Bất động sản thương mại (CRE) là tài sản tạo thu nhập chỉ được sử dụng cho mục đích kinh doanh (chứ không phải nhà ở). Ví dụ bao gồm trung tâm bán lẻ, trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng và khu phức hợp, và khách sạn. Tài chính - bao gồm mua lại, phát triển và xây dựng các tài sản này - thường được thực hiện thông qua các khoản vay bất động sản thương mại: các khoản thế chấp được đảm bảo bằng các khoản thế chấp trên tài sản thương mại.
Cũng giống như thế chấp nhà, các ngân hàng và người cho vay độc lập đang tích cực tham gia vào việc cho vay đối với bất động sản thương mại. Ngoài ra, các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, nhà đầu tư tư nhân và các nguồn khác, bao gồm chương trình Cho vay 504 của Cơ quan quản lý doanh nghiệp nhỏ Hoa Kỳ, cung cấp vốn cho bất động sản thương mại.
Ở đây, chúng ta hãy xem các khoản vay bất động sản thương mại, chúng khác với các khoản vay dân cư như thế nào, đặc điểm của chúng và những gì người cho vay tìm kiếm.
Giải thích cho vay bất động sản thương mại
Cá nhân so với thực thể
Trong khi các khoản thế chấp nhà ở thường được thực hiện cho người vay cá nhân, các khoản vay bất động sản thương mại thường được thực hiện cho các thực thể kinh doanh (ví dụ: các công ty, nhà phát triển, quan hệ đối tác hạn chế, quỹ và tín thác). Những thực thể này thường được hình thành cho mục đích cụ thể là sở hữu bất động sản thương mại.
Một thực thể có thể không có hồ sơ theo dõi tài chính hoặc bất kỳ xếp hạng tín dụng nào, trong trường hợp đó, người cho vay có thể yêu cầu các hiệu trưởng hoặc chủ sở hữu của thực thể đó đảm bảo cho khoản vay. Điều này cung cấp cho người cho vay một cá nhân (hoặc nhóm cá nhân) có lịch sử tín dụng - và từ đó họ có thể phục hồi trong trường hợp vỡ nợ. Nếu loại bảo lãnh này không được yêu cầu bởi người cho vay và tài sản là phương tiện thu hồi duy nhất trong trường hợp vỡ nợ, khoản nợ được gọi là khoản vay không đòi nợ, nghĩa là người cho vay không có quyền truy đòi bất kỳ ai hoặc bất kỳ điều gì khác hơn tài sản.
Lịch trả nợ vay
Thế chấp nhà ở là một loại khoản vay được khấu hao, trong đó khoản nợ được trả dần dần trong một khoảng thời gian. Sản phẩm thế chấp nhà ở phổ biến nhất là thế chấp có lãi suất cố định 30 năm, nhưng người mua nhà ở cũng có các lựa chọn khác, bao gồm cả thế chấp 25 năm và 15 năm. Thời gian khấu hao dài hơn thường liên quan đến các khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn và tổng chi phí lãi cao hơn trong vòng đời của khoản vay, trong khi thời gian khấu hao ngắn hơn thường kéo theo các khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn và tổng chi phí lãi thấp hơn.
Các khoản vay dân cư được khấu hao trong suốt thời gian vay để khoản vay được hoàn trả đầy đủ vào cuối thời hạn vay. Ví dụ, một người vay với khoản thế chấp có lãi suất cố định 30.000 đô la ở mức 5%, sẽ thực hiện 360 khoản thanh toán hàng tháng là $ 1, 073, 64, sau đó khoản vay sẽ được hoàn trả đầy đủ.
Không giống như các khoản vay dân cư, các điều khoản của các khoản vay thương mại thường dao động từ năm năm (hoặc ít hơn) đến 20 năm và thời gian khấu hao thường dài hơn thời hạn của khoản vay. Người cho vay, chẳng hạn, có thể thực hiện một khoản vay thương mại với thời hạn bảy năm với thời gian khấu hao là 30 năm. Trong tình huống này, nhà đầu tư sẽ thực hiện thanh toán trong bảy năm với số tiền dựa trên khoản vay được trả trong hơn 30 năm, sau đó là một khoản thanh toán cuối cùng của bóng bay trên toàn bộ số dư còn lại của khoản vay.
