Phân tích thị trường so sánh là gì
Một phân tích thị trường so sánh là một cuộc kiểm tra về giá mà các tài sản tương tự trong cùng khu vực được bán gần đây. Các đại lý bất động sản thực hiện phân tích thị trường so sánh cho khách hàng của họ để giúp họ xác định giá niêm yết khi bán nhà hoặc giá đưa ra khi mua nhà. Vì không có hai thuộc tính giống hệt nhau, các đại lý thực hiện điều chỉnh cho sự khác biệt giữa các thuộc tính được bán và một thuộc tính sắp được mua hoặc liệt kê để xác định giá chào bán hoặc giá bán hợp lý. Về cơ bản, phân tích thị trường so sánh là một phiên bản ít phức tạp hơn của thẩm định chính thức, chuyên nghiệp.
Hiểu phân tích thị trường so sánh
Một phân tích thị trường tương đương cũng có thể bao gồm các tài sản hiện được liệt kê, đặc biệt là nếu không có tài sản tương tự được bán gần đây. Tuy nhiên, giá niêm yết chỉ cho biết những gì người bán hy vọng nhận được cho tài sản và không nhất thiết phản ánh những gì nó thực sự có giá trị.
Mặc dù phân tích thị trường so sánh không phải là thẩm định chính thức, đại lý bất động sản sử dụng rất nhiều phương thức và phương pháp tương tự mà thẩm định viên sẽ sử dụng để đạt được giá trị hợp lý cho tài sản. Nếu nhà hoặc tài sản quá đặc biệt và / hoặc duy nhất khi không tìm thấy tài sản tương đương, thì chủ sở hữu có thể thuê một thẩm định viên chính thức để định giá tài sản.
Ví dụ về phân tích thị trường so sánh
Hãy xem xét một cặp vợ chồng đang suy nghĩ về việc đưa ra một đề nghị trên một căn nhà bốn phòng ngủ, ba phòng tắm, 2.100 mét vuông, một gia đình trên một phần tư mẫu đất. Ngôi nhà được liệt kê để bán ở mức 300.000 đô la. Đại lý bất động sản của cặp vợ chồng thực hiện một phân tích thị trường so sánh và định vị ba tài sản tương tự được bán gần đây trong cùng một phân khu:
- Đầu tiên là giống hệt nhau về mọi mặt đối với tài sản chủ thể ngoại trừ việc nó nằm trên một con đường đông đúc; gần đây nó được bán với giá $ 275, 000. Thứ hai có bốn phòng ngủ, ba phòng tắm và nằm trên một phần tư diện tích đất nhưng rộng 2.400 feet vuông vì nó cũng bao gồm một mái hiên được che chắn; nó được bán với giá $ 315, 000. Thứ ba có bốn phòng ngủ, nằm trên một phần tư mẫu đất và rộng 2.100 feet vuông, nhưng nó chỉ có hai phòng tắm, cả hai đều đã lỗi thời; nó được bán với giá $ 265.000.
Dưới đây là các bước điển hình mà đại lý bất động sản có thể làm theo để hoàn thành phân tích thị trường so sánh:
1. Đánh giá chất lượng khu phố
Bước đầu tiên là đánh giá chất lượng của khu phố xung quanh và có một số công cụ trực tuyến tốt, điều này làm cho việc này trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết.
Google Street View có thể là công cụ tốt nhất để nghiên cứu khu vực lân cận. Đây là những gì bạn đang tìm kiếm:
- Các khối đẹp so với các khối kém hấp dẫn Gần các tiện ích như bãi biển, công viên, trường học, v.v… Gần các vị trí khó chịu như bãi rác, đường cao tốc, các cơ sở công nghiệp, vv Các vấn đề kháng cáo đáng kể
Tuy nhiên, hình ảnh của Google có thể đã lỗi thời, vì vậy đây không phải là sự thay thế cho việc lái xe qua khu phố.
2. Đánh giá danh sách gốc nếu có
Xem xét cẩn thận các hình ảnh và mô tả để đánh giá tuổi và tình trạng của ngôi nhà, các nâng cấp gần đây và các vấn đề tiềm ẩn với chiến lược tiếp thị trước đó.
3. Kiểm tra ước tính giá trị tài sản
Ước tính giá trị tài sản có thể giúp bạn đánh giá giá trị thị trường của nhà khách hàng của bạn và cung cấp cho bạn điểm bắt đầu khi tính chi phí cho mỗi foot vuông của tài sản. Tuy nhiên, những ước tính này có thể không chính xác và không xem xét các khía cạnh độc đáo của thị trường địa phương.
