Nội dung
- Bạn có thể chi trả bao nhiêu nhà? Thanh toán xuống và tỷ lệ cho vay so với giá trị của bạn Làm thế nào thanh toán xuống của bạn ảnh hưởng đến ưu đãi của bạn Giảm các chương trình cho vay thanh toán4 Cách tiết kiệm nhiều hơn cho thanh toán xuống
Khi bạn mua nhà, một trong những chi phí trả trước lớn nhất là thanh toán xuống. Đừng nhầm lẫn với chi phí đóng cửa, thanh toán xuống là một phần của giá mua mà bạn trả trước khi đóng cửa. Nói chung, nếu bạn đóng ít tiền hơn vào nhà khi đóng cửa, bạn sẽ trả nhiều hơn về phí và lãi trong suốt thời gian vay (và ngược lại).
Số tiền bạn chỉ định như một khoản thanh toán xuống giúp người cho vay xác định số tiền cho bạn vay và loại hình thế chấp nào là tốt nhất cho nhu cầu của bạn. Nhưng bao nhiêu chỉ là số tiền phù hợp cho một khoản thanh toán xuống? Trả quá ít sẽ khiến bạn mất lãi và phí theo thời gian. Quá nhiều có thể làm cạn kiệt tiền tiết kiệm của bạn hoặc ảnh hưởng tiêu cực đến sức khỏe tài chính dài hạn của bạn. Ngoài ra, bạn vẫn cần phải tính đến việc đóng chi phí, chi phí di chuyển và các hóa đơn hàng tháng khác. Cuối cùng, quy mô của khoản thanh toán xuống phụ thuộc vào bạn: tiền tiết kiệm, thu nhập và ngân sách cho một ngôi nhà mới.
Trước tiên, bạn cần tìm ra ngân sách của bạn và cách nó có thể ảnh hưởng đến khoản thanh toán của bạn. Máy tính thế chấp trực tuyến miễn phí của Investopedia giúp bạn tính toán các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn và đưa ra các quyết định tài chính đúng đắn khi mua nhà. Một trong các lĩnh vực yêu cầu số tiền thanh toán xuống ước tính.
Bạn có thể đủ khả năng bao nhiêu căn nhà?
Khi bạn được chấp thuận trước cho thế chấp, người cho vay sẽ cho bạn biết số tiền cho vay tối đa mà bạn đủ điều kiện, dựa trên phản hồi trong đơn đăng ký của bạn. Đơn xin thế chấp của bạn hỏi về số tiền thanh toán, thu nhập, việc làm, nợ và tài sản ước tính của bạn. Người cho vay cũng lấy báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của bạn. Tất cả các yếu tố này ảnh hưởng đến quyết định của người cho vay về việc có cho bạn vay tiền để mua nhà hay không, bao nhiêu tiền và theo các điều khoản và điều kiện nào.
Theo nguyên tắc chung, nhiều chủ nhà tương lai có thể đủ khả năng thế chấp một tài sản có giá từ 2 đến 2, 5 lần tổng thu nhập của họ. Ví dụ: nếu bạn kiếm được 100.000 đô la mỗi năm, bạn có thể mua một căn nhà từ 200.000 đến 250.000 đô la.
Thay vì chỉ đơn giản là vay số tiền cho vay tối đa mà người cho vay chấp thuận, bạn nên phục vụ tốt hơn để đánh giá khoản thanh toán thế chấp hàng tháng ước tính của mình. Giả sử, bạn được chấp thuận cho khoản vay 300.000 đô la. Nếu khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn và các khoản nợ hàng tháng khác vượt quá 43% tổng thu nhập hàng tháng của bạn, bạn có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ nếu thời gian eo hẹp. Nói cách khác, hãy thận trọng về việc mua nhiều nhà hơn mức bạn có thể chi trả một cách hợp lý.
Nếu bạn đã thuê một thời gian - hoặc bạn đã sở hữu một ngôi nhà và đang tìm mua lại - bạn có khả năng xử lý mạnh khoản thanh toán thế chấp hàng tháng mà bạn có thể chi trả. Người thuê nhà nên nhớ rằng việc sở hữu một ngôi nhà hoặc căn hộ bao gồm các chi phí bổ sung như thuế bất động sản, bảo trì, bảo hiểm, các khoản phí có thể của Hiệp hội Chủ nhà (HOA) và sửa chữa đột xuất.
