Mục lục
- Xác định một thế chấp phải chăng
- Tiêu chí cho vay
- Điểm tín dụng của bạn
- Cách tính khoản thanh toán xuống
- Người cho vay quyết định như thế nào
- Tiêu chí cá nhân cho người mua nhà
- Cân nhắc trước khi thế chấp
- Chi phí vượt thế chấp
- Điểm mấu chốt
Năm 2020 có thể chứng kiến sự suy thoái trong thị trường nhà đất, theo công ty bất động sản trực tuyến Z.60. Những người không đủ khả năng giao dịch bằng tiền mặt không nên hỏi, "Tôi có thể mua được căn nhà đó không?" Thay vào đó, họ nên hỏi: "Tôi có đủ khả năng để vay tiền cho ngôi nhà đó không?"
Chìa khóa chính
- Nguyên tắc chung là bạn có thể đủ khả năng thế chấp gấp hai đến hai lần rưỡi tổng thu nhập của mình. Các khoản thanh toán hành lý được tạo thành từ bốn điều: gốc, lãi, thuế và bảo hiểm, được gọi chung là PITI. Tỷ lệ mặt trước của bạn là tỷ lệ phần trăm của tổng thu nhập hàng năm của bạn đối với việc trả tiền thế chấp của bạn và nói chung, nó không được vượt quá 28%. Tỷ lệ phụ trợ của bạn là tỷ lệ phần trăm tổng thu nhập hàng năm của bạn để trả nợ, và nói chung không được vượt quá 36%.
Xác định một thế chấp phải chăng
Nói chung, hầu hết các chủ nhà tương lai có thể đủ khả năng tài trợ cho một tài sản có giá từ hai đến hai lần rưỡi thu nhập gộp của họ. Theo công thức này, một người kiếm được 100.000 đô la mỗi năm có thể đủ khả năng thế chấp từ 200.000 đến 250.000 đô la. Tuy nhiên, tính toán này chỉ là một hướng dẫn chung. Bạn có thể sử dụng máy tính thế chấp của Investopedia để ước tính tốt hơn các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.
Cuối cùng, khi quyết định một tài sản, bạn cần xem xét thêm một vài yếu tố. Đầu tiên, đó là một ý tưởng tốt để hiểu về những gì người cho vay của bạn nghĩ rằng bạn có thể đủ khả năng (và làm thế nào nó đạt được ước tính đó). Thứ hai, bạn cần xác định một số tiêu chí cá nhân bằng cách đánh giá không chỉ tài chính mà còn cả sở thích và ưu tiên của bạn.
Thế chấp: Bạn có thể chi trả bao nhiêu?
Tiêu chí cho vay
Mặc dù mỗi người cho vay thế chấp xác định các tiêu chí riêng về khả năng chi trả, khả năng bạn mua một căn hộ tại nhà và quy mô cũng như các điều khoản của khoản vay mà bạn kiếm được, phụ thuộc phần lớn vào các yếu tố sau:
Tổng thu nhập
Đây là mức thu nhập mà người mua nhà tiềm năng kiếm được trước thuế thu nhập. Đây thường được coi là tiền lương cộng với bất kỳ thu nhập thưởng nào và có thể bao gồm thu nhập bán thời gian, thu nhập tự làm, lợi ích An sinh xã hội, khuyết tật, tiền cấp dưỡng và hỗ trợ trẻ em. Tổng thu nhập đóng một phần quan trọng trong việc xác định tỷ lệ front-end.
Tỷ lệ Front-End
Tỷ lệ này là tỷ lệ phần trăm của tổng thu nhập hàng năm của bạn có thể được dành riêng cho việc trả tiền thế chấp của bạn mỗi tháng. Một khoản thanh toán thế chấp bao gồm bốn thành phần (thường được gọi chung là PITI): gốc, lãi, thuế và bảo hiểm (cả bảo hiểm tài sản và bảo hiểm thế chấp tư nhân, nếu thế chấp của bạn yêu cầu). Một nguyên tắc nhỏ là PITI không được vượt quá 28% tổng thu nhập của bạn. Tuy nhiên, nhiều người cho vay cho phép người vay vượt quá 30%, và một số thậm chí cho phép người vay vượt quá 40%.
