Bong bóng nhà ở là gì?
Bong bóng nhà đất, hay bong bóng bất động sản, là sự tăng vọt của giá nhà đất được thúc đẩy bởi nhu cầu, đầu cơ và chi tiêu quá mức đến mức sụp đổ. Bong bóng nhà ở thường bắt đầu bằng sự gia tăng nhu cầu, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, phải mất một thời gian tương đối dài để bổ sung và tăng. Các nhà đầu cơ đổ tiền vào thị trường, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu. Tại một số thời điểm, nhu cầu giảm hoặc đình trệ đồng thời nguồn cung tăng lên, dẫn đến giá giảm mạnh và bong bóng vỡ.
Hiểu về bong bóng nhà ở
Bong bóng nhà ở là một sự kiện tạm thời, nhưng nó có thể kéo dài trong nhiều năm. Thông thường, nó được điều khiển bởi một cái gì đó ngoài định mức, chẳng hạn như nhu cầu, đầu cơ, mức đầu tư cao hoặc thanh khoản dư thừa, tất cả đều có thể khiến giá nhà trở nên không bền vững. Nó dẫn đến sự gia tăng nhu cầu so với cung cấp. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), bong bóng nhà ở có thể ít thường xuyên hơn bong bóng vốn chủ sở hữu, nhưng chúng có xu hướng kéo dài gấp đôi.
Bong bóng nhà ở không chỉ gây ra một vụ tai nạn bất động sản lớn, mà còn có ảnh hưởng đáng kể đến mọi người thuộc mọi tầng lớp, khu vực lân cận và toàn bộ nền kinh tế. Họ có thể buộc mọi người tìm cách trả hết các khoản thế chấp của mình thông qua các chương trình khác nhau hoặc có thể cho họ đào vào tài khoản hưu trí để đủ khả năng sống trong nhà của họ. Bong bóng nhà đất là một trong những lý do chính khiến mọi người cuối cùng mất tiền tiết kiệm.
Chìa khóa chính
- Bong bóng nhà đất là một điều kiện duy trì nhưng tạm thời của giá quá cao và đầu cơ tràn lan trong thị trường nhà ở. Hoa Kỳ đã trải qua một bong bóng nhà ở lớn trong những năm 2000 do dòng tiền vào thị trường nhà ở, điều kiện cho vay lỏng lẻo và chính sách của chính phủ để thúc đẩy nhà ở quyền sở hữu Một bong bóng nhà ở, như với bất kỳ bong bóng nào khác, là một sự kiện tạm thời và có khả năng xảy ra bất cứ lúc nào điều kiện thị trường cho phép nó.
Điều gì gây ra bong bóng nhà ở?
Theo truyền thống, thị trường nhà ở không dễ bị bong bóng như các thị trường tài chính khác do giao dịch lớn và chi phí mang theo liên quan đến việc sở hữu một ngôi nhà. Tuy nhiên, việc cung cấp tín dụng tăng nhanh dẫn đến sự kết hợp giữa lãi suất rất thấp và việc nới lỏng các tiêu chuẩn bảo lãnh tín dụng có thể đưa người vay vào thị trường và nhu cầu nhiên liệu. Việc tăng lãi suất và thắt chặt các tiêu chuẩn tín dụng có thể làm giảm nhu cầu, khiến bong bóng nhà đất vỡ.
Giữa năm 2000 bong bóng nhà ở Hoa Kỳ
Bong bóng nhà ở khét tiếng của Mỹ vào giữa những năm 2000 là một phần kết quả của một bong bóng khác, đây là bong bóng công nghệ. Nó liên quan trực tiếp đến, và những gì một số người coi là nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính năm 2007-2008.
Trong thời kỳ bong bóng dotcom cuối những năm 1990, nhiều công ty công nghệ mới đã đấu giá cổ phiếu phổ thông của họ với mức giá cực cao trong một khoảng thời gian tương đối ngắn. Ngay cả các công ty ít hơn các công ty mới thành lập và chưa tạo ra thu nhập thực tế đã trả giá bằng vốn hóa thị trường lớn bởi các nhà đầu cơ cố gắng kiếm lợi nhuận nhanh chóng. Đến năm 2000, Nasdaq đạt đỉnh, và khi bong bóng công nghệ vỡ, nhiều cổ phiếu trước đây đã bay cao đã rơi xuống mức giá thấp hơn đáng kể.
Khi các nhà đầu tư từ bỏ thị trường chứng khoán sau khi bong bóng dotcom vỡ và sau đó là sự sụp đổ của thị trường chứng khoán, họ đã chuyển tiền vào bất động sản. Đồng thời, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ đã cắt giảm lãi suất và giữ chúng để chống lại sự suy thoái nhẹ sau vụ phá sản công nghệ, cũng như làm giảm bớt sự không chắc chắn sau vụ tấn công của Trung tâm Thương mại Thế giới ngày 9/11/2001.
Lũ tiền và tín dụng này đã đáp ứng với các chính sách khác nhau của chính phủ được thiết kế để khuyến khích sở hữu nhà và một loạt các đổi mới thị trường tài chính làm tăng tính thanh khoản của các tài sản liên quan đến bất động sản. Giá nhà tăng, và ngày càng có nhiều người tham gia vào việc mua bán nhà.
Trong sáu năm tiếp theo, sự hưng phấn về quyền sở hữu nhà đã tăng đến mức đáng báo động khi lãi suất giảm mạnh, và các yêu cầu cho vay nghiêm ngặt đều bị từ bỏ. Người ta ước tính rằng 56 phần trăm mua nhà trong thời gian đó được thực hiện bởi những người không có khả năng chi trả cho họ theo yêu cầu cho vay thông thường. Những người này được mệnh danh là người vay dưới chuẩn. Phần lớn các khoản vay là các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh với lãi suất ban đầu thấp và được thiết lập lại theo lịch trình trong ba đến năm năm.
Giống như bong bóng công nghệ, bong bóng nhà đất được đặc trưng bởi sự gia tăng ban đầu của giá nhà đất do nguyên tắc cơ bản, nhưng khi thị trường tăng giá trong nhà ở tiếp tục, nhiều nhà đầu tư bắt đầu mua nhà như đầu tư đầu cơ.
Sự khuyến khích của chính phủ đối với quyền sở hữu nhà rộng đã khiến các ngân hàng giảm lãi suất và yêu cầu cho vay, điều này đã thúc đẩy sự điên cuồng mua nhà khiến giá tăng từ 50 đến 100% tùy theo khu vực của đất nước. Sự điên cuồng mua nhà đã thu hút các nhà đầu cơ bắt đầu lật nhà để kiếm hàng chục ngàn đô la lợi nhuận chỉ trong hai tuần.
Trong cùng thời gian đó, thị trường chứng khoán bắt đầu hồi phục và đến năm 2006 lãi suất bắt đầu tăng. Các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh bắt đầu đặt lại ở mức cao hơn khi các dấu hiệu cho thấy nền kinh tế đang chậm lại xuất hiện vào năm 2007. Với giá nhà đất ở mức cao, mức rủi ro quá cao đối với các nhà đầu tư, những người sau đó đã ngừng mua nhà. Khi người mua nhà thấy rõ rằng giá trị nhà thực sự có thể giảm, giá nhà đất bắt đầu giảm mạnh, gây ra sự bán tháo lớn trong chứng khoán được thế chấp. Giá nhà đất cuối cùng sẽ giảm hơn 40% ở một số vùng trong nước và các vụ vỡ nợ thế chấp hàng loạt sẽ dẫn đến hàng triệu nhà bị tịch thu trong vài năm tới.
