Will Rogers từng đề nghị mọi người nên mua đất do sự khan hiếm của nó. Với suy nghĩ này, các nhà đầu tư cần hiểu được tính thực tế của việc sở hữu đất và điều hành một liên doanh kinh doanh trên đất. Họ cũng cần lưu ý về các loại lựa chọn đầu tư liên quan đến đất đai cụ thể có sẵn thông qua các sản phẩm đầu tư như quỹ giao dịch trao đổi (ETF) và ghi chú giao dịch trao đổi (ETN).
Các loại hình đầu tư đất
Những người giàu có độc lập có thể mua đất để sử dụng cá nhân, giải trí - và vâng, đầu tư. Thật không may, hầu hết mọi người không thuộc loại này. Điều này đặt ra câu hỏi: Liệu các cơ hội sở hữu đất đai và các dự án kinh doanh có khả năng tạo ra lợi tức đầu tư chấp nhận được cho các nhà đầu tư nhỏ, trong khi vẫn mang đến cho họ những niềm vui và thuộc tính liên quan đến quyền sở hữu đất? Để trả lời câu hỏi này, bạn cần có khả năng đánh giá 10 hạng mục đầu tư đất tiềm năng chung:
- Đất phát triển dân cư Đất sản xuất đất trồng trọt Đất nông nghiệp có thể trồng trọt
Đầu tư đất ở và thương mại
Phát triển đất ở và thương mại cung cấp một lối vào khả thi trong đầu tư, bởi vì hầu như không có cơ hội phát triển đất không giới hạn có thể được cấu trúc để đáp ứng các hạn chế về vốn và thời gian của nhà đầu tư. Đối với hầu hết các nhà đầu tư nhỏ, quỹ ETF đầu tư bất động sản (REIT) là một lựa chọn lý tưởng bởi vì họ không yêu cầu quản lý trực tiếp, họ được đa dạng hóa theo loại tài sản, họ đa dạng về mặt địa lý, họ có thể mua hoặc bán trên cơ sở thời gian thực, và chúng rất rẻ. Một số chuyên về một loại bất động sản, nhưng một số khác, chẳng hạn như Vanguard REIT ETF (VNQ), cung cấp sự tiếp xúc đa dạng cho các khu công nghiệp, văn phòng, bán lẻ, chăm sóc sức khỏe, lưu trữ công cộng và phát triển bất động sản nhà ở.
Thật không may, các loại đầu tư này phủ nhận khả năng cho chủ sở hữu đất sử dụng đất. Do đó, phát triển đất thổ cư và thương mại không phải là lựa chọn khả thi cho những người muốn thực sự trải nghiệm cảm giác sở hữu đất.
Đất trồng trọt và đất cho hoạt động chăn nuôi
Đất được mua để trồng trọt hoặc để vận hành chăn nuôi có khả năng tận hưởng đất theo nghĩa chủ nhà, cũng như từ quan điểm tạo thu nhập. Tuy nhiên, có một loạt vấn đề đối với các nhà đầu tư nhỏ mua đất để vận hành các loại hình doanh nghiệp này. Đầu tiên, quy mô cần thiết để vận hành một hoạt động trồng trọt hoặc vận hành chăn nuôi phải rất lớn để có khả năng tài chính. Điều này, đến lượt nó, đòi hỏi một khoản chi trả vốn đáng kể vượt xa những gì hầu hết mọi người có thể chi trả. Hơn nữa, chi phí cố định liên tục liên quan đến việc điều hành các loại hoạt động canh tác này là cực kỳ cao.
Điều này, đến lượt nó, có nghĩa là đòn bẩy tài chính và rủi ro kinh doanh cho các hoạt động đó cũng rất cao. Kết quả là, một lượng căng thẳng đáng kể được đặt lên chủ đất để làm cho các loại hình kinh doanh này thành công về mặt tài chính. Trong nhiều trường hợp, mức độ căng thẳng vượt xa những lợi ích mà mọi người mong muốn khi làm chủ đất. Với suy nghĩ này, một đánh giá công bằng khi nói rằng hầu hết các nhà đầu tư nhỏ nên tránh theo đuổi các loại hình hoạt động nông nghiệp quy mô lớn này, vì rủi ro và khó khăn của hoạt động đó có thể sẽ vượt quá bất kỳ lợi ích nào.