Ngoài việc mua nhà, bạn cũng có thể muốn đóng góp cho các mục tiêu tài chính khác như tiết kiệm để nghỉ hưu, bắt đầu một gia đình, bảo vệ quỹ tiết kiệm khẩn cấp và trả nợ. Nhận một khoản thanh toán thế chấp hàng tháng quá cao sẽ ăn hết tiền mặt mà có thể đi tới một số mục tiêu quan trọng này.
Thanh toán xuống và tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn
Khoản thanh toán xuống của bạn đóng vai trò chính trong việc xác định tỷ lệ cho vay trên giá trị hoặc LTV của bạn. Để tính tỷ lệ LTV, số tiền cho vay được chia cho giá trị thị trường hợp lý của căn nhà được xác định bằng thẩm định tài sản. Khoản thanh toán của bạn càng lớn, LTV của bạn càng thấp (và ngược lại). Vì người cho vay sử dụng LTV để đánh giá rủi ro của người vay và thế chấp giá, LTV thấp hơn có nghĩa là bạn trả lãi suất thấp hơn cho khoản thế chấp của mình - và có thể tránh được chi phí bổ sung.
Tỷ lệ LTV thấp hơn có ít rủi ro hơn đối với người cho vay. Tại sao? Bạn đang bắt đầu với nhiều vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn, điều đó có nghĩa là bạn có cổ phần cao hơn trong tài sản của mình so với số dư nợ. Nói tóm lại, những người cho vay cho rằng bạn sẽ ít có khả năng vỡ nợ trong khoản thế chấp của mình. Nếu bạn rơi vào thế chấp của bạn và một người cho vay phải tịch thu nhà của bạn, họ có nhiều khả năng bán lại nó và thu lại hầu hết giá trị khoản vay nếu tỷ lệ LTV thấp hơn.
Ngoài việc đánh giá rủi ro của bạn, người cho vay sử dụng tỷ lệ LTV để định giá thế chấp của bạn. Nếu tỷ lệ LTV của bạn thấp hơn, bạn có thể sẽ nhận được lãi suất thấp hơn. Nhưng nếu tỷ lệ LTV vượt quá 80%, có nghĩa là bạn đã đặt dưới 20% giá trị căn nhà dưới dạng thanh toán xuống, hãy kỳ vọng mức lãi suất cao hơn. Những tỷ lệ này bao gồm rủi ro gia tăng của người cho vay khi cho bạn vay tiền.
Ngoài ra, nếu tỷ lệ LTV của bạn vượt quá 80%, bạn có thể sẽ trả tiền bảo hiểm thế chấp tư nhân hoặc PMI. Số tiền PMI bạn sẽ trả tùy thuộc vào loại khoản vay của bạn. Ví dụ, một số khoản vay được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang yêu cầu cả phí bảo hiểm thế chấp trả trước được đóng khi đóng, cũng như phí bảo hiểm thế chấp hàng năm (MIP) cho vòng đời của khoản vay. Trong khi các khoản vay FHA có yêu cầu thanh toán thấp, giảm 3, 5%, thì tổng chi phí vay tiền được tính theo tỷ lệ phần trăm hàng năm có xu hướng cao hơn nhiều đối với các khoản vay này.
Cách thanh toán của bạn ảnh hưởng đến ưu đãi của bạn
Khi bạn đang săn lùng ngôi nhà phù hợp, thời gian là điều cốt yếu. Các ngôi nhà ở mức giá khởi điểm thường bán nhanh chóng và bạn muốn đưa chân tốt nhất về phía trước khi đưa ra lời đề nghị vì có thể bạn sẽ có sự cạnh tranh. Khi thị trường cạnh tranh và người bán nhận được nhiều ưu đãi, họ muốn xem ưu đãi tốt nhất của người mua, bao gồm thanh toán giảm đáng kể. Từ quan điểm của người bán, những người mua có nhiều tiền hơn để đặt xuống sẽ hấp dẫn hơn vì họ có nhiều skin hơn trong trò chơi.
