Nhận thế chấp so với trả tiền mặt cho tài sản đầu tư: Tổng quan
Vụ sụp đổ nhà ở hoàn toàn tái cấu trúc thị trường thế chấp của Mỹ. Một phần của sự phát triển đó đã bao gồm các hạn chế chặt chẽ hơn trong việc có được các khoản thế chấp, cùng với sự phong phú của các ngôi nhà mới có sẵn để bán. Điều này, đến lượt nó, đã cho phép một số nhà đầu tư mua tài sản thứ hai cho mục đích đầu tư và cho thuê.
Có hai trường phái tư tưởng lớn khi xem xét đầu tư bất động sản và cách tiếp cận chúng: Một người tin rằng sẽ khôn ngoan hơn khi trả tất cả tiền mặt cho ngôi nhà thứ hai, trong khi phía bên kia nắm giữ đòn bẩy trên một thứ hai hoặc thậm chí thứ ba hoặc thứ tư bất động sản hấp dẫn hơn nhiều. Dưới đây là các trường hợp cho cả hai.
Chìa khóa chính
- Một nhà đầu tư có đòn bẩy có thể mang lại lợi nhuận khá cao với ba hoặc bốn tài sản trong khi người mua tiền mặt có thể bị hạn chế. Nhà đầu tư tiền mặt có thể mua nhanh chóng khi có cơ hội tốt thay vì chờ đợi trong quá trình thế chấp. Trong khi mua bất động sản bằng thế chấp hoặc tiền mặt, mỗi người cần một khoản thu nhập đáng kể.
Nhận thế chấp
Cuộc tranh luận này được đưa tin trực tuyến rất nhiều, và một số trang web tin tức tài chính và blog nói rằng việc được tận dụng có ý nghĩa hơn khi mua bất động sản đầu tư. Ví dụ, Ali Boone của BiggerPockets.com lập luận rằng lợi nhuận cao hơn và rủi ro thấp hơn khi tận dụng loại hình đầu tư này. Logic đằng sau điều này là nếu tài sản tăng giá trị, một nhà đầu tư sẽ giảm ít hơn, nhưng sau đó có thể nhận được nhiều hơn nhiều so với vốn ban đầu của mình.
Ví dụ: giả sử bạn giảm 15% cho căn nhà trị giá 500.000 đô la. Đầu tư ban đầu của bạn sau đó sẽ là 75.000 đô la. Hai năm sau, nếu căn nhà đó tăng giá trị lên tới 650.000 đô la, bạn có thể bán và nhận được nhiều hơn 75.000 đô la ban đầu. Trong trường hợp này, khoản đầu tư gốc trị giá 75.000 đô la của bạn được hoàn trả, cộng thêm 75.000 đô la. Trong trường hợp đó, bạn sẽ có rủi ro ít hơn nhiều so với một nhà đầu tư mua tiền mặt trong tình huống này, nhưng vẫn kiếm được lợi nhuận đáng kể.
Nhân công thức và chiến lược này trên ba hoặc bốn tài sản, và nhà đầu tư thông thái có thể mang lại lợi nhuận khá cao. Một nhà đầu tư có đòn bẩy có nhiều cơ hội hơn đối tác mua tiền mặt của mình trong các loại tình huống này. Người mua tiền mặt thường sẽ mua một căn nhà hoàn toàn với hầu hết số tiền họ có sẵn để đầu tư. Ngược lại, một nhà đầu tư có đòn bẩy có thể đa dạng hóa việc phân bổ số tiền đó qua một số tài sản khác nhau, do đó có thể làm tăng tỷ lệ hoàn vốn của anh ta trong dài hạn.
Rủi ro khi được sử dụng
Tham gia bất kỳ loại hình đầu tư nào cũng có rủi ro cố hữu, đặc biệt là khi đối phó với những bất ổn trong thị trường nhà đất. Đầu tiên và quan trọng nhất, việc đa dạng hóa tiền trên các tài sản đầu tư là một cách tiếp cận chỉ nên được xem xét nghiêm túc bởi một nhà đầu tư có hiểu biết. Hiểu rõ về điều kiện kinh tế hiện tại, sức khỏe tổng thể của thị trường nhà đất nói chung và khu vực bạn mua cụ thể là cần thiết.
Mặc dù có một số lợi thế để vay một khoản vay để mua bất động sản đầu tư, mọi thứ có thể trở nên tồi tệ. Giả sử mỗi tài sản cho thuê đều mất giá mạnh. Các nhà đầu tư đòn bẩy bây giờ nợ nhiều hơn nhiều so với anh ta hoặc cô ấy đặt xuống. Nếu bạn đánh lạc hướng thị trường dù chỉ một chút, bạn có thể mất ồ ạt, đặc biệt là với một vài tài sản trong danh mục đầu tư của bạn.
