Trong lịch sử, bất động sản có hiệu suất tương quan thấp với đầu tư chứng khoán và trái phiếu, làm cho nó trở thành một công cụ đa dạng hóa danh mục đầu tư mong muốn. Thật không may, mua và bán tài sản vật chất gần như không đơn giản như giao dịch chứng khoán.
Nhập phái sinh bất động sản, còn gọi là phái sinh tài sản. Những công cụ này cho phép các nhà đầu tư tiếp xúc với lớp tài sản bất động sản mà không phải thực sự sở hữu các tòa nhà. Thay vào đó, họ thay thế bất động sản bằng hiệu suất của chỉ số hoàn trả bất động sản. Bằng cách này, các nhà đầu tư có thể chơi với vốn chủ sở hữu bất động sản hoặc nợ, mà không bao giờ mua một tài sản thực tế hoặc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp. Điều này cho phép một nhà đầu tư giảm cam kết vốn trả trước của mình và che chở các danh mục đầu tư bất động sản trên mặt trái trong khi cung cấp các chiến lược quản lý rủi ro thay thế.
Chỉ số NPI
Chỉ số tài sản ủy thác đầu tư bất động sản (NPI) của Hội đồng quốc gia là chỉ số được chấp nhận được tạo ra để đánh giá hiệu quả đầu tư của thị trường bất động sản thương mại. Được phát triển lần đầu vào năm 1982, chỉ số chưa được kiểm soát này được tạo thành từ hơn 7.670 tài sản, trị giá tổng cộng khoảng 581 tỷ đô la (tính đến quý 2 năm 2018), từ khắp Hoa Kỳ
Đầu tư bất động sản thương mại được phân loại thành các loại đầu tư sau:
- Nợ tư nhân Vốn công cộng Nợ công
Công cụ phái sinh bất động sản hoạt động như thế nào
Được phát triển cho khu vực vốn cổ phần tư nhân, các công cụ phái sinh được cung cấp trên chỉ số NCREIF dựa trên các giao dịch hoán đổi dưới nhiều hình thức khác nhau, cho phép các nhà đầu tư trao đổi tiếp xúc với sự đánh giá cao hoặc tổng lợi nhuận của chính chỉ số hoặc bằng cách hoán đổi phơi nhiễm từ một lần sử dụng đất khác.
Một phương pháp là "đi dài" (sao chép mức độ tiếp xúc của các thuộc tính mua) hoặc "đi ngắn" (sao chép mức độ tiếp xúc của các thuộc tính bán). Một phương pháp khác là hoán đổi tổng lợi nhuận trên chỉ số NCREIF được chia theo lĩnh vực bất động sản, do đó cho phép các nhà đầu tư trao đổi lợi nhuận từ bất động sản liên quan đến văn phòng cho bất động sản bán lẻ, chẳng hạn.
Việc hoán đổi lợi nhuận cho phép hai nhà đầu tư ở hai bên của hoán đổi thực hiện các chiến lược không thể thực hiện được bằng tài sản thực tế trên thị trường bất động sản tư nhân. Hoán đổi cho phép các nhà đầu tư thay đổi chiến lược hoặc cân bằng lại danh mục đầu tư của họ trong một khoảng thời gian cụ thể mà không phải chuyển tiêu đề sang tài sản hiện tại trên bảng cân đối. Hợp đồng trong tối đa ba năm thường được quản lý bởi một ngân hàng đầu tư, đóng vai trò là cơ quan thanh toán bù trừ cho các quỹ.
Trong trường hợp một nhà đầu tư kéo dài tổng lợi nhuận của chỉ số NCREIF, anh ta hoặc cô ta sẽ chấp nhận tổng lợi nhuận của NPI (được trả hàng quý) theo số tiền được xác định trước và đồng ý trả Tỷ giá được cung cấp liên ngân hàng Luân Đôn (LIBOR), cộng với một sự lây lan trên cùng một số lượng đáng chú ý. Bên kia của hoán đổi sẽ nhận được cùng một dòng tiền ngược lại, trả tiền lãi chỉ số hàng quý và nhận LIBOR cộng với chênh lệch.
Giả sử rằng có các nhà đầu tư cho cả hai phía của giao dịch, hai nhà đầu tư muốn giao dịch một tài sản tiếp xúc với một tài sản khác có thể trao đổi lợi nhuận của NPI cho loại tài sản cụ thể đó cho một loại tài sản cụ thể khác. Ví dụ, một người quản lý danh mục đầu tư cảm thấy rằng quỹ của mình được phân bổ quá mức cho các tài sản văn phòng và phân bổ dưới mức cho các công nghiệp có thể trao đổi một phần tiếp xúc văn phòng cho công nghiệp mà không thực sự mua hoặc bán tài sản.
Chỉ số vốn chủ sở hữu công cộng
Thay vì NPI, các công cụ phái sinh tiếp xúc với lĩnh vực vốn cổ phần công của thị trường bất động sản thương mại sử dụng tổng lợi nhuận của Hiệp hội ủy thác đầu tư bất động sản quốc gia (NAREIT) để tính toán dòng tiền được chấp nhận (đối với nhà đầu tư dài) hoặc trả tiền (bởi nhà đầu tư ngắn).
