Có một số cách để đầu tư vào bất động sản. Đối với nhiều người Mỹ, đầu tư bất động sản cơ bản nhất đến từ hình thức nhà ở gia đình hoặc tài sản cho thuê. Đầu tư vào một bất động sản duy nhất có thể là một khoản đầu tư lớn, sinh lợi với nhiều khả năng sử dụng. Tính linh hoạt, tuổi thọ và sự đánh giá cao thường là những lý do hàng đầu khiến các khoản đầu tư bất động sản tương đối an toàn, đáng tin cậy và có lãi theo thời gian.
Sự gia tăng trong cho vay cộng đồng và cho vay thế chấp trực tuyến cũng đã mở rộng nhiều khả năng và cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản trực tiếp. Các nền tảng như Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360, v.v., cung cấp các cách nhanh hơn, dễ dàng hơn và hiệu quả hơn để vay thế chấp, tăng tiềm năng cho người mua linh hoạt hơn trong đầu tư.
Khi thị trường bất động sản phát triển, các dịch vụ mới được giới thiệu thường xuyên. Với những lời giới thiệu này, các nhà đầu tư bất động sản hiện có một loạt các lựa chọn trải dài từ các nhóm đầu tư bất động sản, quỹ tương hỗ bất động sản, ủy thác đầu tư bất động sản và các dịch vụ bán lẻ gây quỹ như Fundawn. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản trực tiếp vẫn cung cấp một cách để tạo ra lợi nhuận đáng kể cho những nhà đầu tư đó với sự pha trộn đúng đắn của sự ổn định tài chính và khả năng chịu rủi ro. Đối với các nhà đầu tư này, các lựa chọn bất động sản có thể là một khả năng mà khi được thực hiện có thể thêm vào lợi nhuận hoặc giảm một số rủi ro của đầu tư bất động sản trực tiếp.
Tùy chọn bất động sản không có sẵn trên các sàn giao dịch, chúng không có giá dao động vượt quá phí bảo hiểm và chúng thường không bao gồm nhiều đơn vị. Các lựa chọn bất động sản được sử dụng nhiều nhất trong thị trường bất động sản thương mại nhưng chúng cũng có thể được sử dụng bởi các nhà đầu tư thông thường. Thông thường, các tùy chọn bất động sản được sử dụng cho các tình huống được nhắm mục tiêu trong đó người mua sẽ được hưởng lợi từ một tùy chọn nhưng không phải là yêu cầu mua bất động sản vào cuối thời gian nắm giữ.
Chìa khóa chính
- Tùy chọn bất động sản là một điều khoản hợp đồng được thiết kế đặc biệt giữa người mua và người bán. Tùy chọn bất động sản được thỏa thuận giữa người mua và người bán, thường mang lại lợi thế lớn nhất cho người mua. Điều khoản tùy chọn bất động sản trong giai đoạn này là phổ biến nhất nhưng có thể là tùy chọn soạn thảo với vô số biến thể.
Một lựa chọn bất động sản là gì?
Đầu tư bất động sản trực tiếp đi kèm với nhiều cân nhắc độc đáo thường không áp dụng nghiêm ngặt đối với nhiều lựa chọn thay thế bất động sản khác. Đối với các nhà đầu tư quan tâm hoặc nâng cao, một lựa chọn bất động sản như một điều khoản cho hợp đồng mua trực tiếp bất động sản có thể là một cơ hội tiềm năng. Các lựa chọn bất động sản đi kèm với một mức độ phức tạp bổ sung cũng như các thông số độc đáo của riêng họ.
Nhìn rộng ra, một lựa chọn bất động sản là một điều khoản hợp đồng được thiết kế đặc biệt giữa người mua và người bán. Người bán cung cấp cho người mua tùy chọn mua một tài sản trong một khoảng thời gian xác định với giá cố định. Người mua mua tùy chọn mua hoặc không mua tài sản vào cuối thời gian nắm giữ. Đối với quyền của tùy chọn này, người mua trả cho người bán một phí bảo hiểm tùy chọn. Nếu người mua quyết định mua bất động sản (nói cách khác, thực hiện quyền chọn bất động sản), người bán phải bán tài sản cho người mua theo các điều khoản của hợp đồng trước đó.