Mặc dù một lợi ích ở đây là ngân hàng chắc chắn sẽ mất nhiều hơn bạn, điểm tín dụng của bạn có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Tiềm năng mang lại lợi nhuận đáng kể thu hút nhiều người vào loại chiến lược này, nhưng nó cần được tiếp cận với sự cân nhắc rõ ràng cho tất cả các rủi ro liên quan. Chiến lược này, tất nhiên, cũng sẽ yêu cầu bạn phải trải qua quá trình thế chấp, trong nhiều trường hợp, nhiều lần, đó là một điều cần xem xét.
Trả tiền mặt cho bất động sản đầu tư
Các nhà đầu tư tiền mặt có thể bỏ qua toàn bộ quá trình nộp đơn thế chấp và đầu tư nhanh nếu họ thấy có cơ hội, đó là lợi thế rất cao. Một lợi ích khác khi trả tiền mặt cho một tài sản trả trước là bạn không phải trả lãi. Ngay cả với lãi suất thấp như hiện tại, nó sẽ luôn đắt hơn trong thời gian dài để trả bất kỳ loại lãi suất nào so với mức không có.
Đối với nhiều nhà đầu tư có tiền, việc mua bất động sản bằng tiền mặt có ý nghĩa, đặc biệt nếu bạn tin rằng thị trường sẽ tăng mạnh trong vài năm tới.
Ví dụ: giả sử bạn mua một căn nhà hoàn toàn với giá 400.000 đô la và ngồi trên đó cho đến khi bạn thấy thời điểm này là đúng để bán. Nếu bạn đúng về việc tăng giá và căn nhà tăng giá trị lên tới 500.000 đô la, đó là khoản lãi trực tiếp 100.000 đô la cho nhà đầu tư, mà không phải xem xét thanh toán lãi suất ngân hàng hoặc số tiền bạn đã vay trong thế chấp. Có 100% vốn trong nhà cũng giúp nhà đầu tư dễ dàng vay vốn hơn trong tương lai, điều đó là cần thiết. Mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt cũng có thể tạo ra dòng tiền ngay lập tức cho nhà đầu tư.
Một số nhà đầu tư tìm cách tạo thu nhập di chuyển với tài sản của họ và loại người thuê nhà phù hợp có thể cung cấp điều này.
Mua bất động sản bằng thế chấp hoặc bằng tiền mặt đều đòi hỏi một khoản đáng kể thu nhập đầu tư dùng một lần.
Cân nhắc đặc biệt: Rủi ro thanh toán tiền mặt
Việc buộc tất cả tài sản của bạn vào một khoản đầu tư là vô cùng rủi ro. Cách tiếp cận này có thể không phải là chiến lược tốt nhất cho nhà đầu tư có số tiền hạn chế sử dụng trong dài hạn.
Trong khi một ngôi nhà có thể tăng giá trị, nó có thể mất giá nhanh chóng, và số tiền bạn mất sẽ hoàn toàn. Đa dạng hóa là một trong những điều răn cơ bản của đầu tư. Việc buộc phần lớn tài sản trong một loại tài sản có thể gây ra tổn thất lớn. Đặt hàng trăm ngàn đô la vào một loại tài sản cũng gắn kết thanh khoản của bạn cho đến khi bạn có người bán.
Sự khác biệt chính
Cả hai chiến lược đều mang lại lợi thế, nhưng cho các loại nhà đầu tư khác nhau. Một điều quan trọng cần lưu ý là một trong hai chiến lược đòi hỏi một lượng đáng kể thu nhập đầu tư dùng một lần. Ngay cả những người mua có đòn bẩy phân bổ đầu tư của họ trên một số tài sản sẽ cần phải chịu rủi ro rằng tất cả các tài sản đó đều mất giá. Hơn nữa, khi mua một ngôi nhà mới để lấy tiền mặt, không sử dụng tiền tiết kiệm hưu trí hoặc quỹ khẩn cấp của bạn.
Đối với các nhà đầu tư có một số tiền lớn sẵn sàng đầu tư, xu hướng rủi ro là điều sẽ thực sự định hướng cho quyết định ở đây. Các vị trí được sử dụng trong các tài sản đầu tư chắc chắn sẽ mang lại lợi nhuận cao hơn, nhưng đối với các nhà đầu tư ít tham gia hoặc ôn hòa vẫn tìm kiếm vốn chủ sở hữu và lợi nhuận, mua bằng tiền mặt có thể là lựa chọn tốt hơn. (Để đọc liên quan, hãy xem "Bạn có nên trả tất cả tiền mặt cho ngôi nhà tiếp theo của mình không?")
