Mục lục
- Thẩm định nhà là gì?
- Thẩm định tại nhà hôm nay như thế nào
- Phí thẩm định tại nhà
- Trợ giúp cho Thẩm định cao cấp
- Trước khi Thẩm định viên đến
- Nếu bạn bảo đảm một đánh giá tốt
- Lấy ý kiến thứ hai
- Khi thẩm định thấp
- Thẩm định tại nhà: Điểm mấu chốt
Khi bạn tái tài trợ thế chấp của bạn, mọi thứ đều xoay quanh việc thẩm định. Nếu giá trị nhà của bạn thấp đến mức bạn đang ở dưới nước, bạn không thể tái tài trợ. Nếu giá trị thẩm định của bạn đặt vốn chủ sở hữu nhà của bạn ở mức dưới 20%, bạn sẽ gặp khó khăn khi thanh toán bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) hoặc mang tiền mặt đến bàn để thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt. Hơn nữa, bạn có thể không nhận được mức lãi suất thấp nhất, vì những người cho vay coi những người vay có vốn chủ sở hữu ít rủi ro hơn. Nếu bạn đang suy nghĩ về việc tái cấp vốn, bạn nên hiểu vai trò thiết yếu của việc thẩm định trong quy trình.
Thẩm định nhà là gì?
Thẩm định là ý kiến chuyên môn được cấp phép hoặc được chứng nhận về giá trị căn nhà được cung cấp bởi bên thứ ba không quan tâm. Người thẩm định được trả tiền để cung cấp dịch vụ định giá căn nhà của bạn, nhưng không có phần nào trong trò chơi khi nói đến việc bạn có thể tái tài trợ do kết quả của giá trị mà họ đạt được hay không. Trong một giao dịch tái cấp vốn, việc thẩm định bảo vệ ngân hàng bằng cách đảm bảo rằng nó không cho người vay vay nhiều tiền hơn tài sản có giá trị. Nếu bất động sản sau đó bị tịch thu vì bất kỳ lý do gì, người cho vay muốn có thể bán lại tài sản và lấy lại tiền.
Một thẩm định viên đến thăm nhà của bạn trong khoảng từ 30 đến 45 phút để đo kích thước của nó, kiểm tra các tiện nghi của nó và đánh giá tình trạng chung của nó, cả trong lẫn ngoài, chụp ảnh bên ngoài, nhà để xe và mọi phòng bên trong. Sau đó, họ kiểm tra hồ sơ của các tài sản tương tự như lý tưởng của bạn, các tài sản trong khu phố của bạn đã bán gần đây. Dựa trên chuyến thăm nhà và những hồ sơ này, người thẩm định đến một ý kiến chuyên nghiệp về việc tài sản của bạn sẽ được bán với giá bao nhiêu nếu bạn đưa nó ra thị trường. Ngân hàng sử dụng giá trị này cùng với thu nhập, tài sản và lịch sử tín dụng của bạn để xác định số tiền mà bạn sẽ cho bạn vay.
Chìa khóa chính
- Một chủ nhà có kế hoạch tái cấp vốn thế chấp trước tiên phải có thẩm định, thường tốn 300 đến 500 đô la cho một gia đình. Người thẩm định, một chuyên gia độc lập, đánh giá kỹ lưỡng một nhà ở trong người và kiểm tra các tài sản tương tự trước khi định giá cho ngôi nhà. Tăng cường công việc sơn nhà, dọn dẹp sự bừa bộn và chỉ ra các tính năng ẩn có thể giúp tăng tỷ lệ đánh giá cao. Nếu thẩm định thấp, việc tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể giúp bạn đạt được 80% vốn chủ sở hữu và tránh bảo hiểm thế chấp tư nhân. Nếu bạn đang ở dưới nước, bạn có thể phải chờ giá trị gia tăng.
Thẩm định tại nhà: Chìa khóa để tái tài trợ thành công
Thẩm định tại nhà hôm nay như thế nào
Hai loại giao dịch tái cấp vốn không yêu cầu thẩm định đối với khoản tái cấp vốn hợp lý của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang và Cho vay Tái cấp vốn Giảm lãi suất của Cục Cựu chiến binh. Tất cả các loại giao dịch tái cấp vốn khác yêu cầu thẩm định.
