Mục lục
- Các loại cho vay
- Yêu cầu về vốn và thu nhập
- Bảo hiểm thế chấp cá nhân
- Giá cố định so với giá nổi
- Điểm mấu chốt
Vô số các lựa chọn tài chính có sẵn cho người mua nhà lần đầu có vẻ quá sức. Nhưng dành thời gian để nghiên cứu những điều cơ bản về tài chính tài sản có thể giúp bạn tiết kiệm một lượng thời gian và tiền bạc đáng kể. Hiểu thị trường nơi có bất động sản và liệu nó có khuyến khích người cho vay có thể có nghĩa là thêm các đặc quyền tài chính cho bạn. Hãy xem tài chính của bạn để đảm bảo bạn nhận được khoản thế chấp phù hợp nhất với nhu cầu của bạn.
Chìa khóa chính
- Có được một thế chấp sẽ là một bước quan trọng trong việc mua căn nhà đầu tiên của bạn và có một số yếu tố để chọn một ngôi nhà phù hợp nhất. Người cho vay sẽ đánh giá uy tín tín dụng và khả năng trả nợ của bạn dựa trên thu nhập, tài sản, nợ và lịch sử tín dụng của bạn. Chọn thế chấp, bạn sẽ phải quyết định chọn tỷ lệ cố định hay thả nổi, số năm để trả hết khoản thế chấp của bạn và quy mô của khoản thanh toán xuống của bạn. Các khoản vay thông thường là các khoản thế chấp không được bảo hiểm hoặc bảo đảm bởi liên bang Chính phủ. Tùy thuộc vào hoàn cảnh của bạn, bạn có thể đủ điều kiện nhận các điều khoản có lợi hơn thông qua khoản vay FHA hoặc VA hoặc một loại khoản vay khác được chính phủ bảo lãnh.
Các loại cho vay
Các khoản vay thông thường là các khoản thế chấp không được bảo hiểm hoặc bảo đảm bởi chính phủ liên bang. Chúng thường là các khoản thế chấp có lãi suất cố định. Mặc dù các yêu cầu khắt khe hơn của họ đối với khoản thanh toán lớn hơn, điểm tín dụng cao hơn, thu nhập thấp hơn tỷ lệ nợ và tiềm năng cần bảo hiểm thế chấp tư nhân khiến họ khó khăn nhất để đủ điều kiện, các khoản thế chấp thông thường thường ít tốn kém hơn so với các khoản thế chấp được bảo đảm.
Các khoản vay thông thường được định nghĩa là các khoản vay phù hợp hoặc các khoản vay không phù hợp. Các khoản vay phù hợp tuân thủ các nguyên tắc như giới hạn cho vay được quy định bởi các doanh nghiệp được tài trợ bởi chính phủ (GSEs) Fannie Mae hoặc Freddie Mac vì họ hoặc nhiều người cho vay khác thường mua và đóng gói các khoản vay này và bán chúng dưới dạng chứng khoán trên thị trường thứ cấp. Giới hạn cho vay năm 2019 đối với một khoản thế chấp thông thường là 484.350 đô la, mặc dù nó có thể nhiều hơn cho các khu vực có chi phí cao được chỉ định.
Một khoản vay được thực hiện trên số tiền này được gọi là khoản vay khổng lồ và thường có lãi suất cao hơn một chút, bởi vì những khoản vay này mang nhiều rủi ro hơn (vì chúng liên quan đến nhiều tiền hơn), khiến chúng kém hấp dẫn hơn với thị trường thứ cấp. Đối với các khoản vay không phù hợp, tổ chức cho vay bảo lãnh cho khoản vay, thường là người cho vay danh mục đầu tư, đặt ra các hướng dẫn riêng.
Cho vay FHA
Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), một phần của Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ, cung cấp các chương trình cho vay thế chấp khác nhau. Một khoản vay FHA có yêu cầu thanh toán thấp hơn và dễ dàng đủ điều kiện hơn so với khoản vay thông thường. Các khoản vay FHA là tuyệt vời cho người mua nhà lần đầu bởi vì, ngoài chi phí trả trước thấp hơn và các yêu cầu tín dụng ít nghiêm ngặt hơn, bạn có thể thực hiện thanh toán xuống thấp tới 3, 5%. Các khoản vay FHA không thể vượt quá các giới hạn theo luật định được mô tả ở trên.
Cuộc đuổi bắt? Tất cả những người vay FHA phải trả phí bảo hiểm thế chấp (MIP), chuyển vào các khoản thanh toán thế chấp của họ (xem bảo hiểm thế chấp tư nhân, bên dưới).
