Trái phiếu chính quyền nhà ở là gì?
Trái phiếu chính quyền nhà ở, hoặc trái phiếu nhà ở, được phát hành bởi một cơ quan chính quyền tiểu bang hoặc địa phương để giúp tài trợ cho việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở cho thuê giá cả phải chăng. Theo một số chương trình nhất định, số tiền thu được từ các trái phiếu đó cũng có thể được sử dụng để giúp những người thu nhập thấp mua nhà. Tiền lãi mà các nhà đầu tư kiếm được từ trái phiếu chính quyền nhà ở được miễn thuế liên bang, và cũng có thể được miễn thuế thu nhập của tiểu bang và địa phương.
Giống như hầu hết các trái phiếu đô thị, trái phiếu chính quyền nhà ở trong lịch sử đã được xem là đầu tư rất an toàn. Trong trường hợp này, trái phiếu được hỗ trợ bởi chính phủ liên bang, họ coi chúng như một phương tiện khuyến khích xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.
Khái niệm cơ bản về trái phiếu chính quyền nhà ở
Chính quyền thành phố có thể phát hành nợ dưới dạng trái phiếu để huy động vốn cho các dự án tài chính. Hai loại trái phiếu đô thị là trái phiếu nghĩa vụ chung và trái phiếu doanh thu. Khoản thanh toán lãi và trả nợ gốc của trái phiếu nghĩa vụ chung (GO) được tài trợ từ các kho bạc tài chính của chính quyền tiểu bang hoặc địa phương. Những trái phiếu này được hỗ trợ bởi niềm tin và tín dụng đầy đủ của chính quyền thành phố, nơi có thể có thẩm quyền tăng thuế để thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình đối với trái phiếu GO. Mặt khác, nghĩa vụ thanh toán trên một dải doanh thu được hỗ trợ bởi dòng doanh thu dự kiến của dự án mà trái phiếu được phát hành. Một hình thức của trái phiếu doanh thu là trái phiếu nhà ở.
Chìa khóa chính
- Trái phiếu chính quyền nhà ở, hoặc trái phiếu nhà ở, được phát hành bởi một cơ quan chính quyền tiểu bang hoặc địa phương để giúp tài trợ cho việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở cho thuê giá cả phải chăng. Chính quyền tiểu bang và địa phương phát hành trái phiếu nhà ở để tài trợ cho việc xây dựng hoặc cải tạo nhà cho thuê giá rẻ. Ngoài việc trả nợ gốc trái phiếu, nhà nước hoặc địa phương phải trả lãi cho số tiền mà nó vay. Giống như hầu hết các trái phiếu đô thị, trái phiếu chính quyền nhà ở trong lịch sử đã được xem là đầu tư rất an toàn.
Chính quyền tiểu bang và địa phương phát hành trái phiếu nhà ở để tài trợ cho việc xây dựng hoặc cải tạo nhà cho thuê giá rẻ. Ngoài việc trả nợ gốc trái phiếu, nhà nước hoặc địa phương phải trả lãi cho số tiền mà nó vay. Là trái phiếu hoạt động tư nhân (PAB), trái phiếu nhà ở có thể được phát hành thay mặt cho các nhà phát triển lợi nhuận và phi lợi nhuận đủ điều kiện để tài trợ cho các dự án nhà ở cao cấp và gia đình có thu nhập thấp. Ngoài ra, tiền thu được từ trái phiếu nhà ở cũng có thể được phát hành để cung cấp tài chính thế chấp chi phí thấp cho các gia đình hoặc cá nhân có thu nhập thấp để họ có thể mua nhà. Các khoản thế chấp được cung cấp thông qua trái phiếu nhà ở được giới hạn cho những người mua nhà lần đầu, những người kiếm được không quá thu nhập trung bình của khu vực. Hơn nữa, giá của một ngôi nhà được mua bằng thế chấp trái phiếu nhà ở được giới hạn ở 90 phần trăm của giá mua khu vực trung bình.
Trái phiếu nhà ở thường có lãi suất thấp và có thể được phát hành như một nghĩa vụ nhu cầu lãi suất cố định hoặc thay đổi (VRDO). Các khoản thanh toán gốc và lãi cho các trái chủ được thực hiện từ các khoản trả nợ thế chấp và thu nhập đầu tư cầm cố --- các khoản hoàn trả của các khoản vay của người vay được thu thập bởi người ủy thác của trái phiếu nhà ở đầu tư tiền vào các khoản đầu tư ngắn hạn cho đến thời gian dự kiến thanh toán lãi cho trái chủ. Trong thực tế, thanh toán trên trái phiếu nhà ở được hỗ trợ bởi thanh toán lãi kịp thời và nhất quán và trả nợ gốc của các khoản thế chấp cơ bản của người vay.
Trái phiếu nhà ở có lợi cho nhà nước cũng như cho các nhà đầu tư tư nhân. Một mặt, chính phủ đạt được quyền truy cập vào một lượng lớn tài chính giá rẻ. Mặt khác, những lợi thế về thuế được cung cấp bởi trái phiếu nhà ở rất hấp dẫn đối với những người trong khung thuế cao hơn. Đối với các nhà đầu tư, tiền lãi được trả bằng trái phiếu nhà ở được miễn thuế thu nhập liên bang và đôi khi của tiểu bang. Thuế suất cận biên càng cao, miễn thuế trái phiếu doanh thu nhà đất càng có giá trị. Mặc dù các nhà đầu tư chịu thuế tối thiểu thay thế (AMT) có thể phải chịu thuế, miễn trừ có nghĩa là các nhà đầu tư trong khung thuế liên bang cao được hưởng lợi từ trái phiếu doanh thu và trái phiếu thành phố khác. Miễn thuế này giúp bù đắp cho lãi suất thấp của trái phiếu.
Tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp liên bang là một nguồn vốn khác có thể được sử dụng thay thế hoặc ngoài trái phiếu nhà ở để tài trợ cho các dự án nhà ở giá rẻ. Các khoản tín dụng là các khoản tín dụng thuế thu nhập liên bang không hoàn lại cho một phần tiền lãi thế chấp mà người mua nhà đủ điều kiện phải trả mỗi năm.
Ví dụ về trái phiếu chính quyền nhà ở
Bởi vì họ đòi hỏi nợ chính phủ, việc bán trái phiếu chính quyền nhà ở đôi khi cần phải có sự chấp thuận của cử tri địa phương. Chẳng hạn, năm 2018, cử tri California đã phê chuẩn một biện pháp bỏ phiếu để bán 4 tỷ đô la trái phiếu chính quyền nhà ở cho các chương trình tài chính cho cư dân thu nhập thấp, cựu chiến binh và công nhân nông trại.