Mặc dù sở hữu một hoạt động trồng trọt hoặc chăn nuôi truyền thống có thể không khả thi đối với hầu hết các nhà đầu tư nhỏ, nhiều lựa chọn đầu tư nông nghiệp cung cấp tiếp xúc đầu tư chấp nhận được cho các doanh nghiệp canh tác truyền thống. Ví dụ, Quỹ chỉ số nông nghiệp Hoa Kỳ (USAG) là một quỹ giao dịch trao đổi cung cấp tiếp xúc với đậu nành, ngô, lúa mì, bông, đường, cà phê, dầu đậu nành, gia súc sống, gia súc trung chuyển, ca cao, thịt lợn nạc, Thành phố Kansas lúa mì, dầu canola và bột đậu nành. Do đó, bằng cách đầu tư vào sản phẩm này, các nhà đầu tư nhỏ sẽ tiếp xúc đầu tư rộng rãi vào các hoạt động canh tác truyền thống. Điều này, đến lượt nó, có thể được nhà đầu tư sử dụng để giúp theo kịp các phương thức canh tác truyền thống, cũng như tạo ra lợi tức đầu tư hấp dẫn theo thời gian.
Các nhà đầu tư nhỏ cũng có thể sử dụng nhiều loại ghi chú trao đổi (ETN) để đầu tư vào các loại hoạt động canh tác truyền thống cụ thể. Ví dụ, Barclays iPath Pure Beta Nông nghiệp ETN (DIRT) cung cấp tiếp xúc đầu tư vào các mặt hàng mềm như ngô, lúa mì, đậu nành, đường, bông và cà phê, và Barclays iPath Pure Beta Chăn nuôi ETN (LSTK) cung cấp tiếp xúc đầu tư cho gia súc và lợn hơi.
Về việc sử dụng các quỹ ETF và ETN làm lựa chọn đầu tư liên quan đến đất đai và nông nghiệp, các nhà đầu tư cần hiểu rằng nhiều loại sản phẩm này sử dụng các công cụ phái sinh như hợp đồng tương lai để tạo ra thị trường. Do đó, các nhà đầu tư cần thực hiện một sự chuyên sâu kỹ lưỡng về các loại hình đầu tư này để hiểu đầy đủ các rủi ro và phần thưởng tiềm năng của họ. Tuy nhiên, việc sử dụng ETF và ETN có thể sẽ tạo cơ hội tốt nhất để tham gia vào các hoạt động canh tác quy mô lớn truyền thống.
Cơ hội đầu tư trang trại nhỏ
Để các nhà đầu tư nhỏ thực sự tận hưởng cảm giác sở hữu đất truyền thống hơn, có lẽ các lựa chọn tốt nhất là trang trại gỗ, đất phát triển khoáng sản, vườn rau, vườn cây ăn trái, vườn nho và đất giải trí. Những loại nỗ lực nông nghiệp này hấp dẫn hơn nhiều đối với các nhà đầu tư nhỏ: Quy mô mua đất có thể được điều chỉnh để đáp ứng các hạn chế về vốn của nhà đầu tư; hoạt động có khả năng tạo ra một dòng thu nhập liên tục và các nhà đầu tư có thể tận hưởng trên đất trong khi nó đang được sử dụng.
Như đã nói, một loạt các quỹ ETF và ETN cũng được liên kết trực tiếp với các nỗ lực canh tác này. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ có thể muốn xem xét đầu tư vào họ, nếu họ quyết định rằng việc điều hành một hoạt động nông nghiệp quy mô nhỏ đòi hỏi quá nhiều thời gian và nguồn lực của họ.
