Kể từ ngày 28 tháng 3 năm 2018, khảo sát người cho vay của Bankrate.com đã báo cáo rằng lãi suất thế chấp là 4, 30% cho khoản cố định 30 năm, 3, 72% cho khoản cố định 15 năm và 4, 05% trong năm năm đầu tiên trong điều chỉnh 5/1 thế chấp -rate (ARM). Đây là mức trung bình quốc gia; lãi suất thế chấp thay đổi theo vị trí và phụ thuộc nhiều vào điểm tín dụng của bạn.
Vì vậy, bước đầu tiên trong việc quyết định xem thế chấp có lãi suất cố định hay ARM là lựa chọn tốt nhất trong thị trường hiện nay là nói chuyện với một số người cho vay để tìm ra tỷ lệ bạn đủ điều kiện và điều khoản cho vay có ý nghĩa gì đối với điểm tín dụng, thu nhập của bạn, các khoản nợ, thanh toán xuống và thanh toán hàng tháng bạn có thể đủ khả năng.
Một khi bạn biết những người cho vay lãi suất và kỳ hạn sẽ mở rộng cho bạn, làm thế nào để bạn chọn giữa thế chấp có lãi suất cố định và ARM? Hãy xem xét các yếu tố này.
Đã sửa so với ARM: Chênh lệch thanh toán hàng tháng
Với mỗi 100.000 đô la bạn vay, đây là số tiền bạn phải trả mỗi tháng cho mỗi loại thế chấp chính với lãi suất trung bình quốc gia được liệt kê ở trên:
- 30 năm, thế chấp có lãi suất cố định: 495 đô la
- Thế chấp có lãi suất cố định 15 năm: $ 726
- Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh 5/1: 480 đô la trong 60 tháng đầu tiên
Chỉ nhìn vào khoản thanh toán hàng tháng, thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh có vẻ như nó có thể là sự lựa chọn tốt hơn. Đây là lựa chọn rẻ nhất 15 đô la mỗi tháng. Thế chấp của bạn càng lớn, tiết kiệm hàng tháng càng lớn. Nếu bạn vay nửa triệu, bạn sẽ tiết kiệm được 73 đô la mỗi tháng với tỷ lệ có thể điều chỉnh.
Sự khác biệt này có đủ lớn để chấp nhận rủi ro bổ sung liên quan đến ARM không?
Các loại thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh
ARM có nhiều loại. Phổ biến nhất là ARM lai, và trong số này, tùy chọn phổ biến nhất là ARM 5/1, tiếp theo là ARM 3/1, 7/1 và 10/1.
Dưới đây là cách các ARM lai hoạt động: Chẳng hạn, ARM 5/1 có lãi suất cố định trong năm năm đầu tiên, được gọi là giai đoạn giới thiệu. Sau đó, lãi suất điều chỉnh mỗi năm một lần trong phần còn lại của thời hạn cho vay (giả sử, 25 năm nữa). Có những ARM điều chỉnh ít hơn một lần một năm, chẳng hạn như ARM 3/3 và 5/5, nhưng những điều này có thể khó thực hiện. Thời gian ban đầu càng dài, chênh lệch sẽ càng nhỏ giữa lãi suất của ARM và lãi suất của thế chấp có lãi suất cố định.
Tại Hoa Kỳ, lãi suất cho hầu hết các ARM dựa trên lãi suất Kho bạc Hoa Kỳ, nhưng khoảng 20% ARM dựa trên Tỷ giá được cung cấp liên ngân hàng Luân Đôn (LIBOR). Lãi suất kho bạc hiện đang rất thấp, vì vậy nếu bạn mua ARM ngay bây giờ, rất có thể lãi suất của bạn sẽ tăng khi thời gian giới thiệu của ARM kết thúc. Cục Dự trữ Liên bang đã tăng lãi suất một lần vào tháng 3 và dự kiến sẽ thực hiện thêm hai lần nữa vào năm 2018, với mỗi mức tăng là 0, 25%.
Khả năng chấp nhận rủi ro và kế hoạch tương lai
Khi bạn rút một khoản thế chấp có lãi suất cố định, bạn sẽ biết trước khi ký vào giấy tờ đóng của mình chính xác số tiền thanh toán thế chấp của bạn sẽ là bao nhiêu mỗi tháng miễn là bạn có thế chấp. Nhiều người coi trọng sự ổn định này.