Một khoản thanh toán cao hơn có thể cho người bán biết rằng bạn có đủ tiền mặt và tài chính vững chắc để có được sự chấp thuận cho vay cuối cùng (và đến bàn đóng) mà không gặp trở ngại nào. Ngoài ra, một khoản thanh toán cao hơn có thể đánh bại các ưu đãi khác yêu cầu người bán thanh toán chi phí đóng cửa hoặc cung cấp dưới giá yêu cầu. Một số người có khoản thanh toán khá lớn không có khả năng yêu cầu hỗ trợ như vậy và người bán có nhiều khả năng làm việc với người mua có tiền và động lực để xem việc mua hàng với mức mặc cả tối thiểu.
Chương trình cho vay thanh toán thấp
Tiêu chuẩn cũ từng là người mua nhà cần giảm 20% để mua nhà. Thời gian đã thay đổi. Nhiều người mua nhà, đặc biệt là người mua lần đầu, đơn giản là không tiết kiệm được 20%. Điều này đang ngày càng trở nên phổ biến khi giá nhà tăng vọt ở nhiều thị trường nhà ở Mỹ. Ví dụ, giá nhà hiện tại trung bình vào tháng 1 năm 2018 là 240.500 đô la, tăng 5, 8% so với 227.300 đô la vào tháng 1 năm 2017, theo Hiệp hội Bất động sản Quốc gia.
Trên thực tế, những người mua nhà đã tài trợ cho căn nhà của họ đã giảm trung bình 10% giá mua, theo Hồ sơ Người mua và Người bán Nhà năm 2017 của NAR. Cuộc khảo sát cho thấy những người mua lần đầu sử dụng tài chính thường chỉ giảm 5% giá mua.
Đối với những người không đủ khả năng thanh toán 20%, một số loại thế chấp cung cấp tùy chọn thanh toán thấp.
Cho vay thông thường
Các chương trình Fannie Mae và Freddie Mac (giảm 3%)
Fannie Mae và Freddie Mac, các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ mua và bán hầu hết các khoản thế chấp của Mỹ, chỉ yêu cầu giảm 3% cho những người vay có tín dụng mạnh. Cả hai chương trình sẽ xem xét một số người vay không có điểm tín dụng bằng cách xây dựng một báo cáo tín dụng phi truyền thống - miễn là những người vay đó đáp ứng các nguyên tắc tỷ lệ nợ trên thu nhập và giá trị nhất định bên cạnh các yêu cầu khác. Chương trình thế chấp HomeReady của Fannie Mae cho phép tỷ lệ LTV 97% cho người vay với điểm tín dụng tối thiểu là 620. Thế chấp Home Possible Advantage của Freddie Mac cũng cung cấp tỷ lệ LTV 97% cho người vay, nhưng yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu là 660 để đủ điều kiện.
Chương trình cho vay cá nhân (giảm 1% đến 3%)
Nhiều người cho vay cung cấp các chương trình của Fannie Mae và Freddie Mac, và thêm lợi ích hỗ trợ thanh toán của riêng họ cho một khoản vay thông thường. Ví dụ, Guild Mortthing yêu cầu giảm 1% và cung cấp quà tặng 2% cho người vay với thu nhập thấp đủ điều kiện và điểm tín dụng tối thiểu là 680. Thế chấp đầu tiên của bạn cho phép giảm 3% mà không yêu cầu thu nhập trung bình trong khu vực. Đây chỉ là hai trong số nhiều lựa chọn. Nếu bạn cần một khoản vay với yêu cầu thanh toán thấp, hãy hỏi người cho vay về các dịch vụ của họ để giúp bạn thu hẹp lựa chọn của mình.
