Vốn chủ sở hữu so với đầu tư bất động sản nợ: Tổng quan
Gây quỹ cộng đồng bất động sản đã cất cánh kể từ khi thông qua Đạo luật Khởi nghiệp Kinh doanh Khởi nghiệp năm 2012 và thị trường dự kiến sẽ còn mở rộng hơn nữa. Vào tháng 10 năm 2015, SEC đã ban hành phán quyết cuối cùng về các điều khoản Tiêu đề III của Đạo luật JOBS, cho phép các nhà đầu tư không được công nhận tham gia vào các giao dịch bất động sản gây quỹ cùng với các nhà đầu tư được công nhận.
Đầu tư vào bất động sản thông qua một nền tảng gây quỹ cộng đồng có những lợi thế nhất định so với REIT hoặc quyền sở hữu trực tiếp đối với tài sản. Một trong những lợi thế đó là khả năng lựa chọn giữa đầu tư nợ và vốn cổ phần. Trước khi lao vào gây quỹ cộng đồng bất động sản, thật hữu ích khi hiểu về sự khác biệt của hai loại này và rủi ro là gì. (Để biết thêm về những điều cơ bản của gây quỹ cộng đồng bất động sản, hãy xem: Bất động sản và Crowdfunding: Con đường mới cho các nhà đầu tư.)
Chìa khóa chính
- Góp vốn bất động sản là một giải pháp thay thế ngày càng phổ biến đối với REIT và các quỹ ETF bất động sản để thêm tài sản vào danh mục đầu tư của mình. Đầu tư bất động sản kiếm được lợi nhuận thông qua thu nhập cho thuê được trả bởi người thuê hoặc tăng vốn từ việc bán bất động sản. đầu tư vào thế chấp (hoặc chứng khoán được thế chấp).
Khái niệm cơ bản về đầu tư vốn
Hầu hết các giao dịch gây quỹ bất động sản liên quan đến đầu tư vốn cổ phần. Trong kịch bản này, nhà đầu tư là một cổ đông trong một tài sản cụ thể và cổ phần của họ tỷ lệ thuận với số tiền họ đã đầu tư. Lợi nhuận được thực hiện dưới dạng một phần thu nhập cho thuê mà tài sản tạo ra, trừ đi mọi khoản phí dịch vụ phải trả cho nền tảng gây quỹ cộng đồng. Nhà đầu tư cũng có thể được trả một phần của bất kỳ giá trị tăng giá nào nếu tài sản được bán.
Ưu điểm:
- Không có giới hạn về lợi nhuận: Đầu tư vốn cổ phần cung cấp một tầm nhìn rộng hơn về tiềm năng kiếm tiền. Có thể thấy lợi nhuận hàng năm dao động từ 18% đến 25%. Vì không có giới hạn, tuy nhiên, bầu trời thực sự là giới hạn theo quan điểm của nhà đầu tư. Lợi ích về thuế: Một lợi ích của việc sở hữu một tài sản đầu tư là có thể khấu trừ một số chi phí nhất định liên quan đến quyền sở hữu của nó, chẳng hạn như khấu hao và chi phí sửa chữa. Với gây quỹ cộng đồng, các giao dịch thường được cấu trúc thông qua một LLC, được coi là một thực thể thông qua cho các mục đích thuế. Điều đó có nghĩa là các nhà đầu tư có thể gặt hái những lợi ích của việc khấu hao mà không cần phải sở hữu trực tiếp tài sản. Phí thấp hơn: Đầu tư vốn cổ phần có tiềm năng rẻ hơn khi có liên quan đến phí. Thay vì trả phí trả trước và phí dịch vụ hàng tháng, nhà đầu tư có thể trả một khoản phí hàng năm để duy trì vị trí của họ trong tài sản. Lệ phí được tính theo tỷ lệ phần trăm của tổng số tiền đầu tư và thường chạy trong khoảng từ 1% đến 2%.