Ví dụ, một nhà đầu tư với khoản vay thương mại trị giá 1 triệu đô la ở mức 7% sẽ thực hiện thanh toán hàng tháng là 6, 653.02 đô la trong bảy năm, sau đó là khoản thanh toán cuối cùng là 918.127, 64 đô la để trả hết khoản vay.
Độ dài của thời hạn cho vay và thời gian khấu hao ảnh hưởng đến tỷ lệ phí cho vay. Tùy thuộc vào sức mạnh tín dụng của nhà đầu tư, các điều khoản này có thể được thương lượng. Nói chung, lịch trả nợ vay càng dài thì lãi suất càng cao.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị
Một cách khác mà các khoản vay thương mại và dân cư khác nhau là tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV), một con số đo lường giá trị của khoản vay so với giá trị của tài sản. Người cho vay tính toán LTV bằng cách chia số tiền cho khoản vay cho ít hơn giá trị thẩm định của tài sản hoặc giá mua. Ví dụ: LTV cho khoản vay 90.000 đô la trên tài sản 100.000 đô la sẽ là 90% (90.000 đô la 100, 000 100.000 đô la = 0, 9 hoặc 90%).
Đối với cả các khoản vay thương mại và dân cư, những người vay có LTV thấp hơn sẽ đủ điều kiện nhận được tỷ lệ tài chính thuận lợi hơn so với những người có LTV cao hơn. Lý do: Họ có nhiều vốn chủ sở hữu (hoặc cổ phần) trong tài sản, tương đương với ít rủi ro hơn trong mắt người cho vay.
LTV cao được phép cho một số khoản thế chấp nhà ở nhất định: Cho phép lên tới 100% LTV cho các khoản vay VA và USDA; lên tới 96, 5% cho các khoản vay FHA (các khoản vay được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang); và lên tới 95% cho các khoản vay thông thường (những khoản được đảm bảo bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac).
Ngược lại, các LTV cho vay thương mại thường rơi vào khoảng 65% đến 80%. Mặc dù một số khoản vay có thể được thực hiện ở các LTV cao hơn, nhưng chúng ít phổ biến hơn. LTV cụ thể thường phụ thuộc vào loại cho vay. Ví dụ, LTV tối đa 65% có thể được phép cho đất thô, trong khi LTV lên tới 80% có thể được chấp nhận cho xây dựng đa gia đình.
Không có chương trình VA hoặc FHA trong cho vay thương mại và không có bảo hiểm thế chấp tư nhân. Do đó, người cho vay không có bảo hiểm để trả cho người vay mặc định và phải dựa vào tài sản thực được cam kết là bảo đảm.
Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ
Người cho vay thương mại cũng xem xét tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR), so sánh thu nhập hoạt động ròng hàng năm của tài sản (NOI) với dịch vụ nợ thế chấp hàng năm (bao gồm cả gốc và lãi), đo lường khả năng xử lý nợ của tài sản. Nó được tính bằng cách chia NOI cho dịch vụ nợ hàng năm.
Ví dụ: một tài sản có 140.000 đô la NOI và 100.000 đô la dịch vụ nợ thế chấp hàng năm sẽ có tỷ lệ DSCR là 1, 4 (140.000 đô la ÷ 100.000 đô la = 1, 4). Tỷ lệ giúp người cho vay xác định quy mô cho vay tối đa dựa trên dòng tiền được tạo ra bởi tài sản.
Một DSCR nhỏ hơn 1 chỉ ra dòng tiền âm. Ví dụ, một DSCR là 0, 92 có nghĩa là chỉ có đủ NOI để chi trả 92% cho dịch vụ nợ hàng năm. Nhìn chung, các nhà cho vay thương mại tìm kiếm các DSCR ít nhất là 1, 25 để đảm bảo dòng tiền đầy đủ.