Khoản vay khổng lồ (giảm 10% đến 20%)
Khoản vay khổng lồ là loại phổ biến nhất của khoản vay thông thường không phù hợp dành cho người mua nhà. Người cho vay có các hướng dẫn đủ điều kiện khác nhau đối với các khoản vay khổng lồ, vượt quá giới hạn cho vay phù hợp của một khu vực do chính phủ liên bang quy định. Bởi vì những người vay khổng lồ có nhiều rủi ro hơn đối với người cho vay, dự kiến sẽ giảm 10% đến 20% giá mua. Người vay có điểm tín dụng từ 700 trở lên có xu hướng nhận được giá tốt nhất, nhưng một số người cho vay sẽ làm việc với người vay khổng lồ với số điểm tối thiểu là 660. Người cho vay có thể yêu cầu bạn phải có 10% giá mua nhà bằng tiền mặt hoặc tài sản khác trong trường hợp bạn gặp vấn đề trong việc trả nợ thế chấp của bạn.
Cho vay bảo hiểm của chính phủ
Cho vay FHA (giảm 3, 5%)
Bạn có thể giảm ít nhất 3, 5% cho các khoản vay FHA nếu bạn có điểm tín dụng tối thiểu là 580. Người cho vay được FHA phê duyệt cũng sẽ xem xét người vay có lịch sử tín dụng phi truyền thống miễn là bạn đã thanh toán tiền thuê đúng hạn trong 12 tháng qua, không quá một khoản thanh toán trễ 30 ngày cho các chủ nợ khác và bạn chưa có bất kỳ hành động thu nợ nào (hóa đơn y tế là ngoại lệ) được nộp trong 12 tháng qua. Ngoài ra, tài sản bạn mua phải tuân thủ các tiêu chuẩn bất động sản do Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ quy định đối với nhà ở một gia đình và căn hộ và nằm trong giới hạn cho vay của FHA. Một lợi ích khác của các khoản vay FHA là bạn có thể sử dụng một món quà tài chính từ người thân hoặc bạn bè đối với tất cả hoặc một phần khoản thanh toán của bạn, nếu bạn cung cấp tài liệu nêu rõ đó là quà tặng chứ không phải khoản vay của bên thứ ba.
Vay VA (giảm 0%)
Nhân viên nghĩa vụ quân sự Hoa Kỳ, cựu chiến binh và gia đình của họ có thể đủ điều kiện cho các khoản vay bằng không được hỗ trợ bởi Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ. Các lợi ích khác bao gồm giới hạn về chi phí đóng cửa (có thể được trả bởi người bán), không có phí môi giới và không có MIP. Các khoản vay VA yêu cầu một khoản phí tài trợ, một tỷ lệ phần trăm của khoản vay giúp bù đắp chi phí cho người nộp thuế. Phí tài trợ khác nhau tùy thuộc vào loại dịch vụ quân sự và số tiền vay của bạn.
Khoản vay USDA (giảm 0%)
Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ đảm bảo các khoản vay để giúp làm chủ nhà cho người mua có thu nhập thấp ở khu vực nông thôn trên toàn quốc. Những khoản vay này không đòi hỏi tiền đối với những người vay đủ điều kiện - miễn là tài sản đáp ứng các quy tắc đủ điều kiện của USDA.
Chương trình hỗ trợ thanh toán xuống
Các chương trình đặc biệt tại cơ quan nhà ở tiểu bang hoặc địa phương của bạn cung cấp trợ giúp cho người mua lần đầu. Nhiều chương trình trong số này có sẵn dựa trên thu nhập hoặc nhu cầu tài chính của người mua. Các chương trình này, thường cung cấp hỗ trợ dưới hình thức trợ cấp thanh toán, cũng có thể giúp giảm chi phí. Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ liệt kê các chương trình người mua nhà lần đầu theo tiểu bang. Chọn tiểu bang của bạn sau đó, Hỗ trợ chủ sở hữu của chủ nhà để tìm chương trình gần bạn nhất.
