Quyền sở hữu tài sản cho thuê có đặc quyền của nó. Nếu bạn chọn đúng tài sản cho thuê, bạn có thể nhận được một nguồn doanh thu thường xuyên bao gồm thế chấp và cung cấp cho bạn một khoản lợi nhuận đáng nể mỗi tháng. Khi bạn bán bất động sản, bạn có thể ở trong một cơn gió lớn.
Tuy nhiên, cỗ máy tạo thu nhập đó có thể khiến bạn phải trả giá khi bán. Đó là bởi vì bạn sẽ trả thuế cho phần lãi vốn (lợi nhuận) khi tài sản được bán. Đối với năm 2018, thuế suất thuế vốn tăng dài hạn là 15% nếu bạn kết hôn khai thuế chung với thu nhập chịu thuế từ $ 77, 201 đến $ 479, 000. Nếu thu nhập của bạn là $ 479, 001 trở lên, tỷ lệ tăng vốn là 20%.
Bán bất động sản cho thuê có thể dẫn đến một cú đánh thuế đáng kể, tùy thuộc vào lợi nhuận bạn nhận được từ việc bán. Đối với một cặp vợ chồng nộp đơn cùng có thu nhập chịu thuế 480.000 đô la và lãi vốn 100.000 đô la, ví dụ, thuế đối với những lợi ích bất động sản cho thuê đó sẽ lên tới 20.000 đô la. Nhưng có nhiều cách để giảm bớt gánh nặng khi bạn bán một tài sản cho thuê; Dưới đây là ba chiến lược.
Lợi nhuận bù lỗ
Đó là gì: Thu hoạch thất thu thuế
Ai là vì: Bất kỳ ai bị lỗ vốn trong một năm tính thuế nhất định
Những gì bạn nhận được: Khả năng trừ đi những tổn thất đó từ tiền lãi nhận được từ việc bán bất động sản cho thuê
Một cách hiệu quả để giảm tiếp xúc thuế của bạn khi bán bất động sản cho thuê là kết hợp lợi nhuận từ việc bán với khoản lỗ trong một lĩnh vực đầu tư khác của bạn. Điều này được gọi là thu hoạch thất thu thuế. Nhiều người sử dụng chiến lược này vào cuối năm để giảm số tiền họ nợ từ lợi nhuận chứng khoán, nhưng nó cũng có thể được sử dụng để cho thuê bất động sản. Đó là bởi vì Dịch vụ doanh thu nội bộ cho phép bạn kết hợp các khoản lãi với các khoản lỗ để giảm số tiền bạn nợ chính phủ.
Giả sử bạn đã kiếm được 50.000 đô la từ việc bán căn hộ cho thuê, nhưng đã tắm trong thị trường chứng khoán và mất 75.000 đô la. Bạn có thể bù đắp toàn bộ 50.000 đô la tiền lãi, làm cho lợi nhuận từ việc bán bất động sản cho thuê trở thành một khoản rửa.
Tận dụng Mục 1031 của Bộ luật Thuế
Nó là gì: IRS Mục 1031 Trao đổi kiểu như thế
Ai là vì: Bất cứ ai cũng có thể tái đầu tư số tiền bán bất động sản đầu tư (tức là bất động sản cho thuê) vào bất động sản mới
Những gì bạn nhận được: Khả năng trì hoãn một số hoặc tất cả các loại thuế đối với việc tăng vốn
Các nhà đầu tư bất động sản không nhắm đến rút tiền có thể ngừng nộp thuế lãi vốn nhờ Mục 1031 của mã số thuế. Việc trao đổi Mục 1031 cho phép bạn bán bất động sản cho thuê của mình, mua một tài sản giống như kiểu khác và trì hoãn nộp thuế tại thời điểm trao đổi được thực hiện. Bạn có thể thực hiện 1031 trao đổi nhiều lần như bạn muốn, nhưng khi cuối cùng bạn có lãi, thuế sẽ đến hạn. Trước khi thông qua Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm năm 2017, trao đổi Mục 1031 của bạn thậm chí có thể liên quan đến một số loại tài sản cá nhân. Theo luật mới, việc trao đổi phải liên quan đến bất động sản.