ARM phải chịu rủi ro lãi suất, hoặc khả năng lãi suất sẽ thay đổi. Sau thời hạn ban đầu, lãi suất cho loại hình thế chấp này điều chỉnh để phản ánh các điều kiện thị trường hiện tại. Làm thế nào để bạn biết lãi suất của ARM sẽ là bao nhiêu khi đặt lại sau thời gian giới thiệu?
Các chi tiết của một ARM cụ thể - cái được gọi là cấu trúc giới hạn lãi suất - cho bạn biết mức thanh toán hàng tháng của bạn có thể tăng cao như thế nào. Chẳng hạn, ARM 5/1 có thể có cấu trúc giới hạn 2-2-6, nghĩa là vào năm thứ sáu (sau khi thời hạn giới thiệu năm năm hết hạn), lãi suất có thể tăng thêm 2%, trong những năm tiếp theo lãi suất có thể tăng thêm 2% mỗi năm và tổng mức tăng lãi suất không bao giờ có thể tổng cộng hơn 6% trong suốt thời gian vay.
Nếu tỷ lệ giới thiệu của bạn là 4%, trong năm năm đầu tiên, lãi suất của bạn sẽ là 4%. Vào năm thứ sáu, nó có thể tăng tới 2%, tùy thuộc vào lãi suất Kho bạc Hoa Kỳ một năm, do đó, tỷ lệ của bạn có thể lên tới 6%. Vào năm thứ bảy, tỷ lệ của bạn có thể tăng thêm 2%, lên 8% và vào năm thứ tám, tỷ lệ của bạn có thể tăng thêm 2%, khiến tỷ lệ của bạn tăng 10%. Tại thời điểm này, bạn sẽ đạt mức trần 6%; tỷ lệ của bạn sẽ không bao giờ cao hơn 10%.
Mặc dù giới hạn giảm rủi ro của bạn phần nào, nhưng với khoản thế chấp 30.000 đô la, 30 năm, sự khác biệt giữa lãi suất 4% và lãi suất 10% là khoản thanh toán hàng tháng khoảng 955 đô la so với khoảng 1.755 đô la. Bạn phải tự hỏi liệu một trường hợp xấu nhất có thêm 800 đô la một tháng trong các năm từ tám đến 30 là điều bạn có thể sống cùng.
Tỷ lệ của bạn có bao giờ điều chỉnh mức cao hay không phụ thuộc vào tỷ lệ chỉ số của ARM. Nếu ARM của bạn được lập chỉ mục theo lãi suất Kho bạc một năm và lãi suất đó giống như năm sáu như năm thứ nhất, lãi suất của bạn sẽ không tăng trong năm thứ sáu. Tuy nhiên, nếu lãi suất Kho bạc tăng 3%, lãi suất của bạn sẽ không tăng hơn 2% trong năm thứ sáu vì mức trần.
Những người bị ARM thường nghĩ rằng một trong những sự kiện sau sẽ xảy ra:
- Họ sẽ bán nhà trước khi đặt lại khoản vay.
- Thu nhập của họ sẽ tăng trước khi đặt lại khoản vay.
- Họ sẽ có thể tái tài trợ trước khi đặt lại khoản vay.
- Lãi suất sẽ vẫn ổn định hoặc giảm, cho họ một tỷ lệ tương tự như lãi suất giới thiệu khi khoản vay đặt lại.
ARM FHA
Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) đảm bảo các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, cho phép người cho vay cung cấp chúng cho những người vay cần những yêu cầu nhẹ nhàng hơn để đủ điều kiện. FHA cung cấp ARM 1 năm và ARM lai 3, 5, 7 và 10 năm. Lãi suất của các phiên bản 1 năm và 3 năm không thể tăng hơn 1% mỗi năm sau thời gian giới thiệu hoặc hơn 5% trong suốt thời gian vay. Lãi suất của các ARM 5, 7 và 10 năm không thể tăng hơn 2% mỗi năm sau thời gian giới thiệu và giới hạn trọn đời là 6%.