4. Xây dựng CMA sơ bộ
Hãy đưa ra ý tưởng sơ bộ về giá trị căn nhà của bạn bằng cách đánh giá danh sách đã bán, danh sách hết hạn, danh sách đang hoạt động và danh sách đang chờ xử lý trong khu vực có thể so sánh về tính năng, kích thước và tiện nghi với danh sách của bạn. Các thuộc tính có thể so sánh bạn nên kết hợp vào CMA của bạn bao gồm:
- Những ngôi nhà đã bán hoặc đã hết hạn, đang chờ xử lý hoặc đã được liệt kê trong sáu tháng qua. Danh sách đã bán sẽ cho bạn biết chính xác những ngôi nhà tương tự trong khu vực đã được bán gần đây và là cách chính để bạn đánh giá giá trị cho CMA của mình. Danh sách hết hạn sẽ cho bạn biết giá cả thị trường không sẵn sàng chịu. Danh sách với việc bán hàng đang chờ xử lý có thể cho bạn ý tưởng tốt về những ngôi nhà tương tự đang bán ngay bây giờ. Danh sách hiện tại sẽ cho bạn biết đối thủ của bạn là người như thế nào. Đánh giá những ngôi nhà có cùng số phòng ngủ và phòng tắm. Số lượng phòng ngủ và phòng tắm trong một ngôi nhà là một trong những tiêu chí quan trọng nhất để định giá một ngôi nhà. Ví dụ, nhà hai phòng ngủ thường ít được mong muốn hơn so với những người có ba hoặc nhiều hơn. Tương tự như vậy, những ngôi nhà chỉ có một phòng tắm hoặc không có phòng tắm chính thường có giá trị bán lại thấp hơn so với những ngôi nhà có nhiều hơn. Đánh giá nhà trong khoảng 300 feet vuông của bạn. Với một ngôi nhà 2.000 feet vuông, hãy nhìn vào những ngôi nhà có diện tích từ 1.700 đến 2.300 feet vuông. Nói chung, nhiều phòng ngủ bằng một mức giá cao hơn, nhưng cảnh vuông gần như là quan trọng. Đánh giá nhà trong cùng một khu phố. Tìm ra chính xác những gì khu phố của người Hồi giáo, ngôi nhà thực sự có thể khó khăn nếu đó không phải là một cộng đồng có tường bao quanh. Vì lý do đó, điều quan trọng là phải đánh giá khu phố trực tuyến trước. Đánh giá nhà trong cùng khu vực trường học hoặc so sánh. Các khu học chánh đặc biệt quan trọng ở các thành phố lớn, nơi có rất nhiều trường học ở mỗi quận. Những ngôi nhà ở một bên đường có thể nằm trong khu vực trường học tuyệt vời, trong khi những học sinh sống trong nhà ở phía bên kia có thể trúng tuyển tại các trường chất lượng thấp hơn. Các trường khác biệt tạo ra giá trị gia đình có thể rất đáng kể. Đánh giá nhà với kích thước lô tương tự. Nói chung, một ngôi nhà trên 10 mẫu đất sẽ có giá trị hơn một ngôi nhà tương đương chỉ trên một mẫu đất. Đánh giá nhà ở độ tuổi tương tự. Những ngôi nhà hoàn toàn mới thường được định giá cao hơn những ngôi nhà cũ, nhưng một số ngôi nhà cũ, đặc biệt là những ngôi nhà cổ hoặc những ngôi nhà hiện đại giữa thế kỷ, có thể có giá cao hơn so với việc xây dựng mới vì thiết kế của chúng. Đánh giá nhà với các tính năng tương tự. Ví dụ: nếu nhà có hồ bơi dưới đất hoặc trong khu phố có cổng câu lạc bộ, hãy thử tìm các danh sách khác có tính năng tương tự. Tương tự như vậy, nếu ngôi nhà nằm trong khuôn viên đại dương, so sánh nó với những ngôi nhà bên bờ biển khác sẽ mang lại kết quả tốt hơn nhiều so với việc so sánh nó với những ngôi nhà cách mặt nước một vài khối nhà.
5. Nhận giá trung bình của danh sách so sánh
Lấy giá bán của những ngôi nhà tương đương bạn đã chọn và chia cho mỗi căn nhà vuông của họ để tính giá mỗi foot vuông cho mỗi căn nhà tương đương. Sau đó, tìm giá trung bình trên mỗi feet vuông của các ngôi nhà tương đương và nhân nó với diện tích chính xác của ngôi nhà bạn đang cố gắng bán.
6. Đánh giá ngôi nhà trong người.
Dựa trên nghiên cứu của bạn, bạn nên có một ý tưởng sân bóng về những gì ngôi nhà có giá trị, vì vậy bạn sẽ có thể giải quyết bất kỳ câu hỏi về giá trị tài sản mà chủ nhà dành cho bạn. Khi tham quan một bất động sản, hãy xem xét các yếu tố như: điều kiện, bổ sung và nâng cấp, nâng cấp cần thiết, ngoại thất và cảnh quan, và các tiện nghi khác. Kết hợp dữ liệu sơ bộ từ danh sách so sánh với thông tin được thu thập trong chuyến thăm để tạo CMA toàn diện.
