cảm nhận của các tài sản cơ bản. Về lý thuyết, trái phiếu xếp hạng chất lượng thấp hơn và thâm niên sẽ khiến tỷ lệ lợi nhuận cao hơn của các nhà đầu tư.
CMO so với CDO
Có nhiều điểm tương đồng giữa CMO và CDO vì cái sau được mô phỏng theo cái trước theo thiết kế. CMO có thể được phát hành bởi các bên tư nhân hoặc được hỗ trợ bởi các cơ quan cho vay chính phủ gần đây (Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang, Hiệp hội thế chấp chính phủ quốc gia, Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang, v.v.) trong khi CDO được dán nhãn riêng.
Mặc dù CMO và CDO có các trình bao bọc tương tự ở bên ngoài, nhưng chúng khác nhau ở bên trong. CMO dễ hiểu hơn một chút vì dòng tiền mà nó cung cấp là từ một nhóm thế chấp cụ thể trong khi dòng tiền CDO có thể được hỗ trợ bằng các khoản vay ô tô, cho vay thẻ tín dụng, cho vay thương mại và thậm chí một số đợt từ CMO. Trong khi thị trường CMO chịu một số tác động từ sự bùng nổ bất động sản năm 2007, thị trường CDO bị ảnh hưởng nặng nề hơn. Chỉ một phần nhỏ của thị trường CMO được coi là thủ tướng phụ trong khi các CDO tạo ra các CMO phụ chính là nắm giữ cốt lõi của họ. Các CDO đã mua các CMO xếp hạng thấp nhất, rủi ro nhất của các CMO pha trộn chúng với các tài sản ABS khác đã phải chịu hậu quả nặng nề khi các chi nhánh chính đi về phía nam. Nhiều khả năng những sai lầm trong quá khứ sẽ không được thực hiện một lần nữa vì có sự giám sát của SEC nhiều hơn trước đây, nhưng đôi khi lịch sử lặp lại. Cả hai sản phẩm đều đóng vai trò tương tự như gộp các khoản vay và tài sản lại với nhau sau đó khớp các nhà đầu tư với dòng tiền, do đó, nhà đầu tư phải quyết định mức độ rủi ro mà họ muốn nhận.
CDO là một phân khúc tương đối nhỏ của thị trường ABS với chỉ có 340 triệu đô la phát hành trong năm 2002 so với tổng thị trường CMO là 4, 7 nghìn tỷ đô la. Thị trường CDO tăng vọt sau năm 2002 khi chứng khoán hóa các khoản vay được hỗ trợ bằng tài sản tăng lên và các nhà phát hành đã thúc đẩy việc mua các đợt CMO rủi ro hơn. Khi thị trường bất động sản mọc lên như nấm, thị trường CDO / CMO cũng tăng lên khi tổng số CDO nổi bật lên tới 1, 3 nghìn tỷ đô la trong năm 2007. Sự tăng trưởng phi thường này đã dừng lại đột ngột khi bong bóng bất động sản vỡ, làm giảm thị trường CDO xuống còn khoảng 850 triệu đô la 2013.
Mặc dù có vẻ tốt trên giấy để mua các đợt CMO rủi ro hơn mà không có nhu cầu và kết hợp chúng vào CDO, chất lượng của các đợt được coi là thủ tướng phụ hóa ra lại không chính yếu hơn nhiều so với suy nghĩ ban đầu. Các cơ quan xếp hạng và tổ chức phát hành CDO vẫn đang phải chịu trách nhiệm, trả tiền phạt và bồi thường sau khi thị trường nhà đất sụp đổ năm 2007 dẫn đến thiệt hại hàng tỷ đô la trong CDO. Nhiều người trở nên vô giá trị chỉ sau một đêm, hạ cấp từ AAA thành rác. Những người đầu tư mạnh vào các CDO rủi ro nhất đã trải qua những mất mát lớn khi những vấn đề đó cuối cùng đã thất bại. Một số nhà phát hành CDO đã bị buộc tội và / hoặc bị phạt vì vai trò của họ trong việc đóng gói các tài sản rủi ro thất bại. Một trong những vụ kiện lớn nhất và được công bố rộng rãi nhất là chống lại Goldman Sachs (NYSE: GS) vào năm 2010, người đã chính thức bị buộc tội và bị phạt vì cấu trúc CDO và không thông báo chính xác cho khách hàng về những rủi ro tiềm ẩn. Dựa trên ước tính từ Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch, các nhà đầu tư đã mất hơn 1 tỷ USD sau khi bụi được giải quyết vào năm 2010.
CDO vẫn tồn tại cho đến ngày nay nhưng sẽ mãi mãi mang vết sẹo của những quyết định tốt trở nên tồi tệ.
Điểm mấu chốt
Các nhà đầu tư trên toàn thế giới đã học được một bài học quý giá từ những ngày đầu của tài sản thế chấp. Phải mất một số suy nghĩ sáng tạo để tìm cách lấy một lượng lớn các khoản vay và tạo các khoản đầu tư bảo đảm cho các nhà đầu tư. Điều này giải phóng vốn cho người cho vay, tạo ra nhiều việc làm cho các nhà phát hành, tạo thanh khoản trong một thị trường không quá thanh khoản và giúp thúc đẩy quyền sở hữu nhà. Quá trình tương tự đã thúc đẩy quyền sở hữu nhà cuối cùng đã thúc đẩy bong bóng bất động sản và sụp đổ sau đó. Quá trình tài sản thế chấp tự sinh lực nhưng cuối cùng lại gây ra sự sụp đổ của chính nó.