Các quy định của liên bang chỉ ra cách người cho vay và thẩm định viên phải cư xử trong suốt quá trình thẩm định. Sau cuộc khủng hoảng nhà ở, chính phủ muốn tăng tính độc lập thẩm định viên để ngăn chặn khả năng cho vay dựa trên giá trị nhà tăng cao. Đạo luật Dodd-Frank và Đạo luật cho vay thực tế hiện nay yêu cầu việc thẩm định phải được tiến hành độc lập và không bị ảnh hưởng và ép buộc không phù hợp.
Do các yêu cầu độc lập của thẩm định viên liên bang xác định phạm vi hẹp của các tương tác chấp nhận được giữa thẩm định viên và nhân viên cho vay, nên người cho vay sợ rằng có bất kỳ liên hệ nào với thẩm định viên có thể được hiểu là vi phạm luật bằng cách cố gắng gây ảnh hưởng đến ý kiến của thẩm định viên trước khi thẩm định được hoàn thành. Người cho vay lỗi về phía thận trọng để tránh khả năng xử lý kỷ luật nghiêm khắc. Nhân viên cho vay và môi giới không thể chọn người thẩm định, người vay cũng không thể. Người vay cũng không thể gửi thẩm định được thực hiện cho một người cho vay khác, mặc dù họ có thể nói với ngân hàng rằng có thẩm định khác tồn tại và ngân hàng có thể yêu cầu báo cáo thẩm định trực tiếp từ tổ chức khác.
Người cho vay thường sẽ yêu cầu thẩm định thông qua một bên thứ ba được gọi là công ty quản lý thẩm định (AMC). Joe sử dụng một AMC không phải là một yêu cầu, nhưng đó là cách tiếp cận phổ biến để độc lập thẩm định viên, ông Joe Parsons, cố vấn cho vay cao cấp tại Pinnacle Capital Mortthing of Dublin, Calif., Một chủ ngân hàng khu vực và môi giới thế chấp.
Nhiều người cho vay, đặc biệt là những người nhỏ, người địa phương, có mối quan hệ giới thiệu trực tiếp với một nhóm thẩm định viên nhỏ và không sử dụng AMC. Hoặc người cho vay có thể có một bộ phận thẩm định độc lập nội bộ. Người thẩm định cần có kiến thức địa phương về khu vực (gọi là năng lực thị trường). Các thẩm định viên dự kiến sẽ tuân theo Tiêu chuẩn thống nhất về thực hành đánh giá chuyên nghiệp do Quỹ thẩm định, một tổ chức chuyên nghiệp ban hành, mặc dù các tiêu chuẩn này không phải là luật.
Phí thẩm định tại nhà
Phí thẩm định khác nhau tùy theo tiểu bang, nhưng thẩm định viên phải tính lệ phí thông thường và hợp lý cho khu vực. Sẽ phải trả $ 300 đến $ 500 cho việc thẩm định nhà ở một gia đình tiêu chuẩn. Erin Benton, phó chủ tịch của Decorum Valval Services, một công ty quản lý thẩm định tại Ellicott City, Md cho biết, các tài sản phức tạp hơn đắt hơn vì việc kiểm tra mất nhiều thời gian hơn.
Bạn phải trả phí trước khi thẩm định, không phải đóng, vì bất kể khoản vay của bạn có đóng hay không, thẩm định viên vẫn làm việc. Mặc dù khoản phí có vẻ đáng giá nếu nó cho phép bạn có được các điều khoản tái cấp vốn mà bạn muốn, nó có vẻ như lãng phí tiền nếu thẩm định thấp có nghĩa là bạn không thể tái tài trợ.
Vì người cho vay không thể thảo luận về giá trị của một ngôi nhà hoặc dự đoán giá trị mục tiêu của người khác với người thẩm định tại thời điểm chuyển nhượng, chủ nhà không thể ước tính sân bóng của người thẩm định xem nhà của họ có đủ khả năng thẩm định đủ cao để họ tái tài trợ trước khi họ trả tiền không cho dịch vụ, như họ có thể trước các quy định mới. Tốt nhất bạn có thể tìm kiếm doanh số bán hàng tương đương gần đây trên các trang web như Zvel và Redfin, nhưng hồ sơ của họ có thể không đầy đủ.
Một lựa chọn khác là yêu cầu một đại lý bất động sản thực hiện phân tích thị trường so sánh và cung cấp cho bạn bản in doanh số so sánh gần đây từ Dịch vụ Đa danh sách, Bruce Ailion, một đại lý của RE / MAX Greater Atlanta cho biết. Hãy hỏi một cách tử tế, vì người đại diện sẽ giúp bạn một sự ưu ái không giống như bán nhà, anh ta hoặc cô ta sẽ không kiếm được bất kỳ khoản hoa hồng nào từ khoản tái cấp vốn của bạn.
