Một trong những quyết định tài chính lớn nhất mà mọi người đưa ra trong đời là mua nhà. Tại sao nhiều người thực hiện một cam kết tài chính lớn như vậy khi thuê rẻ hơn và là một nghĩa vụ ngắn hơn, linh hoạt hơn nhiều?
Một lý do là quyền sở hữu nhà cho phép các cá nhân xây dựng vốn chủ sở hữu và khấu trừ lãi suất thế chấp từ thuế của họ, điều này làm cho nó được giảm thuế lớn nhất. Ngoài ra còn có lợi thế của việc đầu tư vào một ngôi nhà hy vọng sẽ tăng giá trị theo thời gian. Ngoài ra còn có những lợi ích vô hình như có sự kiểm soát lớn hơn đối với việc cải tạo.
Khi một cá nhân mua nhà, các khoản thanh toán hàng tháng của họ tăng lên, nhưng việc sở hữu nhà của bạn có thể là phần thưởng nếu các quyết định đúng đắn được đưa ra ngay từ đầu.
Bước một: Xóa nợ hiện tại
Chuẩn bị đúng là một nửa trận chiến để đủ điều kiện thế chấp. Điều đầu tiên mà người vay tiềm năng phải làm là có được một bản sao báo cáo tín dụng của họ để xác định điểm FICO và uy tín tín dụng của họ. Năm 2018, Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, hoặc FHA, yêu cầu điểm tín dụng ít nhất 500 cho khoản vay FHA; tuy nhiên, nhiều người cho vay yêu cầu điểm từ 620 đến 640. Nếu điểm của bạn thấp, bạn nên cố gắng cải thiện bằng cách giữ số dư thấp trong thẻ tín dụng, thanh toán hóa đơn đúng hạn và trả nợ lãi suất cao. Đừng đóng các thẻ tín dụng không sử dụng, vì làm như vậy có thể ảnh hưởng tiêu cực đến điểm FICO và tỷ lệ sử dụng tín dụng của bạn (để biết thêm về tỷ lệ này, hãy đọc " Tỷ lệ sử dụng tín dụng" ). Chỉ cần giữ cân bằng thấp. Ngoài ra, hãy kiểm tra bất kỳ sai lầm hoặc sai lệch nào với báo cáo của chủ nợ của bạn và sửa chúng.
Đồng thời, bạn nên tiết kiệm càng nhiều tiền càng tốt cho khoản thanh toán của mình. Tuy nhiên, trả hết nợ lãi suất cao là quan trọng hơn. Bất kỳ lãi suất thẻ tín dụng nào có lãi suất cao hơn hai lần lãi suất cơ bản là quá cao. Ví dụ: nếu lãi suất cơ bản hiện tại là 6%, bạn nên cố gắng thanh toán tất cả các thẻ tín dụng của mình với lãi suất 12% hoặc cao hơn hoặc tìm một người cho vay khác với tỷ lệ tốt hơn để chuyển khoản nợ của bạn.
Bước hai: Mua sắm cho vay
Khi điểm tín dụng của bạn là nơi bạn muốn, bạn nên mua cho người cho vay. Giả sử bạn là một khách hàng tiềm năng tốt, hãy để ba hoặc bốn người cho vay cạnh tranh cho doanh nghiệp của bạn. Không cung cấp cho mỗi người cho vay để truy cập báo cáo tín dụng của bạn. Có được một bản sao sơ bộ của "ước tính thiện chí" (mẫu HUD-1) và phân tích mọi khoản phí. Chỉ khi bạn đã chọn một người cho vay, bạn mới cho phép họ kiểm tra tín dụng của bạn.
Phí cho vay đối với người vay rất sáng tạo và thay đổi. Các khoản phí như khởi tạo khoản vay, phí xử lý. và phí bảo lãnh phát hành thường có thể được thương lượng giảm ít nhất 50% hoặc thậm chí miễn cho người cho vay nếu họ muốn doanh nghiệp của bạn. Tránh điểm nếu bạn có thể. Khi bạn trả điểm, bạn trả lãi (1 điểm = 1 phần trăm) trong một lần trả trước một lần để có được mức lãi suất thấp hơn cho khoản thế chấp có lãi suất cố định của bạn, điều này về cơ bản làm tăng số tiền bạn trả. Điểm là các khoản phí bổ sung không cần thiết của người cho vay. Từ chối trả các khoản phí này, hoặc đưa doanh nghiệp của bạn đi nơi khác.
Trong một số trường hợp, có thể đáng để thuê một luật sư bất động sản có thể xác định các chi phí không cần thiết. Một đại lý bất động sản am hiểu cũng có thể hướng dẫn bạn về chi phí nào là thông thường và có khả năng được loại bỏ. Ví dụ, chi phí tiêu đề ở tiểu bang Florida là trách nhiệm của người mua (trừ khi người bán đồng ý nhận chi phí), vì vậy bạn cần biết rằng những chi phí này sẽ xuất hiện trong ước tính thiện chí của bạn. Nếu người cho vay của bạn là người cho vay ngoài tiểu bang, họ có thể có các khoản phí khác nhau (thường vượt quá $ 1.000) và có thể hiển thị dưới dạng chi phí bất ngờ trên tuyên bố thanh toán HUD-1 của bạn trước khi đóng.