4 cách để tiết kiệm nhiều hơn cho khoản thanh toán xuống
Nó có thể là một thách thức để tiết kiệm tiền cho một khoản thanh toán xuống nhà. Dưới đây là một số mẹo nhanh để đưa bạn đến đó:
- Bắt đầu sớm với một kế hoạch tự động. Ngoài tài khoản tiết kiệm thông thường hoặc tài khoản quỹ khẩn cấp, hãy mở một tài khoản tiết kiệm dành riêng cho khoản thanh toán của bạn. Sau mỗi kỳ thanh toán hoặc doanh thu (như quà tặng tài chính, hoàn thuế, tiền thưởng hoặc thừa kế), hãy gửi tiền vào quỹ thanh toán của bạn và xem số dư tăng dần theo thời gian. Đóng góp vào quỹ đó càng sớm và thường xuyên càng tốt sẽ giúp bạn đi đúng hướng. Chém chi tiêu của bạn. Nếu quyền sở hữu nhà là quan trọng đối với bạn, hãy cắt giảm hoặc giảm các chi phí không cần thiết như dịch vụ truyền hình cáp, ăn uống, kỳ nghỉ hoặc những thứ không cần thiết khác. Bằng cách chi tiêu ít hơn, bạn sẽ tiết kiệm được nhiều hơn cho khoản thanh toán của mình và có thêm tiền để trả các khoản nợ khác. Hy sinh bây giờ có thể đi một chặng đường dài để đạt được mục tiêu sở hữu nhà của bạn. Trả hết nợ lãi cao. Thẻ tín dụng hoặc các khoản vay với lãi suất cao có thể làm tổn thương tín dụng của bạn và tốn kém về lâu dài. Tập trung vào việc thanh toán các tài khoản này trước tiên và bạn sẽ thấy hiệu ứng bóng tuyết trong việc giảm nợ. Khi các tài khoản này được thanh toán hết, bạn có thể áp dụng số tiền thanh toán hàng tháng cho khoản tiết kiệm thanh toán của mình. Tuy nhiên, đừng đóng các tài khoản này; điều đó có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn vì bạn đang mất một dòng tín dụng mở và lịch sử tài khoản. Thay vào đó, hãy sử dụng chúng tối thiểu (mua xăng hoặc một bữa tối thường xuyên tại nhà hàng) và thanh toán số dư ngay lập tức. Hành vi này giúp củng cố lịch sử thanh toán tín dụng của bạn và hiển thị việc sử dụng có trách nhiệm đối với văn phòng tín dụng và người cho vay. Nhận một công việc thứ hai. Nhiều người mua lần đầu thấy rằng họ có thể tiết kiệm nhanh hơn nhiều nếu họ tăng thu nhập. Tìm hợp đồng phụ để làm tại nhà hoặc làm một công việc bán lẻ theo mùa có thể giúp tăng tiết kiệm thanh toán của bạn. Ngay cả khi bạn làm việc tạm thời trong sáu tháng hoặc một năm trước khi mua nhà, thu nhập tăng thêm có thể là sự thúc đẩy bạn cần cho một khoản thanh toán kha khá.
Điểm mấu chốt
Không thể mua nhà nếu bạn không có nhiều tiền tiết kiệm để thanh toán. Mua sắm xung quanh cho đúng người cho vay và loại cho vay là một bước quan trọng. Với khoản thanh toán thấp hơn, dự kiến sẽ trả phí cho vay và lãi suất cao hơn, cũng như PMI. Ngoài ra, đừng quên nhấn vào các chương trình hỗ trợ thanh toán do tiểu bang hoặc thành phố của bạn cung cấp. Nếu ai đó cung cấp một món quà tài chính cho khoản thanh toán của bạn, hãy chắc chắn rằng họ hiểu rằng đó không thể là một khoản vay. Cuối cùng, không có lối tắt nào để tiết kiệm cho một khoản thanh toán xuống: Phải mất thời gian, kỷ luật và nỗ lực. Nhưng kết quả - mua một ngôi nhà của riêng bạn - có thể là phần thưởng, cả về tài chính và cá nhân.
Tiếp tục đọc:
Hướng dẫn thế chấp cuối cùng
Làm thế nào để tôi được chấp thuận trước cho một thế chấp?
Cách chọn thế chấp tốt nhất
11 sai lầm người mua nhà lần đầu nên tránh
Bảo hiểm thế chấp là gì và lựa chọn của tôi là gì?
Chi phí kết thúc là gì?
Làm thế nào để có được tỷ lệ thế chấp tốt nhất
Các loại chính của người cho vay là gì?
