Mua và sở hữu tài sản hiếm khi dễ dàng hoặc đơn giản. Khi tài sản trong câu hỏi ở một vị trí xa, các thách thức nhân lên. Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản ngoài tiểu bang có vẻ hấp dẫn nếu bạn sống trong một khu vực mà bất động sản đắt đỏ. Nó cũng có thể hấp dẫn nếu bạn đã sở hữu tài sản ở nơi bạn sống và bạn muốn đa dạng hóa tài sản của mình. Hoặc bạn có thể chỉ muốn sở hữu một ngôi nhà nghỉ mát. Nhưng trước khi bạn đưa ra một đề nghị, hãy xem xét cẩn thận những vấn đề này.
Đầu tư vào tài sản ngoài nhà nước
Lý do nên mua
Một yếu tố khiến mọi người cân nhắc mua bất động sản xa nhà là tài sản đó có thể có giá phải chăng hơn ở một tiểu bang khác. Có lẽ bạn sống ở một khu vực như San Francisco hoặc Thành phố New York, nơi chi phí bất động sản cao ngất trời. Nếu bạn chỉ đơn giản là không đủ khả năng để mua một nơi bạn sống hoặc nếu làm như vậy sẽ yêu cầu đầu tư phần lớn số tiền của bạn vào bất động sản (mà bạn không muốn làm), bạn có thể muốn xem xét các thành phố khác nơi các nguyên tắc cơ bản của thị trường là âm thanh, nhưng chi phí tài sản thấp hơn đáng kể.
Những người sống trong các khu vực chán nản nhưng không muốn di chuyển vì công việc hoặc lý do cá nhân có thể tốt hơn là thuê nhà ở quê nhà và đầu tư vào bất động sản nơi nền kinh tế mạnh hơn. Ví dụ, nếu bạn sống ở Las Vegas, thành phố có tỷ lệ tịch thu nhà cao nhất trong cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn năm 2008, bạn có thể muốn mua bất động sản ở một thị trường nơi giá bán trung bình vẫn tương đối ổn định, như Charlotte, Bắc Carolina.
Có lẽ lý do chính khiến mọi người quyết định đầu tư vào bất động sản ngoài tiểu bang là lợi tức đầu tư (ROI) có thể tốt hơn ở đó so với ở nhà. Giá mua, tỷ lệ tăng giá, chi phí thế chấp (nếu có), thuế, quy định nhà ở, điều kiện thị trường cho thuê và nhiều hơn nữa là tất cả các yếu tố có thể thuận lợi hơn ở một tiểu bang khác và sẽ đóng góp vào ROI tiềm năng của một tài sản.
Những thách thức cần xem xét
Khi bạn đầu tư ngoài tiểu bang, bạn phải vượt qua sự thiếu quen thuộc với thị trường bất động sản ngoài tiểu bang và với điều kiện kinh tế địa phương, cả ở cấp thành phố và cấp khu phố. Bạn sẽ không có cùng kiến thức hàng ngày về một thị trường xa xôi mà bạn có về thị trường nơi bạn sống. Bạn không có hiểu biết sâu sắc về các khu phố tốt nhất - hoặc tồi tệ nhất. Bạn sẽ phải dựa vào truyền miệng, nghiên cứu, bản năng ruột thịt và ý kiến của bất kỳ chuyên gia nào bạn thuê.
Hiểu tất cả các luật và quy định liên quan đến quyền sở hữu tài sản và thuế tài sản ở nơi bạn không sống là một thách thức lớn khác. Ngay cả khi bạn đọc mọi dòng mã và pháp lệnh địa phương, những gì nó nói trên giấy và những gì xảy ra trong thực tế, không phải lúc nào cũng khớp. Điều quan trọng là nói chuyện với chủ sở hữu tài sản trong khu vực để có được sự hiểu biết thực sự về các bức tượng địa phương.
Bạn sẽ cần những liên hệ tốt trong khu vực để thực hiện kế hoạch đầu tư của mình thành công, nhưng khi giao dịch với một thành phố xa xôi, bạn có thể bắt đầu từ việc tìm kiếm các chuyên gia chất lượng như đại lý bất động sản, quản lý bất động sản và người siêng năng - những người sẽ là chìa khóa thành công hay thất bại của bạn.
Mua ngoài tiểu bang
Bí quyết cho sự thành công của nhiều nhà đầu tư ngoài tiểu bang là tìm và thuê một công ty quản lý tài sản xuất sắc. Bạn sẽ cần họ để giúp bạn lấp chỗ trống, thu tiền thuê, sửa chữa và xử lý các trường hợp khẩn cấp. Nếu bạn sống trong khu vực, bạn có thể chọn tự mình quản lý tài sản, nhưng nếu bạn ở xa, quản lý tài sản chuyên nghiệp là một chi phí phụ bạn chỉ cần phải chịu để bảo vệ khoản đầu tư của mình. Như Rusty Meador, người xây dựng và quản lý bất động sản có kinh nghiệm khuyên, "Cho dù bạn tìm thấy một thỏa thuận bất động sản tốt đến đâu, nó chỉ tốt như khả năng của nó để được quản lý tốt."
