Khoản vay kết hợp là gì?
Một khoản vay kết hợp bao gồm hai khoản vay thế chấp riêng biệt từ cùng một người cho vay, cho cùng một người vay. Một loại cho vay kết hợp cung cấp kinh phí cho việc xây dựng một ngôi nhà mới, tiếp theo là thế chấp thông thường sau khi xây dựng xong. Một loại cho vay kết hợp khác cung cấp hai khoản vay đồng thời cho việc mua một ngôi nhà hiện có. Nó thường được sử dụng khi người mua không thể thanh toán 20% nhưng muốn tránh phải trả tiền bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
Khoản vay kết hợp hoạt động như thế nào
Trong trường hợp của một ngôi nhà mới, một khoản vay kết hợp thường bao gồm một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh để tài trợ cho việc xây dựng, tiếp theo là khoản vay thứ hai, thường là thế chấp 30 năm, sau khi ngôi nhà kết thúc. Thông thường, khoản vay thứ hai sẽ được sử dụng để trả hết khoản đầu tiên, khiến người vay chỉ còn một khoản vay.
Đối với một người nào đó mua một ngôi nhà hiện có, một khoản vay kết hợp có thể ở dạng một con heo đất hoặc thế chấp 80-10-10. Một khoản thế chấp 80-10-10 bao gồm hai khoản vay với một khoản thanh toán xuống. Khoản vay chính bao gồm 80% giá mua nhà, khoản vay thứ hai thêm 10% và người mua thực hiện thanh toán bằng tiền mặt 10%.
Do khoản vay chính có tỷ lệ cho vay trên giá trị 80%, nên người mua thường có thể tránh phải trả tiền bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), thường được yêu cầu khi người mua nhà thực hiện thanh toán dưới 20%. PMI không phải là chi phí một lần mà phải được thanh toán hàng năm cho đến khi vốn chủ sở hữu của chủ nhà đạt 20%. Nó thường chi phí cho người vay một khoản tiền bằng 0, 5% đến 1% giá trị khoản vay của họ mỗi năm.
Khoản vay thứ hai chiếm phần còn lại của khoản thanh toán 20% đó. Nó thường sẽ xuất hiện dưới dạng một dòng tín dụng vốn chủ sở hữu (HELOC). Một HOC TRỢ hoạt động giống như một thẻ tín dụng, nhưng với lãi suất thấp hơn vì vốn chủ sở hữu trong nhà hỗ trợ nó. Như vậy, nó chỉ phát sinh lãi khi người vay sử dụng nó.
Một khoản vay kết hợp có thể giúp người mua nhà tránh được chi phí bảo hiểm thế chấp tư nhân.
Ưu và nhược điểm của khoản vay kết hợp
Sử dụng khoản vay kết hợp để mua một ngôi nhà hiện tại có xu hướng phổ biến nhất trong thị trường nhà ở đang hoạt động. Khi giá cả tăng cao và nhà trở nên ít phải chăng hơn, các khoản thế chấp heo cho phép người mua vay nhiều tiền hơn mức thanh toán xuống có thể cho phép. Đó có thể là một lợi thế miễn là người mua không nhận nhiều nợ hơn mức họ có thể xử lý nếu có sự cố xảy ra.
Các khoản vay kết hợp cũng có thể là một lựa chọn cho những người đang cố gắng mua một ngôi nhà mới nhưng chưa bán căn nhà hiện tại của họ. Trong kịch bản đó, người mua có thể sử dụng HOC TRỢ để chi trả một phần khoản thanh toán xuống cho ngôi nhà mới và sau đó thanh toán hết HOC TRỢ khi bán nhà cũ.
Người mua đang xây dựng một ngôi nhà mới có thể có các lựa chọn đơn giản hoặc ít tốn kém hơn so với khoản vay kết hợp. Ví dụ, người xây dựng có thể tài trợ cho việc xây dựng. Sau đó, khi nhà hoàn thành, người mua có thể sắp xếp thế chấp thường xuyên và trả tiền cho người xây dựng. Ngoài ra, chủ nhà có thể sử dụng một khoản vay xây dựng độc lập và sau đó mua một khoản thế chấp vĩnh viễn.
Tuy nhiên, một khoản vay kết hợp có thể có lợi thế hơn hai khoản vay riêng biệt từ những người cho vay khác nhau, vì chi phí đóng một lần của nó.