Bạn có thể đã gặp phải khái niệm về các lựa chọn khi mua cổ phiếu. Tùy chọn cung cấp một số lựa chọn bổ sung cho người mua với các điều khoản dựa trên tài sản cơ bản. Các tùy chọn nói chung có thể được thực hiện sớm, được giữ cho đến khi hết hạn tùy chọn hoặc có thể được bán cho người mua thứ hai trước khi hết hạn. Các lựa chọn bất động sản thường được sử dụng bởi các nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản trong các giao dịch bất động sản thương mại hoặc nhà ở cao cấp. Các lựa chọn bất động sản cung cấp sự linh hoạt hơn và có khả năng là cơ hội đầu tư lớn hơn cho người mua, với lợi ích hạn chế cho người bán.
Có thể có vô số lựa chọn dự thảo bất động sản được kết hợp như một phần của thỏa thuận hợp đồng mua bán bất động sản. Một số phổ biến nhất bao gồm:
- Tùy chọn thời gian nắm giữ: người mua trả phí bảo hiểm cho tùy chọn mua tài sản nhưng không bắt buộc tùy chọn Liệt kê: người mua sử dụng tùy chọn để liệt kê tài sản và có khả năng thu lợi từ tùy chọn trao đổi markup1031: người mua trả phí bảo hiểm cho tùy chọn để có được nắm giữ sau đó thực hiện một lượt thích giống như trao đổi bất động sản tại thời điểm mua
Phí bảo hiểm quyền chọn bất động sản, thời gian nắm giữ được đàm phán và giá bán cuối cùng thường là những thành phần quan trọng nhất được đàm phán trong một thỏa thuận quyền chọn bất động sản.
Ví dụ về lựa chọn bất động sản
Dưới đây là một phân tích toàn diện về rủi ro và phần thưởng cho một kịch bản tùy chọn bất động sản. Giả sử một người xây dựng có 500.000 đô la và muốn mua đất được liệt kê với giá 2 triệu đô la. Trình xây dựng không chắc chắn về một số điều:
- Nhà xây dựng có thể tăng 1, 5 triệu đô la thông qua các khoản vay ngân hàng hoặc các nguồn khác không? Nhà xây dựng có thể có được giấy phép cần thiết để phát triển nhà ở hoặc thương mại hoặc phân chia thêm tài sản không? Nhà xây dựng có thể tăng tiền và xin giấy phép trước khi nhà xây dựng khác mua đất không?
Trong tình huống này, một lựa chọn bất động sản là phù hợp. Đối với một chi phí không hoàn lại được xác định (được gọi là phí bảo hiểm tùy chọn bất động sản) là 25.000 đô la, người xây dựng có thể ký hợp đồng quyền chọn bất động sản với người bán. Tùy chọn bất động sản cho phép người xây dựng khóa giá bán bất động sản ở mức 2 triệu đô la trong khoảng thời gian sáu tháng.
Hợp đồng quyền chọn bất động sản có thể bao gồm các điều kiện sau:
- Chi tiết tài sản (vị trí, kích thước và các chi tiết cụ thể khác) Thời hạn của hợp đồng (sáu tháng kể từ ngày thỏa thuận) Phí bảo hiểm hoặc số tiền xem xét (25.000 đô la phí bảo hiểm không hoàn lại của người mua trả cho người bán một lần) Giá mua thỏa thuận nếu tùy chọn được thực hiện trong hợp đồng (2 triệu đô la)
Trong thời hạn sáu tháng của hợp đồng, có thể có bốn tình huống có thể xảy ra.
Kịch bản 1: Nhà xây dựng được phê duyệt cho khoản vay ngân hàng 1, 5 triệu đô la. Ông cũng xác nhận rằng ông có thể có được giấy phép cần thiết để phát triển. Anh ta thực hiện lựa chọn bất động sản của mình để mua bất động sản với mức giá được xác định trước là 2 triệu đô la. Người bán nhận được 2 triệu đô la cộng với giữ thêm 25.000 đô la phí bảo hiểm tùy chọn.
Kịch bản 2: Sau hai tháng, người xây dựng phát hiện ra anh ta sẽ không thể có được giấy phép phát triển. Trong bốn tháng tới, nhà xây dựng tìm được một bên khác sẵn sàng mua tài sản với giá 2 triệu đô la. Nhà xây dựng bán tùy chọn bất động sản cho bên mới với giá mới 30.000 đô la. Bên mới thay thế người xây dựng trong hợp đồng tùy chọn ban đầu. Bên mới thực hiện tùy chọn và mua tài sản với giá 2 triệu đô la. Người bán nhận được 2 triệu đô la từ bên mới cộng với giữ phí bảo hiểm tùy chọn 25.000 đô la từ nhà xây dựng. Nhà xây dựng đã bán tùy chọn này với giá 30.000 đô la, vì vậy anh ta kiếm được 5.000 đô la và không phải chịu một tài sản mà anh ta không thể sử dụng.