Nhược điểm:
-
Đầu tư nợ hoạt động như thế nào
Khi đầu tư vào các công cụ nợ bất động sản, nhà đầu tư đóng vai trò là người cho vay đối với chủ sở hữu tài sản hoặc nhà tài trợ thỏa thuận. Khoản vay được bảo đảm bằng chính tài sản và các nhà đầu tư nhận được một tỷ lệ hoàn vốn cố định được xác định bởi lãi suất cho khoản vay và số tiền họ đã đầu tư. Trong một thỏa thuận nợ, nhà đầu tư ở dưới cùng của chồng vốn, điều đó có nghĩa là họ được ưu tiên khi yêu cầu thanh toán từ tài sản. (Để biết thêm, hãy xem hướng dẫn: Cách kiếm tiền trong bất động sản.)
Ưu điểm:
- Thời gian nắm giữ ngắn hơn: Đầu tư nợ thường liên quan đến các dự án phát triển. Do đó, họ thường có thời gian nắm giữ ngắn hơn so với đầu tư vốn cổ phần. Tùy thuộc vào bản chất của thỏa thuận, thời gian giữ có thể kéo dài từ sáu đến 24 tháng. Đó là một điểm cộng cho các nhà đầu tư không thoải mái trong việc ràng buộc tài sản trong dài hạn. Rủi ro thấp hơn: Do cách thức giao dịch được cấu trúc; các nhà đầu tư chấp nhận rủi ro ít hơn với các khoản đầu tư nợ. Khoản vay được bảo đảm bằng tài sản, hoạt động như một chính sách bảo hiểm chống trả nợ của khoản vay. Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản hoặc nhà tài trợ mặc định, các nhà đầu tư có khả năng thu lại khoản lỗ đầu tư của họ thông qua một hành động tịch thu nhà. Thu nhập ổn định: Đầu tư nợ có thể dự đoán được nhiều hơn về số lượng và tần suất xuất chi. Mặc dù mọi giao dịch đều khác nhau, nhưng không có gì lạ khi các nhà đầu tư kiếm được lợi suất từ 8% đến 12% mỗi năm. Những lợi nhuận này thường được trả hàng tháng hoặc hàng quý. Lợi nhuận bị chặn: Đầu tư nợ đòi hỏi ít rủi ro hơn, nhưng một nhược điểm lớn là thực tế là lợi nhuận bị giới hạn bởi lãi suất cho khoản vay. Các nhà đầu tư phải rõ ràng về việc họ có sẵn sàng hy sinh tiềm năng để kiếm được lợi suất cao hơn để đổi lấy đặt cược an toàn hơn hay không. Lệ phí cao hơn: Mặc dù hầu hết các nền tảng gây quỹ cộng đồng bất động sản không thu phí của nhà đầu tư bất cứ điều gì để tạo tài khoản và nghiên cứu đầu tư nợ, thường có một số loại phí liên quan để tham gia vào một thỏa thuận. Nền tảng gây quỹ cộng đồng thường lấy phần trăm ra khỏi đầu trước khi bất kỳ khoản lãi nào được trả, có thể ăn vào tiền lãi của bạn. Cũng có thể có một khoản phí khởi tạo khoản vay riêng được chuyển cho các nhà đầu tư. (Để biết thêm về các nền tảng gây quỹ cộng đồng bất động sản , hãy đọc: Top 5 công ty gây quỹ bất động sản hàng đầu .)
Nhược điểm:
- Lợi nhuận tiềm năng thấp hơn: với rủi ro thấp hơn đến lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn. Tiếp xúc với rủi ro trả trước: những người thế chấp đôi khi trả hết tiền vay sớm, bằng cách bán nhà hoặc thông qua tái cấp vốn. Làm như vậy có thể làm gián đoạn dòng tiền liên quan đến khoản đầu tư nợ của bạn và làm giảm thời gian của danh mục cho vay của bạn.
Điểm mấu chốt
Crowdfunding là một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư muốn đầu tư vào các giao dịch bất động sản tư nhân một cách hiệu quả. Khoản đầu tư tối thiểu với nhiều nền tảng dao động từ 5.000 đến 10.000 đô la, đây là một mức giá tương đối nhỏ phải trả để có quyền truy cập vào loại tài sản này. Cả đầu tư vốn và nợ đều có mặt tốt và mặt xấu, điều mà các nhà đầu tư thông thái phải dành thời gian để cân nhắc cẩn thận. Hiểu những gì bạn sẽ đạt được so với những gì bạn đang mạo hiểm có thể giúp bạn quyết định liệu một hoặc cả hai loại đầu tư có phù hợp với danh mục đầu tư của bạn hay không.