Tại sao người cho vay yêu PMI
Người cho vay có thể làm mồi cho người mua nhà lần đầu. Hầu hết những người cho vay tính phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) nếu bạn không thực hiện khoản thanh toán ban đầu từ 20% trở lên tại nhà của bạn. Bảo hiểm này bảo vệ người cho vay, không phải bạn, trong trường hợp mặc định cho khoản vay của bạn. Thông thường, người cho vay sẽ coi khoản vay được tài trợ ở mức hơn 80% giá trị căn nhà là rủi ro mặc định lớn hơn và yêu cầu thanh toán PMI. Khoản thanh toán này cho PMI là bao nhiêu? Nếu bạn đang đăng ký khoản vay 200.000 đô la với khoản thanh toán giảm 10%, bạn có thể mong đợi trả ít nhất 100 đô la mỗi tháng cho khoản thanh toán PMI. Không có gì lạ khi thấy các khoản thanh toán PMI trong khoảng từ 150 đến 200 đô la một tháng.
Bước ba: Đến với thanh toán xuống
Bạn có thể làm gì nếu bạn không đủ khả năng thanh toán 20% cho khoản vay mua nhà? Nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la và bạn có 10.000 đô la cho khoản thanh toán xuống, hầu hết những người cho vay sẽ yêu cầu thanh toán PMI nếu bạn không đặt ít nhất 40.000 đô la vào nhà (phí cho vay / cho vay đã được loại trừ khỏi tính toán khoản vay của chúng tôi). Đối với hầu hết người mua nhà lần đầu, khoản thanh toán giảm 40.000 đô la là không cần thiết.
Tuy nhiên, bạn có thể cố gắng "cõng" các khoản vay của mình để hai người cho vay tham gia vào khoản vay. Điều này có thể giống với kế hoạch loại 80-15-5: bạn tài trợ 80% cho khoản thế chấp chính, 15% cho khoản thế chấp thứ hai hoặc khoản vay vốn chủ sở hữu và 5% khi bạn trả tiền. Bằng cách sử dụng khoản vay vốn chủ sở hữu cộng với khoản thanh toán xuống, bạn có thể tận dụng số tiền đó so với giá mua căn nhà của bạn và đáp ứng yêu cầu giảm 20%, do đó tránh được PMI. Khoản vay vốn chủ sở hữu hoặc khoản vay thứ hai rất có thể sẽ có tỷ lệ thay đổi hoặc tỷ lệ cao hơn thế chấp chính của bạn, vì vậy bạn sẽ cần để mắt đến khoản vay này và cố gắng trả hết trước. Tiền lãi từ khoản vay vốn chủ sở hữu cũng được khấu trừ lãi cho thuế liên bang Hoa Kỳ (nợ vốn chủ sở hữu nhà ở phải chịu mức trần $ 100.000 cho khoản khấu trừ).
Các loại cho vay
Các khoản vay có lãi suất cố định 30 năm là khoản vay thế chấp phổ biến nhất vì lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay. Hầu hết các chủ nhà thích loại hình cho vay này vì các khoản thanh toán hàng tháng của họ sẽ duy trì ổn định qua các năm. Một khoản vay cố định 15 năm đang trở nên phổ biến hơn vì nó làm giảm thời gian của khoản vay, làm giảm số tiền lãi phải trả trong suốt thời gian vay. Những khoản vay ngắn hạn này thường có lãi suất cao hơn vì người cho vay đang từ bỏ cơ hội kiếm tiền, đặc biệt nếu lãi suất đang tăng.
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) cung cấp mức lãi suất thấp trong một khoảng thời gian. Lãi suất có thể được điều chỉnh hàng năm hoặc chúng có thể được liệt kê là "3-1", "5-1", "7-1" hoặc một cái gì đó tương tự. Theo khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh "7-1", số tiền của khoản vay sẽ được cố định trong bảy năm đầu tiên và sau đó sẽ được điều chỉnh trong năm thứ tám dựa trên các điều kiện thị trường hiện tại, thường dựa trên một năm Chỉ số kho bạc. Ban đầu, lãi suất trên ARM có thể thấp hơn từ một đến ba điểm phần trăm so với thế chấp cố định thông thường và sau đó thường được điều chỉnh hàng năm sau khi hết thời hạn cố định. ARM có phù hợp với bạn hay không thường phụ thuộc vào thời gian bạn dự định ở trong nhà. Trong trường hợp "7-1", nếu bạn chỉ có kế hoạch ở trong nhà trong bảy năm, đây có thể là khoản vay hoàn hảo cho bạn. Tuy nhiên, nếu bạn có kế hoạch ở trong nhà lâu hơn và lãi suất bắt đầu tăng; thanh toán hàng tháng của bạn có thể tăng đáng kể.
Điểm mấu chốt
Thật đáng để nỗ lực thêm để xem xét tuyên bố giải quyết HUD-1 của bạn trước ngày kết thúc ngôi nhà mới của bạn; các số liệu được liệt kê ở đó phải khớp với các số liệu được cung cấp cho bạn theo ước tính thiện chí. Nếu các số liệu bị thổi phồng, hoặc bạn thấy các khoản phí mới, hãy liên hệ với người cho vay và yêu cầu họ giải thích hoặc sửa chữa các sai lầm. Mua nhà là một cam kết lâu dài, vì vậy hãy đảm bảo rằng bạn hiểu đầy đủ tất cả các điều khoản của khoản vay và đừng bỏ qua bất kỳ khoản phí ẩn nào mà sau này bạn có thể hối tiếc.