Kịch bản 3: Nhà xây dựng chỉ đơn giản là một người mua quyền chọn đang tìm kiếm lợi ích từ việc tăng giá của tài sản. Nếu giá yêu cầu 2 triệu đô la tăng lên 2, 2 triệu đô la trong năm tháng, nhà xây dựng sẽ được hưởng lợi bằng cách thực hiện tùy chọn mua tài sản và bán tài sản để kiếm lợi nhuận. Khi kết thúc giao dịch, chủ sở hữu tài sản nhận được 2 triệu đô la cộng với phí bảo hiểm tùy chọn 25.000 đô la. Người xây dựng kiếm được khoản lãi 175.000 đô la từ việc bán bất động sản.
Kịch bản 4: Nhà xây dựng không thể đảm bảo khoản vay hoặc giấy phép. Ông cũng không thể tìm thấy bất kỳ người mua quan tâm khác. Trình xây dựng cho phép tùy chọn hết hạn và mất phí bảo hiểm tùy chọn. Tuy nhiên, người mua đã có thể tránh được khoản đầu tư 2 triệu đô la có khả năng xấu bằng cách trả 25.000 đô la phí bảo hiểm (1, 25% giá trị thỏa thuận thực tế). Người bán được hưởng lợi 25.000 đô la và tiếp tục tìm kiếm người mua.
Trong mọi trường hợp, một khi hợp đồng quyền chọn bất động sản được đưa ra, người bán không còn lựa chọn bán hay không với giá nào trong thời gian nắm giữ quyền chọn. Người bán phải chờ sáu tháng để có quyết định của người mua. Đây là lý do tại sao người bán nhận và giữ phí bảo hiểm tùy chọn bất kể người mua cuối cùng quyết định gì.
Điểm mấu chốt
Tùy chọn bất động sản cung cấp một phương pháp thay thế để giao dịch, đầu tư và thu lợi nhuận từ đầu tư bất động sản. Chúng có thể được coi là một loại hợp đồng mua bán tự do giữa hai bên. Không có thị trường trao đổi cho các loại tùy chọn này nhưng có thể có các điều khoản sáng tạo có khả năng cho phép người mua bán quyền chọn trong khi vẫn đang trong giai đoạn nắm giữ hoạt động. Nói chung, các bên liên quan phải đảm bảo rằng các điều khoản hợp đồng quyền chọn được viết một cách thích hợp, công bằng và được tuân thủ bởi những người liên quan.
Hợp đồng quyền chọn bất động sản có thể cung cấp một số cách khác để kiếm tiền nhưng nhìn chung một trong những lợi thế lớn nhất của họ là chuyển hướng rủi ro lớn. Các nhà phát triển bất động sản có thể hưởng lợi từ việc nắm giữ nhiều hợp đồng quyền chọn bất động sản và có khả năng chỉ thực hiện một số lựa chọn dựa trên diễn biến trong thời gian nắm giữ. Chủ hợp đồng cũng có thể chọn từ bỏ một lựa chọn nếu những thay đổi xảy ra trong thời gian nắm giữ như đường cao tốc bận rộn mới hoặc gia tăng tội phạm.
Thời gian tổ chức cho các tùy chọn này có thể khác nhau, điều này cũng thay đổi rủi ro. Một người bán thường bị khóa vào một mức giá thiết lập. Khả năng tập thể dục cao mặc dù có thể cung cấp cho họ một chút thời gian để đưa ra lựa chọn hoặc sắp xếp tốt hơn. Một người mua thường được yêu cầu phải trả một khoản phí bảo hiểm được chỉ định trong suốt thời gian nắm giữ. Phí bảo hiểm có thể giúp giảm giá mua. Họ cũng có thể cho phép người mua có được các điều khoản tài chính thế chấp tốt hơn, giúp giảm chi phí chung. Trong suốt thời gian nắm giữ, một bất động sản cũng có thể được đánh giá cao về giá trị với giá mua vẫn giữ nguyên.
Mặc định bởi người bán quyền chọn có thể là một trong những thách thức lớn trong các thỏa thuận quyền chọn bất động sản. Trong những trường hợp như vậy, việc truy đòi chỉ của người mua thường là một vụ kiện. Thiếu thông tin có sẵn công khai và hồ sơ trong quá khứ về người tham gia lựa chọn bất động sản là một thách thức khác. Nhà đầu tư quyền chọn bất động sản cũng có thể cần xem xét các chi phí bổ sung như phí cho các dịch vụ pháp lý như soạn thảo và đăng ký hợp đồng.