Một DSCR thấp hơn có thể được chấp nhận cho các khoản vay có thời gian khấu hao ngắn hơn và / hoặc tài sản có dòng tiền ổn định. Tỷ lệ cao hơn có thể được yêu cầu đối với các bất động sản có dòng tiền biến động - ví dụ, các khách sạn thiếu khách thuê dài hạn (và do đó, dễ dự đoán hơn) cho thuê chung với các loại bất động sản thương mại khác.
Lãi suất và lệ phí
Lãi suất cho vay thương mại thường cao hơn so với cho vay dân cư. Ngoài ra, các khoản vay bất động sản thương mại thường liên quan đến các khoản phí làm tăng thêm chi phí chung của khoản vay, bao gồm thẩm định, pháp lý, áp dụng cho vay, khởi tạo khoản vay và / hoặc phí khảo sát.
Một số chi phí phải được trả trước khi khoản vay được phê duyệt (hoặc từ chối), trong khi những chi phí khác được áp dụng hàng năm. Ví dụ, khoản vay có thể có phí khởi tạo khoản vay một lần là 1%, tại thời điểm đóng và phí hàng năm là một phần tư của một phần trăm (0, 25%) cho đến khi khoản vay được thanh toán đầy đủ. Ví dụ, khoản vay 1 triệu đô la có thể yêu cầu phí khởi tạo khoản vay 1% bằng 10.000 đô la để được trả trước, với khoản phí 0, 25% là 2.500 đô la được trả hàng năm (ngoài lãi suất).
Trả trước
Một khoản vay bất động sản thương mại có thể có những hạn chế về trả trước, được thiết kế để bảo toàn lợi tức dự kiến của người cho vay đối với khoản vay. Nếu các nhà đầu tư giải quyết khoản nợ trước ngày đáo hạn của khoản vay, họ có thể sẽ phải trả tiền phạt trả trước. Có bốn loại hình phạt chính của Lối thoát thành công vì đã trả hết khoản vay sớm:
- Hình phạt trả trước. Đây là hình phạt trả trước cơ bản nhất, được tính bằng cách nhân số dư nợ hiện tại với hình phạt trả trước được chỉ định. Đảm bảo lãi suất. Người cho vay được hưởng một số tiền lãi xác định, ngay cả khi khoản vay được trả sớm. Ví dụ, một khoản vay có thể có lãi suất 10% được đảm bảo trong 60 tháng, với phí thoát 5% sau đó. Khóa máy. Người vay không thể trả hết khoản vay trước một khoảng thời gian xác định, chẳng hạn như khóa 5 năm. Sự bất cẩn. Một sự thay thế của tài sản thế chấp. Thay vì trả tiền mặt cho người cho vay, người vay trao đổi tài sản thế chấp mới (thường là chứng khoán Kho bạc Hoa Kỳ) cho tài sản thế chấp cho vay ban đầu. Điều này có thể giảm phí, nhưng hình phạt cao có thể được đính kèm với phương thức thanh toán khoản vay này.
Điều khoản trả trước được xác định trong các tài liệu cho vay và có thể được đàm phán cùng với các điều khoản cho vay khác trong các khoản vay bất động sản thương mại.
Điểm mấu chốt
Với bất động sản thương mại, một nhà đầu tư (thường là một thực thể kinh doanh) mua tài sản, cho thuê mặt bằng và thu tiền thuê từ các doanh nghiệp hoạt động trong tài sản. Đầu tư dự định là một tài sản tạo thu nhập.
Khi đánh giá các khoản cho vay bất động sản thương mại, người cho vay xem xét tài sản thế chấp của khoản vay, độ tin cậy của đơn vị (hoặc hiệu trưởng / chủ sở hữu), bao gồm từ ba đến năm năm của báo cáo tài chính và báo cáo thuế thu nhập, và tỷ lệ tài chính, chẳng hạn như giá trị cho vay tỷ lệ và tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ.