MSCI Global Timber ETF (CUT) được thiết kế để theo dõi hiệu suất của các công ty gỗ trên toàn thế giới, và bao gồm các công ty sở hữu hoặc cho thuê đất có rừng và khai thác gỗ để sử dụng thương mại và bán các sản phẩm từ gỗ. Ngoài ra, Quỹ ETF khai thác và khai thác dầu khí SPDR S & P (XOP) là một trong nhiều lựa chọn đầu tư mang lại sự tiếp xúc với phát triển đất khoáng.
Các vấn đề cần xem xét
Một khi quyết định đã được đưa ra để mua đất thô như một khoản đầu tư hoặc để phát triển, các nhà đầu tư cần hiểu nhiều vấn đề về tính hợp pháp liên quan đến việc sử dụng các lô đất cụ thể. Ví dụ, các hạn chế sử dụng đất có thể hạn chế cách sử dụng đất của chủ sở hữu, việc sử dụng đất có thể cấp quyền truy cập vào một phần tài sản cho một bên không liên quan và việc chuyển giao quyền khoáng sản có thể cấp cho một bên không liên quan ủy quyền khai thác và bán khoáng sản để thu lợi tài chính.
Ngoài ra, các quyền ven sông và vùng duyên hải có thể quy định quyền truy cập mà chủ sở hữu phải có các tuyến đường thủy liền kề, và vị trí đất có thể ra lệnh nếu nằm trong vùng đồng bằng lũ lụt, điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến cách sử dụng đất. May mắn thay, người mua đất tiềm năng có thể nhận được câu trả lời cho những câu hỏi này bằng cách xem xét đặc điểm kỹ thuật pháp lý cho một thửa đất, được tìm thấy trong một tài liệu được gọi là chứng thư đất. Loại tài liệu này thường có sẵn cho công chúng thông qua internet, hoặc nó có thể được lấy theo cách cũ, bằng cách truy cập hồ sơ đất đai và phân chia hành động của văn phòng thư ký quận thích hợp.
Ngoài các vấn đề pháp lý, các nhà đầu tư nhỏ nên xem xét quyền truy cập của đất vào các tiện ích cơ bản như điện hoặc viễn thông. Các nhà đầu tư cũng nên xem xét nghĩa vụ thuế tài sản hàng năm của đất, đánh giá khả năng vi phạm xâm phạm và phân tích sự xa xôi của đất từ chủ đất, cũng như từ cộng đồng gần nhất. Tất cả những vấn đề này đều quan trọng, vì việc thiếu các tiện ích có thể cản trở rất lớn khả năng sử dụng đất, sự xa xôi của đất có thể ảnh hưởng đến các cơ hội mà chủ đất phải hưởng tài sản và thuế tài sản có thể ảnh hưởng đến tài chính của chủ đất. Với những vấn đề này, chủ đất tương lai nên thực hiện đánh giá thẩm định toàn diện trước khi quyết định mua đất.
Tổng quan chung về định giá đất
Các nhà đầu tư xem xét việc mua đất thô cần nhận ra rằng họ đang tham gia vào một khoản đầu tư hoàn toàn đầu cơ. Điều này là do đất chưa phát triển không tạo ra bất kỳ thu nhập nào, và do đó, bất kỳ lợi tức đầu tư nào sẽ phải đến từ lợi nhuận vốn tiềm năng có thể nhận được sau khi bán đất. Với suy nghĩ này, chi phí nợ cho khoản vay bất động sản trang trại có thể được sử dụng để giúp tiến hành phân tích đầu tư sơ bộ.