Vay VA
Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA) đảm bảo các khoản vay VA. VA không tự cho vay, nhưng đảm bảo các khoản thế chấp được thực hiện bởi những người cho vay đủ điều kiện. Những bảo đảm này cho phép các cựu chiến binh và người làm dịch vụ có được các khoản vay mua nhà với các điều khoản có lợi, thường không có khoản thanh toán xuống. Trong hầu hết các trường hợp, các khoản vay VA dễ dàng đủ điều kiện hơn so với các khoản vay thông thường. Người cho vay thường giới hạn khoản vay VA tối đa đối với giới hạn cho vay thế chấp thông thường. Trước khi đăng ký khoản vay, hãy yêu cầu đủ điều kiện từ VA. Nếu bạn được chấp nhận, VA sẽ cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện bạn có thể sử dụng để đăng ký vay.
Ngoài các loại và chương trình cho vay liên bang, chính quyền tiểu bang và địa phương và các cơ quan tài trợ các chương trình hỗ trợ để tăng đầu tư hoặc sở hữu nhà ở một số khu vực nhất định.
Yêu cầu về vốn và thu nhập
Định giá cho vay thế chấp nhà được xác định bởi người cho vay theo hai cách, cả hai đều dựa trên uy tín của người vay. Ngoài việc kiểm tra điểm FICO của bạn từ ba văn phòng tín dụng chính, người cho vay sẽ tính tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) và tỷ lệ bảo hiểm nợ (DSCR) để đặt số tiền họ sẽ cho bạn vay và lãi suất tỷ lệ.
LTV là số vốn chủ sở hữu thực tế hoặc ngụ ý có sẵn trong tài sản thế chấp được vay. Đối với mua nhà, LTV được xác định bằng cách chia số tiền cho vay với giá mua nhà. Người cho vay giả định rằng bạn càng đưa nhiều tiền (dưới hình thức thanh toán xuống), bạn càng ít có khả năng vỡ nợ trong khoản vay. LTV càng cao, rủi ro vỡ nợ càng lớn, do đó người cho vay sẽ tính phí nhiều hơn.
Tỷ lệ bảo hiểm nợ (DSCR) xác định khả năng thanh toán thế chấp của bạn. Người cho vay chia thu nhập ròng hàng tháng của bạn cho chi phí thế chấp để đánh giá khả năng bạn sẽ mặc định thế chấp. Hầu hết những người cho vay sẽ yêu cầu DSCR lớn hơn một. Tỷ lệ này càng lớn, xác suất bạn có thể trang trải chi phí vay càng lớn và rủi ro cho vay càng ít. DSCR càng lớn, người cho vay càng có khả năng đàm phán lãi suất cho vay bởi vì ngay cả ở mức thấp hơn, người cho vay nhận được lợi tức điều chỉnh rủi ro tốt hơn.
Vì lý do này, bạn nên bao gồm bất kỳ loại thu nhập đủ điều kiện nào bạn có thể khi đàm phán với người cho vay thế chấp. Đôi khi một công việc bán thời gian thêm hoặc kinh doanh tạo thu nhập khác có thể tạo ra sự khác biệt giữa đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện cho một khoản vay hoặc nhận được tỷ lệ tốt nhất có thể.
Bảo hiểm thế chấp cá nhân
LTV cũng xác định liệu bạn sẽ được yêu cầu mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). PMI cách ly người cho vay theo mặc định bằng cách chuyển một phần rủi ro cho vay sang công ty bảo hiểm thế chấp. Hầu hết những người cho vay yêu cầu PMI cho bất kỳ khoản vay nào có LTV lớn hơn 80%, nghĩa là bất kỳ khoản vay nào mà bạn sở hữu ít hơn 20% vốn trong nhà. Số tiền được bảo hiểm và chương trình thế chấp sẽ xác định chi phí bảo hiểm thế chấp và cách thức thu.
Hầu hết phí bảo hiểm thế chấp được thu hàng tháng cùng với ký quỹ bảo hiểm thuế và tài sản. Khi LTV bằng hoặc nhỏ hơn 78%, PMI sẽ được loại bỏ tự động. Bạn có thể hủy PMI sau khi nhà đã đánh giá đủ giá trị để cung cấp cho bạn 20% vốn và thời gian đã định, đã qua, chẳng hạn như hai năm. Một số người cho vay, chẳng hạn như FHA, sẽ đánh giá bảo hiểm thế chấp là một khoản tiền và tận dụng nó vào số tiền cho vay.
Theo nguyên tắc thông thường, hãy cố gắng tránh bảo hiểm thế chấp tư nhân, bởi vì đó là một chi phí không có lợi cho bạn.
Có nhiều cách để tránh phải trả tiền cho PMI. Một là không được vay quá 80% giá trị tài sản khi mua nhà; khác là sử dụng tài chính vốn chủ sở hữu nhà hoặc thế chấp thứ hai để giảm hơn 20%. Chương trình phổ biến nhất được gọi là thế chấp 80-10-10. 80 là viết tắt của LTV của thế chấp thứ nhất, 10 đầu tiên là viết tắt của LTV của thế chấp thứ hai và 10 thứ ba đại diện cho vốn chủ sở hữu bạn có trong nhà.