Cách đơn giản nhất để trì hoãn thuế là hoán đổi tài sản này sang tài sản khác. Một chiến lược phức tạp hơn được gọi là trao đổi hoãn lại cho phép bạn bán một tài sản và sau đó có được một hoặc nhiều tài sản thay thế tương tự khác. Thuật ngữ giống như thế giới có một cách giải thích rất rộng. Bạn không phải trao đổi một chung cư cho một doanh nghiệp khác hoặc một doanh nghiệp cho một doanh nghiệp khác. Quy định chính với tài sản là nó phải dành cho mục đích cho thuê và phải tạo thu nhập. Nhà riêng của bạn, nhà nghỉ hoặc tài sản khác không được tính.
Thời gian là quan trọng. Bạn có 45 ngày kể từ ngày bán để xác định các tài sản thay thế tiềm năng và bạn phải đóng trên tài sản thay thế trong vòng 180 ngày. Nếu tờ khai thuế của bạn đáo hạn trước thời hạn 180 ngày đó, bạn phải đóng sớm hơn. Bỏ lỡ thời hạn và bạn sẽ phải trả thuế cho việc bán bất động sản cho thuê ban đầu.
Biến tài sản cho thuê của bạn thành nơi cư trú chính của bạn
Nó là gì: Chuyển đổi bất động sản cho thuê sang nơi cư trú chính
Ai là vì: Bất cứ ai cũng có thể chuyển đổi bất động sản cho thuê sang nơi cư trú chính của họ để được hưởng thuế tốt hơn khi họ bán
Những gì bạn nhận được: Khả năng loại trừ tới 500.000 đô la tiền lãi từ thuế
Bán một căn nhà mà bạn đang sống có lợi ích về thuế tốt hơn so với việc dỡ tài sản cho thuê để kiếm lợi nhuận, đó là lý do tại sao một số người chuyển đổi tài sản cho thuê thành nơi cư trú chính của họ để tránh bị đánh thuế tăng vốn. IRS Mục 121 cho phép bạn loại trừ tới 250.000 đô la lợi nhuận từ việc bán nơi cư trú chính của bạn nếu bạn độc thân và lên tới 500.000 đô la nếu bạn kết hôn khai thuế chung. Để đủ điều kiện, bạn phải sở hữu ngôi nhà trong năm năm và sống trong đó ít nhất hai năm trong số năm. Số tiền khấu trừ của bạn phụ thuộc vào thời gian tài sản được sử dụng để cho thuê so với nơi cư trú chính.
Giả sử, ví dụ, bạn đã mua một ngôi nhà năm năm trước với giá 200.000 đô la và cho thuê nó trong ba năm đầu tiên. Hai năm trước, bạn chuyển đến và sau đó bán căn nhà gần đây với giá 300.000 đô la. Bạn sẽ nhận được 100.000 đô la tiền lãi nhưng chỉ có thể khấu trừ hai phần năm (40%) số tiền đó vì bạn chỉ sống trong nhà hai trong năm năm. 60.000 đô la tiền lãi còn lại sẽ phải chịu thuế lãi vốn.
Khấu trừ thuế cho chủ sở hữu tài sản cho thuê
Điểm mấu chốt
Thuế lãi vốn có thể lấy đi một phần lớn lợi nhuận của bạn từ việc bán một khoản đầu tư bất động sản, nhưng rất may có nhiều cách để khắc phục điều đó. Cho dù bạn tham gia trao đổi một tài sản này với một tài sản khác, kết hợp các khoản lỗ đầu tư với lợi nhuận để bù đắp thuế hoặc chuyển đổi tiền thuê của bạn thành nơi cư trú chính của bạn, các chiến lược này sẽ giúp bạn trì hoãn hoặc tránh phải trả một số hoặc tất cả các khoản thuế lãi vốn. Không có chúng, lãi vốn có thể khiến bạn mất 15% hoặc 20% lợi nhuận, tùy thuộc vào thu nhập chịu thuế của bạn.