Tính đến tháng 2 năm 2018, tỷ lệ phần trăm hàng năm cho khoản vay bất động sản trang trại được khấu hao toàn bộ trong 30 năm là 6%. Dựa trên tỷ lệ này, đất được mua thông qua một khoản vay đất sẽ cần tăng thêm 6% mỗi năm để đầu tư đất hòa vốn. Ở hầu hết các khu vực của Hoa Kỳ, điều này không có khả năng xảy ra, đặc biệt là trong một khoảng thời gian dài. Do đó, từ quan điểm đầu tư hoàn toàn, đất thô có lợi tức đầu tư rất kém hấp dẫn, đặc biệt khi người ta xem xét thời gian mà các nhà đầu tư thường phải sở hữu đất để tạo ra lợi tức đầu tư. Thêm vào đó, lãi suất cho các khoản vay đất nông nghiệp có thể sẽ tăng trong tương lai, điều đó có nghĩa là tỷ lệ hòa vốn cho các giao dịch mua đất trong tương lai cũng sẽ tăng.
Nếu chi phí nợ cho khoản vay bất động sản nông trại không ngăn cản các nhà đầu tư nhỏ muốn mua đất như một khoản đầu tư đầu cơ, và họ thực sự tin rằng họ có thể thiết lập một hoạt động nông nghiệp nhỏ đáp ứng yêu cầu về vốn, yêu cầu thu nhập và hạn chế về thời gian, nhiều báo cáo định giá có sẵn. Những báo cáo này có thể được lấy từ các bộ phận nông nghiệp của các trường đại học công lập để giúp đánh giá tính khả thi của việc thiết lập một hoạt động kinh doanh trang trại nhỏ. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ muốn thành lập trang trại gỗ, trang trại trồng rau, vườn nho hoặc vườn cây nên có thể tìm thấy một phân tích toàn diện và kịp thời giải thích cách thiết lập các loại hoạt động này, số lượng công việc họ có thể sẽ đòi hỏi, chi phí vốn cần thiết, khoảng thời gian cần thiết để nhận được tiền lãi đầu tư và khả năng hoàn vốn đầu tư mà hoạt động của trang trại nhỏ sẽ đạt được theo thời gian.
Cuối cùng, và có lẽ là quan trọng nhất, các nhà đầu tư cần hiểu rằng đầu tư vào đất để vận hành một doanh nghiệp kinh doanh trang trại nhỏ có thể là loại hình kinh doanh khó khăn và rủi ro nhất có thể được theo đuổi. Điều này là do, ngoài rủi ro tìm thấy trong tất cả các nỗ lực kinh doanh, hoạt động nông nghiệp còn có một số rủi ro mà các doanh nghiệp phi nông nghiệp không phải đối phó. Ví dụ là mối đe dọa của một loạt các bệnh cây trồng, khả năng nhiễm sâu bệnh, môi trường thời tiết luôn thay đổi và giá cả thị trường không ổn định. Vì những lý do này, cùng với việc điều hành một doanh nghiệp trang trại nhỏ cần một sức mạnh thể chất đáng kể, sức chịu đựng và đạo đức làm việc rất mạnh mẽ, đại đa số các nhà đầu tư sẽ không thể đáp ứng tất cả các nhu cầu canh tác trên một cơ sở bền vững.
Điểm mấu chốt của đầu tư đất
Mua đất thô là một khoản đầu tư rất rủi ro vì nó sẽ không tạo ra bất kỳ thu nhập nào và có thể không tạo ra một khoản lãi vốn khi tài sản được bán. Hơn nữa, sử dụng một khoản vay bất động sản trang trại để mua đất là rất rủi ro. Với những quan điểm này, khuyến nghị rằng hầu hết các nhà đầu tư nhỏ mong muốn sở hữu đất đai hoặc điều hành một doanh nghiệp trang trại nhỏ nên sử dụng nhiều loại quỹ ETF và ETN hiện đang có sẵn cho các nhà đầu tư nhỏ cơ hội chỉ có sẵn để phòng ngừa quỹ. Bằng cách sử dụng các loại sản phẩm đầu tư này, các nhà đầu tư sẽ có thể thực hiện mong muốn của họ đối với các hoạt động giải trí liên quan đến đất đai trong khi tạo ra lợi tức đầu tư hợp lý theo thời gian.