Tỷ lệ kết thúc
Còn được gọi là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI), nó tính toán tỷ lệ phần trăm thu nhập gộp của bạn cần để trang trải các khoản nợ của bạn. Các khoản nợ bao gồm thanh toán bằng thẻ tín dụng, hỗ trợ trẻ em và các khoản vay chưa trả khác (ô tô, sinh viên, v.v.). Nói cách khác, nếu bạn trả 2.000 đô la mỗi tháng cho các chi phí và bạn kiếm được 4.000 đô la mỗi tháng, tỷ lệ của bạn là 50% cho một khoản thu nhập hàng tháng của bạn được sử dụng để trả nợ.
Đây là tin xấu: Tỷ lệ nợ trên thu nhập 50% sẽ không mang lại cho bạn ngôi nhà mơ ước đó. Hầu hết những người cho vay khuyên rằng DTI của bạn không vượt quá 36% tổng thu nhập của bạn. Để tính khoản nợ hàng tháng tối đa của bạn dựa trên tỷ lệ này, hãy nhân thu nhập gộp của bạn với 0, 36 và chia cho 12. Ví dụ: nếu bạn kiếm được 100.000 đô la mỗi năm, chi phí nợ hàng tháng tối đa của bạn không được vượt quá 3.000 đô la. Tỷ lệ DTI càng thấp thì càng tốt.
Điểm tín dụng của bạn
Nếu một mặt của đồng tiền khả năng chi trả là thu nhập, thì mặt kia là rủi ro. Người cho vay thế chấp đã phát triển một công thức để xác định mức độ rủi ro của người mua nhà tiềm năng. Công thức khác nhau nhưng thường được xác định bằng cách sử dụng điểm tín dụng của người nộp đơn. Ứng viên có điểm tín dụng thấp có thể mong đợi trả lãi suất cao hơn, còn được gọi là tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR), cho khoản vay của họ.
20%
Số tiền giá mua căn nhà cần thiết cho một khoản thanh toán xuống cho phép bạn tránh phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân
Cách tính khoản thanh toán xuống
Khoản thanh toán xuống là số tiền mà người mua có thể đủ khả năng để trả tiền túi cho nơi cư trú, sử dụng tiền mặt hoặc tài sản lưu động. Khoản thanh toán xuống ít nhất 20% giá mua nhà thường được người cho vay yêu cầu (và là mức tối thiểu cần thiết để tránh cần bảo hiểm thế chấp tư nhân), nhưng nhiều người cho vay cho phép người mua mua nhà với tỷ lệ phần trăm nhỏ hơn đáng kể. Rõ ràng, bạn càng đặt nhiều tiền, bạn càng cần ít tài chính và bạn càng nhìn vào ngân hàng tốt hơn.
Ví dụ: nếu người mua nhà tiềm năng có thể đủ khả năng trả 10% cho căn nhà 100.000 đô la, khoản thanh toán xuống là 10.000 đô la, điều đó có nghĩa là chủ nhà phải tài trợ 90.000 đô la.
Ngoài số tiền tài chính, người cho vay cũng muốn biết số năm mà khoản vay thế chấp là cần thiết. Một khoản thế chấp ngắn hạn có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, nhưng có thể ít tốn kém hơn trong suốt thời gian vay.
Người cho vay quyết định như thế nào
Nhiều yếu tố khác nhau đi vào quyết định của người cho vay thế chấp về khả năng chi trả của người mua nhà, nhưng về cơ bản, họ tập trung vào thu nhập, nợ, tài sản và nợ. Đôi khi chúng tôi nghĩ rằng các đơn xin thế chấp của chúng tôi được đánh giá bởi một người sử dụng cảm giác ruột thay vì tiêu chí khách quan, nhưng thực tế, ngay cả khi người cho vay thế chấp của bạn đang có một ngày tồi tệ, bạn có thể yên tâm rằng phần lớn quá trình là công thức.
Người cho vay muốn biết người nộp đơn kiếm được bao nhiêu thu nhập, có bao nhiêu nhu cầu đối với thu nhập đó và tiềm năng cho cả hai trong tương lai ngắn, bất cứ điều gì có thể gây nguy hiểm cho khả năng được trả lại. Thu nhập, thanh toán giảm và chi phí hàng tháng nói chung là các vòng loại cơ bản cho tài chính, trong khi lịch sử tín dụng và điểm số quyết định mức lãi suất của chính tài chính.
