Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) là một chính sách bảo hiểm bảo vệ người cho vay khỏi rủi ro vỡ nợ và bị tịch thu. Nói chung, nếu bạn cần tài chính để mua nhà và thanh toán dưới 20% chi phí, người cho vay của bạn có thể sẽ yêu cầu bạn mua bảo hiểm từ một công ty PMI trước khi ký vào khoản vay. Mặc dù phải trả thêm chi phí, PMI cho phép những người mua không thể thực hiện một khoản thanh toán giảm đáng kể (hoặc những người chọn không) để có được tài chính ở mức giá phải chăng.
6 lý do để tránh bảo hiểm thế chấp cá nhân
Làm thế nào để không trả PMI
Một cách để tránh trả PMI là thanh toán xuống bằng ít nhất một phần năm giá mua nhà; trong thế chấp, tỷ lệ cho vay so với giá trị (LTV) của thế chấp là 80%. Nếu ngôi nhà mới của bạn có giá 180.000 đô la chẳng hạn, bạn sẽ cần phải đặt ít nhất 36.000 đô la để tránh phải trả PMI. Mặc dù đó là cách đơn giản nhất để tránh PMI, một khoản thanh toán giảm kích thước có thể không khả thi.
Một lựa chọn khác cho người vay đủ điều kiện là thế chấp heo đất. Trong tình huống này, một khoản vay thế chấp thứ hai hoặc vốn chủ sở hữu nhà ở được đưa ra cùng lúc với khoản thế chấp đầu tiên. Ví dụ, với khoản thế chấp heo "80-10-10", 80% giá mua được bảo đảm bằng khoản thế chấp đầu tiên, 10% được bảo đảm bởi khoản vay thứ hai và 10% cuối cùng được chi trả bởi khoản thanh toán của bạn. Điều này làm giảm tỷ lệ cho vay theo giá trị (LTV) của khoản thế chấp đầu tiên xuống dưới 80%, loại bỏ nhu cầu về PMI. Ví dụ: nếu ngôi nhà mới của bạn có giá 180.000 đô la, khoản thế chấp đầu tiên của bạn sẽ là 144.000 đô la, khoản thế chấp thứ hai sẽ là 18.000 đô la và khoản thanh toán xuống của bạn sẽ là 18.000 đô la.
Một lựa chọn cuối cùng là bảo hiểm thế chấp được trả tiền cho người cho vay (LMPI) trong đó chi phí của PMI được bao gồm trong lãi suất thế chấp cho vòng đời của khoản vay. Do đó, cuối cùng bạn có thể trả nhiều tiền lãi hơn trong suốt thời gian vay.
Chìa khóa chính
- Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) phát sinh nếu bạn cần tài trợ hơn 80% giá mua nhà. Bạn có thể tránh PMI bằng cách đồng thời vay thế chấp thứ nhất và thứ hai tại nhà để không một khoản vay nào tạo thành hơn 80 % chi phí của nó. Bạn có thể chọn bảo hiểm thế chấp trả tiền cho người cho vay (LMPI), mặc dù điều này thường làm tăng lãi suất cho khoản thế chấp của bạn. Bạn có thể yêu cầu hủy các khoản thanh toán PMI sau khi bạn đã tích lũy ít nhất 20% cổ phần trong ngôi nhà.
Kết thúc PMI sớm
Sau khi bạn đã thế chấp được vài năm, bạn có thể thoát khỏi PMI bằng cách tái cấp vốn cho điều đó, thay thế khoản vay hiện tại của bạn bằng một khoản tiền mới mặc dù bạn sẽ phải cân nhắc chi phí tái cấp vốn so với chi phí tiếp tục trả phí bảo hiểm thế chấp. Bạn cũng có thể bỏ nó sớm bằng cách trả trước tiền gốc thế chấp để bạn có ít nhất 20% vốn (quyền sở hữu) trong nhà. Khi bạn đã tích lũy được số vốn đó, bạn có thể yêu cầu người cho vay hủy PMI của bạn.
Giả sử bạn giữ nguyên hiện tại với các khoản thanh toán thế chấp của mình, PMI cuối cùng sẽ kết thúc trong hầu hết các trường hợp. Khi tỷ lệ LTV của thế chấp giảm xuống còn 78%. Trả lại khoản thanh toán của bạn, cộng với tiền gốc bạn đã trả, bằng 22% giá mua nhà, Đạo luật Bảo vệ Chủ nhà Liên bang yêu cầu người cho vay tự động hủy bảo hiểm.
Cố vấn cái nhìn sâu sắc
Scott Gaynor, CFP®, AIF®
Tư vấn giàu có của KCS, LLC, Los Angeles, CA
Một số cách tồn tại để tránh PMI:
- Giảm 20% cho giao dịch mua nhà của bạn Bảo hiểm thế chấp được trả tiền cho người vay (LPMI) VA (đối với các cựu quân nhân đủ điều kiện) Một số công đoàn tín dụng có thể từ bỏ PMI cho các ứng viên đủ điều kiện.
Có một vài điều cần lưu ý về các tùy chọn trên.
Với LPMI, người cho vay trả chi phí PMI, nhưng rất có thể sẽ cung cấp cho bạn tỷ lệ thế chấp cao hơn. Ngoài ra, LPMI không bị loại bỏ như PMI cuối cùng cũng vậy.
Với thế chấp heo đất, người mua có thể sử dụng hai khoản vay thay vì một (cõng) để mua nhà. Đầu tiên là một khoản vay thế chấp truyền thống. Thứ hai bao gồm một khoản tín dụng vốn chủ sở hữu nhà hoặc khoản vay vốn chủ sở hữu nhà tiêu chuẩn. Khoản vay thứ hai bao gồm số tiền còn lại để có được khoản thanh toán 20% và thường có tỷ lệ cao hơn.