Chỉ số này cung cấp lợi nhuận hiệu suất cho thị trường chứng khoán đại chúng được thế chấp bằng bất động sản thương mại. Ví dụ: người nhận hoán đổi trả LIBOR, cộng với chênh lệch, để chuyển sang hoán đổi chỉ số một năm với số tiền đáng chú ý là 50 triệu đô la và họ sẽ nhận được khoản thanh toán hàng quý từ chỉ số NAREIT trên 50 triệu đô la. Một lần nữa, nhà đầu tư có thể có được một tiếp xúc bất động sản công cộng đa dạng mà không cần mua một tài sản.
Công cụ phái sinh nợ bất động sản
Do chiều rộng và chiều sâu của các nhánh của các hồ sơ rủi ro khác nhau từ nhóm thế chấp bất động sản thương mại cơ bản được tìm thấy trên thị trường chứng khoán thế chấp thương mại (CMBS), các công cụ phái sinh bất động sản cũng có sẵn trên các vị trí nợ bất động sản. Các giao dịch hoán đổi cho nợ bất động sản công cộng dựa trên các chỉ số của thị trường CMBS. Những chỉ số này đã có từ cuối những năm 1990.
Nhờ độ rộng và độ sâu của dữ liệu từ một số lượng lớn giao dịch (liên quan đến bất động sản vốn chủ sở hữu), các chỉ số CMBS là một chỉ số hiệu suất tốt hơn cho thị trường tương ứng của họ so với các đối tác vốn chủ sở hữu. Sự khác biệt đáng chú ý nhất giữa hoán đổi vốn cổ phần và hoán đổi nợ là người nhận thanh toán dựa trên LIBOR nhận được LIBOR trừ đi một chênh lệch, trái ngược với hoán đổi vốn cổ phần, thường dựa trên LIBOR cộng với chênh lệch. Điều này là do chứng khoán cơ sở thường được tài trợ bằng nợ ngắn hạn quay vòng ngắn hạn, thường ở LIBOR trừ đi một mức chênh lệch, và do đó, tỷ lệ được chuyển cho các đối tác hoán đổi.
Các công cụ phái sinh nợ bất động sản tư nhân, như hoán đổi tín dụng mặc định (CDS), thường được sử dụng để phòng ngừa rủi ro tín dụng. Các công cụ phái sinh như hoán đổi khoản vay cung cấp cho bên hoán đổi cả lãi suất và rủi ro tín dụng, trong khi tài sản (khoản vay bất động sản thương mại) vẫn nằm trên bảng cân đối của đối tác. Do đó, một người cho vay thế chấp có thể phòng ngừa một phần danh mục nợ của mình cho các điều khoản đầu tư khác nhau mà không phải bán khoản vay đó. Bằng cách này, các nhà đầu tư có thể rời khỏi một số lĩnh vực nhất định của thị trường bất động sản khi họ cảm thấy lợi nhuận không tương xứng với rủi ro, và sau đó lấy lại được sự tiếp xúc khi thị trường cho lĩnh vực cụ thể đó được cải thiện.
Điểm mấu chốt
Bởi vì tài sản bất động sản thương mại thâm dụng vốn và tương đối kém thanh khoản, các nhà đầu tư bất động sản đã gặp khó khăn trong việc phòng ngừa rủi ro hoặc thực hiện các chiến lược alpha. Chi phí giao dịch cao và một thị trường kém hiệu quả hơn so với cổ phiếu và trái phiếu đã làm tăng thêm khó khăn trong việc tái cân bằng danh mục đầu tư để đáp ứng với những thay đổi của thị trường.
Với dữ liệu bất động sản trở nên minh bạch hơn và thông tin giao dịch trở nên dễ dàng hơn và ít tốn kém hơn, các chỉ số bất động sản đã trở nên phù hợp hơn, dẫn đến việc tạo ra một thị trường phái sinh ngày càng hiệu quả. Các công cụ phái sinh bất động sản cho phép các nhà đầu tư thay đổi mức độ tiếp xúc với các rủi ro và cơ hội cụ thể mà không cần phải mua và bán tài sản. Các công cụ phái sinh này cho phép đầu tư vào một lĩnh vực khác nhau của thị trường vốn bất động sản hoặc giao dịch tiếp xúc với bất động sản với lãi suất thay đổi cộng hoặc trừ phí bảo hiểm.
Khả năng hoán đổi tiếp xúc cho phép nhà đầu tư bất động sản trở nên chiến thuật hơn khi đầu tư. Bây giờ họ có thể di chuyển vào và ra khỏi tất cả bốn góc phần tư của thị trường bất động sản, điều này cho phép quản lý rủi ro tốt hơn và tiềm năng tăng lợi nhuận ngắn hạn hoặc dài hạn cho các khoản đầu tư của họ.