Tiêu chí cá nhân cho người mua nhà
Người cho vay có thể nói với bạn rằng bạn có thể mua một bất động sản khổng lồ, nhưng bạn có thực sự không? Hãy nhớ rằng, tiêu chí của người cho vay nhìn phần lớn vào tổng lương của bạn. Vấn đề với việc sử dụng tổng lương rất đơn giản: Bạn đang bao thanh toán tới 30% tiền lương của bạn, nhưng về thuế, các khoản khấu trừ của FICA và phí bảo hiểm y tế thì sao? Ngay cả khi bạn được hoàn lại tiền trên tờ khai thuế của mình, điều đó không giúp ích gì cho bạn bây giờ, và bạn sẽ thực sự nhận lại được bao nhiêu?
Đó là lý do tại sao một số chuyên gia tài chính cảm thấy thực tế hơn khi nghĩ về thu nhập ròng của bạn (còn gọi là thanh toán tại nhà) và rằng bạn không nên sử dụng hơn 25% thu nhập ròng cho khoản thanh toán thế chấp của mình. Mặt khác, trong khi bạn có thể trả tiền thế chấp hàng tháng theo nghĩa đen, bạn có thể kết thúc nhà nghèo.
Chi phí thanh toán và bảo trì nhà của bạn có thể chiếm một tỷ lệ lớn như vậy trong thu nhập của bạn, xa hơn tỷ lệ đầu người danh nghĩa mà bạn sẽ không còn đủ tiền để trang trải các chi phí tùy ý hoặc các khoản nợ chưa thanh toán hoặc để tiết kiệm cho nghỉ hưu hoặc thậm chí một ngày mưa. Quyết định về việc có nên nghèo nhà hay không phần lớn là vấn đề lựa chọn cá nhân; được chấp thuận cho một thế chấp không có nghĩa là bạn thực sự có thể đủ khả năng thanh toán.
Đừng đặt mình vào vị trí trở thành nhà nghèo, hãy trả nhiều tiền cho một khoản thế chấp mà bạn không còn đủ tiền để trang trải chi phí tùy ý hoặc tiết kiệm cho nghỉ hưu.
Cân nhắc trước khi thế chấp
Ngoài các tiêu chí của người cho vay, hãy xem xét các vấn đề sau đây khi xem xét khả năng thanh toán thế chấp của bạn.
Thu nhập = earnings
Bạn đang dựa vào hai thu nhập chỉ để trả các hóa đơn? Công việc của bạn có ổn định không? Bạn có thể dễ dàng tìm một vị trí khác trả lương tương tự, hoặc tốt hơn, nếu bạn nên mất công việc hiện tại? Nếu đáp ứng ngân sách hàng tháng của bạn phụ thuộc vào mỗi xu bạn kiếm được, ngay cả một mức giảm nhỏ cũng có thể là một thảm họa.
Chi phí
Việc tính toán tỷ lệ back-end của bạn sẽ bao gồm hầu hết các chi phí nợ hiện tại của bạn, nhưng còn những chi phí khác bạn chưa tạo ra thì sao? Bạn sẽ có những đứa trẻ đi học đại học một ngày nào đó? Bạn có kế hoạch mua một chiếc xe hơi, xe tải, hoặc thuyền mới? Gia đình bạn có tận hưởng kỳ nghỉ hàng năm không?
Cách sống
Bạn có sẵn sàng thay đổi lối sống của mình để có được ngôi nhà bạn muốn không? Nếu ít chuyến đi đến trung tâm mua sắm và ngân sách thắt chặt hơn một chút không làm phiền bạn, áp dụng tỷ lệ phụ trợ cao hơn có thể sẽ ổn. Nếu bạn không thể thực hiện bất kỳ điều chỉnh nào, hoặc bạn đã có số dư tài khoản thẻ tín dụng đáng kể, bạn có thể muốn chơi an toàn và thực hiện một cách tiếp cận thận trọng hơn trong việc săn lùng nhà của bạn.
Nhân cách
Không có hai người có tính cách giống nhau, bất kể thu nhập của họ. Một số người có thể ngủ ngon vào ban đêm khi biết rằng họ nợ 5.000 đô la mỗi tháng trong 30 năm tiếp theo, trong khi những người khác băn khoăn về một khoản thanh toán chỉ bằng một nửa. Triển vọng tái cấp vốn cho ngôi nhà để đủ khả năng thanh toán cho một chiếc xe mới sẽ khiến một số người phát điên trong khi không làm người khác lo lắng.