Giống như tất cả các khoản thế chấp FHA, trong khi FHA ARM có thể có trình độ khoan dung hơn, nó yêu cầu người vay phải trả phí bảo hiểm thế chấp trả trước là 1, 75% số tiền cho vay (thường được đưa vào khoản vay và bạn sẽ trả lãi cho khoản vay đó một kết quả). Nó cũng yêu cầu một khoản thanh toán phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng, chi phí phụ thuộc vào thời hạn vay và thanh toán xuống. Ví dụ: nếu bạn thực hiện thanh toán tối thiểu 3, 5% theo yêu cầu của FHA và vay khoản vay 30 năm, bạn sẽ trả 0, 85% số dư nợ cho vay mỗi năm cho đến khi bạn trả đủ tiền vay. Tổng này được chia cho 12 và được thêm vào khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Với khoản vay 200.000 đô la, phí bảo hiểm trả trước sẽ tiêu tốn của bạn 3.500 đô la và phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng sẽ khiến bạn mất khoảng 142 đô la một tháng trong năm đầu tiên và giảm dần sau đó. Những chi phí này làm tăng chi phí sở hữu một ngôi nhà trong cả ngắn hạn và dài hạn và có thể làm cho nó ít phải chăng hơn.
Lựa chọn giữa khoản vay có lãi suất cố định và ARM
Bây giờ bạn đã biết ARM so sánh với các khoản vay có lãi suất cố định như thế nào, làm thế nào để bạn quyết định cái nào có ý nghĩa nhất cho tình huống của bạn?
Sean O. McGeehan, một nhân viên cho vay ở Homer Glen, Ill., Ngay bên ngoài Chicago, cân nhắc theo cách này. Hầu hết các khách hàng của chúng tôi rơi vào nhóm giá cố định. Theo truyền thống, họ là những người mua nhà lần đầu tiên mua một căn hộ chung cư hoặc một gia đình và không biết kế hoạch tương lai của họ, ông nói. Nếu cuối cùng họ có con và cần ở lại lâu dài, một tỷ lệ cố định sẽ mang lại cho họ sự chắc chắn và ổn định trong các khoản thanh toán thế chấp của họ.
Vì lãi suất gần như không đi đến đâu nhưng trong thị trường ngày nay, hầu hết người mua nhà không quan tâm đến việc chấp nhận rủi ro trên ARM.
Do môi trường lãi suất thấp hiện tại, tôi đã sử dụng tùy chọn cho vay cố định 30 năm 90% thời gian trong sáu năm qua đối với người mua nhà lần đầu, ông nói, Lauren Abrams, cố vấn thế chấp với Thế chấp tuyệt đối Ngân hàng ở San Ramon, Calif.
Tuy nhiên, điều quan trọng là có một cuộc trò chuyện về kế hoạch dài hạn của người mua đối với tài sản. Trong hầu hết các trường hợp, người mua không biết hoặc không thể dự đoán những kế hoạch đó sẽ là gì, cô ấy nói. Khách hàng của đôi khi khăng khăng rằng đây chỉ là một ngôi nhà khởi đầu và sẽ không ở trong đó hơn ba đến năm năm. Về kinh nghiệm của cô, khung thời gian này thực sự có thể chỉ là một năm nếu ly hôn, chuyển việc, kết hôn hoặc con cái, nhưng khung thời gian đó cũng có thể dễ dàng kéo dài đến 10 năm.
Những người đi vay nghĩ rằng họ sẽ ở trong nhà trong thời gian ngắn hơn và muốn sử dụng ARM có thể giảm thiểu rủi ro bằng cách tiết kiệm tiền tiết kiệm hàng tháng trong tài khoản có lãi để chi trả cho khoản thanh toán tiềm năng cao hơn trong tương lai, nếu họ vẫn còn trong nhà khi tỷ lệ điều chỉnh. Nhưng trên thực tế, những người mua nhà thường không tiết kiệm được số tiền đó, thì Abrams nói.
Các khách hàng và nhà đầu tư giàu có có kế hoạch cho việc họ sẽ thế chấp trong bao lâu và có khả năng thanh toán cao hơn sau này có nhiều khả năng thấy sự hấp dẫn của ARM và có nhiều khả năng được hưởng lợi từ tỷ lệ giới thiệu của nó.
Điểm mấu chốt
Ít hơn 10% người vay đã chọn ARM vào tháng 8 năm 2017, theo dữ liệu từ CoreLogic và Freddie Mac.
Tiếp tục đọc