Mặc dù tỷ lệ của khoản thế chấp thứ hai sẽ cao hơn tỷ lệ của lần đầu tiên, nhưng trên cơ sở hỗn hợp, nó không nên cao hơn nhiều so với tỷ lệ của khoản vay 90% LTV. Khoản thế chấp 80-10-10 có thể ít tốn kém hơn so với thanh toán PMI và cũng cho phép bạn đẩy nhanh việc thanh toán khoản thế chấp thứ hai và loại bỏ phần nợ đó một cách nhanh chóng để bạn có thể trả hết nhà sớm.
Thế chấp cố định so với lãi suất thả nổi
Một xem xét khác là liệu có được thế chấp lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi (hoặc lãi suất thay đổi). Trong thế chấp có lãi suất cố định, lãi suất không thay đổi trong toàn bộ thời gian của khoản vay. Lợi ích rõ ràng của việc vay lãi suất cố định là bạn biết chi phí cho vay hàng tháng sẽ là bao nhiêu cho toàn bộ thời gian vay. Và, nếu lãi suất phổ biến thấp, bạn đã bị khóa ở mức tốt trong một thời gian đáng kể.
Thế chấp có lãi suất thả nổi, chẳng hạn như thế chấp chỉ có lãi hoặc thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), được thiết kế để hỗ trợ người mua nhà lần đầu hoặc những người mong muốn thu nhập của họ tăng đáng kể trong thời gian cho vay. Các khoản vay lãi suất thả nổi thường cho phép bạn có được tỷ lệ giới thiệu thấp hơn trong vài năm đầu của khoản vay, cho phép bạn đủ điều kiện nhận nhiều tiền hơn so với khi bạn cố gắng vay một khoản lãi suất cố định đắt hơn. Tất nhiên, tùy chọn này có thể có rủi ro nếu thu nhập của bạn không tăng theo bước tăng lãi suất. Nhược điểm khác là con đường lãi suất thị trường không chắc chắn: Nếu chúng tăng mạnh, các điều khoản cho vay của bạn sẽ tăng vọt với chúng.
ARM hoạt động như thế nào
Các loại ARM phổ biến nhất là trong khoảng thời gian một, năm hoặc bảy năm. Lãi suất ban đầu thường được cố định trong một khoảng thời gian và sau đó đặt lại định kỳ, thường là mỗi tháng. Khi ARM đặt lại, nó sẽ điều chỉnh theo tỷ giá thị trường, thường bằng cách thêm một số chênh lệch (phần trăm) được xác định trước vào tỷ lệ Kho bạc Hoa Kỳ hiện hành. Mặc dù mức tăng thường được giới hạn, một điều chỉnh ARM có thể đắt hơn khoản vay thế chấp có lãi suất cố định hiện hành để bù cho người cho vay đưa ra mức lãi suất thấp hơn trong giai đoạn giới thiệu.
Các khoản vay chỉ có lãi là một loại ARM, trong đó bạn chỉ trả lãi thế chấp và không trả gốc trong thời gian giới thiệu cho đến khi khoản vay trở lại thành khoản vay cố định, trả gốc. Những khoản vay như vậy có thể rất thuận lợi cho những người vay lần đầu vì chỉ trả lãi giảm đáng kể chi phí vay hàng tháng và sẽ cho phép bạn đủ điều kiện cho khoản vay lớn hơn nhiều. Tuy nhiên, vì bạn không trả tiền gốc trong thời gian ban đầu, số dư của khoản vay không thay đổi cho đến khi bạn bắt đầu trả nợ gốc.
Điểm mấu chốt
Nếu bạn đang tìm kiếm một thế chấp nhà lần đầu tiên, bạn có thể thấy khó khăn trong việc sắp xếp tất cả các tùy chọn tài chính. Dành thời gian để quyết định số tiền nhà bạn thực sự có thể đủ khả năng và sau đó tài chính phù hợp. Nếu bạn có đủ khả năng để giảm một khoản đáng kể hoặc có đủ thu nhập để tạo LTV thấp, bạn sẽ có nhiều quyền lực đàm phán hơn với người cho vay và các lựa chọn tài chính nhất. Nếu bạn thúc đẩy khoản vay lớn nhất, bạn có thể được cung cấp một tỷ lệ điều chỉnh rủi ro và bảo hiểm thế chấp tư nhân cao hơn.
Cân nhắc lợi ích của việc có được một khoản vay lớn hơn với rủi ro. Lãi suất thường thả nổi trong giai đoạn chỉ có lãi và thường sẽ điều chỉnh theo phản ứng với những thay đổi của lãi suất thị trường. Ngoài ra, hãy xem xét rủi ro rằng thu nhập khả dụng của bạn sẽ không tăng cùng với sự gia tăng có thể của chi phí đi vay.
Một nhà môi giới thế chấp tốt hoặc nhân viên ngân hàng thế chấp sẽ có thể giúp bạn điều khiển tất cả các chương trình và lựa chọn khác nhau, nhưng không có gì sẽ phục vụ bạn tốt hơn là biết các ưu tiên của bạn cho khoản vay thế chấp.