Thành thật về mức độ rủi ro tài chính mà bạn cảm thấy thoải mái khi sống cùng.
Chi phí vượt thế chấp
Mặc dù thế chấp chắc chắn là trách nhiệm tài chính lớn nhất của quyền sở hữu nhà, nhưng có một loạt các chi phí bổ sung, một số trong đó không biến mất ngay cả sau khi thế chấp được trả hết. Người mua hàng thông minh sẽ làm tốt để ghi nhớ các mục sau đây:
Bảo trì
Ngay cả khi bạn xây dựng một ngôi nhà mới, nó sẽ không còn mới mãi mãi, cũng như những thiết bị chính đắt tiền đó, chẳng hạn như bếp, máy rửa chén và tủ lạnh. Điều tương tự cũng áp dụng cho mái nhà, lò sưởi, đường lái xe, thảm và thậm chí cả sơn trên tường. Nếu bạn nghèo trong nhà khi bạn thực hiện khoản thanh toán thế chấp đầu tiên đó, bạn có thể thấy mình rơi vào tình huống khó khăn nếu tài chính của bạn không được cải thiện khi nhà bạn cần sửa chữa lớn.
Tiện ích
Nhiệt, điện, nước, nước thải, loại bỏ rác, truyền hình cáp và dịch vụ điện thoại đều tốn tiền. Các chi phí này không được bao gồm trong tỷ lệ front-end, và cũng không được tính trong tỷ lệ back-end. Tuy nhiên, chúng là không thể tránh khỏi đối với hầu hết các chủ nhà.
Phí hội
Nhiều khu phố có kiểm soát hoặc cộng đồng theo kế hoạch đánh giá phí liên kết hàng tháng hoặc hàng năm. Đôi khi những khoản phí này dưới 100 đô la mỗi năm; những lần khác họ được vài trăm đô la mỗi tháng. Trong một số cộng đồng, họ bao gồm bảo trì bãi cỏ, dọn tuyết, hồ bơi cộng đồng và các dịch vụ khác.
Một số khoản phí chỉ được sử dụng cho chi phí quản lý điều hành cộng đồng. Điều quan trọng cần nhớ là trong khi số lượng người cho vay ngày càng tăng bao gồm phí liên kết trong tỷ lệ mặt trước, các khoản phí này có thể sẽ tăng theo thời gian.
Nội thất và trang trí
Lái xe qua hầu hết mọi cộng đồng nhà mới sau khi mặt trời lặn và bạn có thể nhận thấy một số đèn nội thất chiếu sáng những căn phòng trống rỗng, rộng lớn mà bạn chỉ có thể nhìn thấy bởi vì những ngôi nhà lớn, đẹp đẽ đó không có bất kỳ tấm che cửa sổ nào. Đây không phải là xu hướng trang trí mới nhất. Đó là kết quả của một gia đình đã dành tất cả tiền của mình cho ngôi nhà và bây giờ không thể mua được rèm cửa hay đồ nội thất. Trước khi bạn mua một ngôi nhà mới, hãy xem xét kỹ số lượng phòng sẽ cần được trang bị và số lượng cửa sổ sẽ yêu cầu che.
Điểm mấu chốt
Chi phí của một ngôi nhà là chi phí cá nhân lớn nhất mà hầu hết mọi người sẽ phải đối mặt. Trước khi nhận một khoản nợ khổng lồ như vậy, hãy dành thời gian để làm toán. Sau khi bạn chạy các con số, hãy xem xét tình huống cá nhân của bạn và suy nghĩ về lối sống của bạn không chỉ bây giờ mà còn trong một hoặc hai thập kỷ tới.
Ngôi nhà mơ ước có thể là tất cả những gì bạn muốn với một mức giá tuyệt vời, nhưng nó có đáng để vượt quá chính bạn và gia đình không? Bạn sẽ thế chấp không chỉ ngôi nhà của bạn mà cả cuộc sống của bạn nữa chứ? Người cho vay giúp bạn mua nhà, nhưng người quyết định xem bạn có thực sự có khả năng đó là bạn không.