Trợ giúp cho Thẩm định cao cấp
Giá trị mà thẩm định viên mang lại cho ngôi nhà của bạn chủ yếu phụ thuộc vào giá bán gần đây của các bất động sản tương đương, nhưng bạn nhầm nếu bạn nghĩ rằng bạn không thể làm gì để giúp ngôi nhà của bạn đạt được giá trị thẩm định tiềm năng cao.
Nhận nhà của bạn được thẩm định tương tự như đi vào một ngày đầu tiên, Agroup nói. Mặc dù bạn không biết đối tác của bạn sẽ thích hoặc đánh giá bạn như thế nào, nhưng được chăm sóc chu đáo sẽ cải thiện đáng kể khả năng bạn được coi là hấp dẫn. Vì vậy, đó là với sự thẩm định, ông nói. Tài sản của bạn phải gọn gàng và sạch sẽ, không lộn xộn và dễ kiểm tra. Bất kỳ vật nuôi nên được chứa và ngửi mặt nạ. Bạn không muốn người thẩm định vội vã thoát ra.
Dưới đây là cách thẩm định viên dân cư được chứng nhận Ralph J. Vaccari, chủ tịch của Vaccari & Associates tại Marblehead, Mass., Mô tả cách tiếp cận công việc của mình: Nói chung, không có vấn đề gì nếu bãi cỏ của bạn không bị cắt xén hoặc ngôi nhà của bạn là một mớ hỗn độn. Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhận ra là một ngôi nhà bẩn thỉu hoặc tồi tệ có thể làm tăng sự hao mòn của nó vượt quá mức bình thường và trên thực tế, điều kiện đó có thể ảnh hưởng đến giá trị.
Theo Vaccari, thẩm định viên quan tâm đến những điều sau đây:
- Điều kiện ngoại thất và nội thất Tổng số phòng, bao gồm thiết kế và bố trí phòng bên trong, và sự lạc hậu về chức năng Cải thiện nhà bếp và phòng tắm, cửa sổ, mái nhà, và các hệ thống của nhà (sưởi ấm, điện, và hệ thống ống nước) trong 15 năm trước cho đến nay, đầy đủ chức năng và có thể sống được theo tiêu chuẩn ngày nay Điều kiện và tuổi của hệ thống nhà Các tiện nghi tuyệt vời, chẳng hạn như nhà để xe, sàn, và mái hiên Đặc điểm hấp dẫn, như hình thức bên ngoài không phù hợp với phần còn lại của khu phố
Parsons nói rằng đó là một ý tưởng tốt để chỉ ra các tính năng có thể không rõ ràng ngay lập tức có khả năng bổ sung vào ý kiến của người thẩm định giá trị, Parsons nói.
Trước khi Thẩm định viên đến
Chuẩn bị nhà của bạn cho một chuyến thăm thẩm định viên, tuy nhiên, khác với việc chuẩn bị nó cho một người mua tiềm năng. Khi bạn đang mở nhà cho một người mua tiềm năng, bạn muốn kích hoạt phản ứng cảm xúc, Pars nói Parsons. Là một người bán, bạn muốn người mua đó có thể tưởng tượng họ sẽ hạnh phúc và thoải mái như thế nào. Không có sự cân nhắc chủ quan nào được áp dụng cho việc thẩm định.
Vaccari cho biết thêm, một chủ nhà sẽ không tạo ra sự thay đổi, chẳng hạn như xé thảm cũ để lộ sàn gỗ cứng, để thẩm định, như anh ta hoặc cô ta có thể cho người bán. Nhưng làm mới sơn nhà, cả trong lẫn ngoài, có thể giúp ích, như có thể dọn dẹp sự bừa bộn để cho phép truy cập và xem toàn bộ các khu vực trong nhà, bao gồm cả tầng hầm. Cuối cùng, nói Agroup, ăn Nếu hồ sơ thuế không chính xác, hãy chỉ ra rằng.
Mặt khác, Vaccari nói, trách nhiệm của thẩm định viên là phát hiện ra các vấn đề và đặt câu hỏi khi được bảo hành.
Nếu bạn bảo đảm một đánh giá tốt
Chúc mừng! Bạn đã hoàn thành một bước quan trọng trong việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình. Bây giờ là lúc để trải qua một loạt các bước tiếp theo với nhân viên cho vay của bạn. Nếu bạn đã bảo đảm việc thẩm định thuận lợi, hãy sử dụng một công cụ như máy tính thế chấp của Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng để nghiên cứu lãi suất cho khoản thế chấp được tái cấp vốn cho một ngôi nhà có giá trị của bạn. Được trang bị những con số này có thể cung cấp cho bạn một số quyền lực thương lượng khi bạn gặp người cho vay của bạn.
Lấy ý kiến thứ hai
Đôi khi giá trị của thẩm định viên không chỉ thấp hơn bạn muốn mà còn thấp hơn bạn nghĩ rằng ngôi nhà của bạn có giá trị. Đánh giá của một người khác chỉ là ý kiến của một người Nghiêng Trong khi đây là một ý kiến được đào tạo và giáo dục, như với tất cả các ngành nghề, có những học viên tốt và xấu.
Với các quy định nghiêm ngặt của liên bang quản lý quá trình, bạn có thể làm gì để đánh giá thấp? Nếu chủ nhà không thích giá trị của thẩm định, họ có thể viết thư kháng cáo cho người cho vay hoặc AMC, nhưng cơ hội thẩm định viên thay đổi ý kiến của họ là rất nhỏ trừ khi chủ nhà có bằng chứng cho thấy giá trị đó là tắt, nói rằng Benton.
Kháng cáo của bạn sẽ chỉ thành công nếu bạn cho thấy người thẩm định đã mắc một lỗi đáng kể, chẳng hạn như liệt kê các cảnh quay vuông hoặc số phòng không chính xác; coi thường một tiện nghi quan trọng, chẳng hạn như hồ bơi hoặc spa; hoặc không quan tâm đến việc bán hàng có thể so sánh có thể hỗ trợ giá trị cao hơn trong khi đó, cherry cherry chọn một loại tương đương ít phù hợp hơn có thể chỉ ra giá trị thấp hơn, Parsons nói.
Agroup cũng có thể đưa ra một trường hợp, bằng cách chỉ ra rằng các so sánh được sử dụng là ở một khu học chánh hoặc một phân khu kém hơn không có sự liên kết của chủ nhà với bể bơi và sân tennis, rằng tất cả các so sánh là đau khổ hoặc bất động sản bán hàng thuộc sở hữu, hoặc họ có những tác động tiêu cực khác ảnh hưởng đến giá trị, chẳng hạn như trên một đường phố bận rộn. Giải thích tại sao chúng khác nhau và không bằng bạn. Bạn phải chứng minh một cái gì đó có lỗi với các so sánh được chọn, đó là Agroup.
Lựa chọn của bạn khi thẩm định thấp
Nếu việc thẩm định đặt bạn ở mức vốn chủ sở hữu dưới 80%, bạn có thể thực hiện tái cấp vốn bằng tiền mặt, thêm đủ tiền vào lúc kết thúc để có được tỷ lệ cho vay 80% giá trị kỳ diệu đó và tránh PMI.
Bạn cũng có thể chọn trả PMI ngay bây giờ. Nếu giá trị nhà tiếp tục tăng, bạn có thể cung cấp doanh số tương đương cho dịch vụ thế chấp của mình và yêu cầu nó xóa PMI, ngay cả khi bạn chưa trả hết tiền gốc. Tuy nhiên, nếu thẩm định cho thấy bạn đang ở dưới nước, tất cả những gì bạn có thể làm là chờ thị trường cải thiện, trừ khi bạn đủ điều kiện tham gia chương trình như Tùy chọn tái cấp vốn LTV cao từ Fannie Mae hoặc FMERR (Freddie Mac Tăng cường cứu trợ tăng cường). HARP (Chương trình tái cấp vốn phải chăng tại nhà), đã cung cấp hỗ trợ của chính phủ cho các chủ nhà đang ở dưới nước, đã hết hạn vào cuối năm 2018.
Thẩm định tại nhà: Điểm mấu chốt
Hiểu cách thức hoạt động của quy trình thẩm định sẽ cho bạn cơ hội tốt nhất để có được thẩm định viên để gán giá trị cao nhất có thể cho tài sản của bạn. Thẩm định không phải lúc nào cũng đi vào các giá trị mà người vay hy vọng, và chúng là một quá trình của con người có chỗ cho sự chủ quan và sai lầm. Bạn có thể kháng cáo đánh giá thấp, nhưng bạn sẽ chỉ thành công với dữ liệu mạnh để sao lưu.