Xin lưu ý rằng ngay cả với một công ty quản lý tài sản trong bảng lương của bạn, bạn vẫn cần thường xuyên ghé thăm tài sản của mình để đảm bảo rằng những gì người quản lý và người thuê nói với bạn phù hợp với thực tế. Đây là một thời gian bổ sung và chi phí tiền phải được xem xét.
Ngoài ra, khi mua bất động sản cho thuê, đặc biệt là bất động sản cho thuê ngoài tiểu bang, bạn có thể gặp phải mức giá bảo hiểm của chủ nhà cao hơn, lãi suất thế chấp cao hơn và yêu cầu thanh toán xuống cao hơn bởi vì những người cho vay sẽ coi bạn là người vay rủi ro hơn là chủ sở hữu. Bạn cũng sẽ làm phức tạp tình hình thuế của mình bằng cách sở hữu tài sản cho thuê và kiếm thu nhập ở nhiều tiểu bang. Bạn có thể cần phải thuê một chuyên gia thuế thu nhập để giữ cho bạn trong những ân sủng tốt đẹp của cơ quan thuế.
Khi xem xét tất cả các yếu tố này, bạn có thể thấy rằng trở thành chủ sở hữu hoặc mua bất động sản đầu tư tại nhà là một đề xuất đơn giản hơn và ít tốn kém hơn.
Trước khi bạn mua ngoài tiểu bang
Nếu bạn vẫn có ý định mua ngoài tiểu bang, hãy nhớ lưu ý những cảnh báo bổ sung này.
Đừng mua tầm nhìn vô hình; tài sản có thể không phải là những gì bạn nghĩ rằng nó là. Thông tin trực tuyến về một bất động sản có thể bị lỗi thời và một đại lý bất động sản hoặc chủ sở hữu bất động sản địa phương không tìm kiếm lợi ích tốt nhất của bạn có thể nói dối bạn để chốt bán hàng. Nếu bạn vô tình trở thành chủ sở hữu của một tài sản phiền toái vi phạm luật sức khỏe và / hoặc an toàn, bạn có thể thấy mình mắc kẹt vì nhiều vi phạm mã sẽ tốn thời gian và tốn kém để khắc phục. Nếu một tài sản đã bị bỏ trống đủ lâu, nó có thể phát triển các vấn đề bảo trì gây ra sự thay đổi lớn đến mức thành phố coi đó là một mối nguy hiểm an toàn và san ủi nó. Bạn thậm chí có thể lên dây cót cho hóa đơn phá hủy.
Một số nhà đầu tư bất động sản đã tìm thấy rệp, mối, gián, chuột hoặc các loài gây hại khác là sự sụp đổ của chúng. Nếu không có một người trực tiếp đến khách sạn và kiểm tra chuyên nghiệp để kiểm tra các vấn đề này, bạn có thể trở thành chủ sở hữu của một tài sản không thể ở được. Scott Paxton thuộc Cơ quan bảo vệ cho thuê khuyên rằng các khiếu nại về rệp đã trở nên ngày càng phổ biến và vấn đề này có thể rất tốn kém để loại bỏ.
Tìm người thuê chất lượng là rất quan trọng đối với chủ nhà vắng mặt. Bạn sẽ không ở đó để theo dõi chặt chẽ hành vi của người thuê nhà hoặc cách đối xử với tài sản của họ, bạn cũng sẽ không ở đó để gây áp lực buộc họ phải trả nếu tiền thuê quá hạn. Ngoài việc thuê một công ty quản lý tài sản hàng đầu, bạn muốn có những người thuê nhà sẽ không khiến bạn hoặc công ty quản lý của bạn phải đau đầu.
Ngoài ra, việc trực tiếp đến địa điểm này cho phép bạn làm quen tốt hơn với các chuyên gia, những người sẽ hỗ trợ bạn trong quá trình mua nhà như luật sư, đại lý bất động sản và người cho vay. Trong khi bạn đang truy cập, hãy dành thời gian để gặp gỡ những người cho vay khác nhau và nghiên cứu các loại thế chấp và lãi suất khác nhau có sẵn tại địa phương. Cũng có lợi khi được chấp thuận trước cho một thế chấp, vì điều này sẽ cắt giảm thời gian cần thiết để đóng giao dịch một khi cuối cùng bạn đã tìm thấy ngôi nhà ngoài tiểu bang mơ ước của mình.
Cuối cùng, nếu bạn chưa bao giờ sở hữu tài sản, việc mua bất động sản đầu tiên của bạn ở ngoài tiểu bang sẽ có nhiều rủi ro. Cho dù bạn đọc bao nhiêu cuốn sách về quyền sở hữu tài sản, không có thay thế cho trải nghiệm thực tế. Nếu không có bất kỳ kinh nghiệm nào về quyền sở hữu tài sản và không có kiến thức trực tiếp xuất phát từ việc sống trong một ngày bất động sản, bạn có thể bỏ lỡ các cân nhắc bảo trì quan trọng.
Giải pháp thay thế ngoài tiểu bang
Bạn cũng có thể có cái nhìn thứ hai về việc mua bất động sản nơi bạn sống - ngay cả khi bạn không muốn sống trong đó. Có lẽ bạn đã thuê ở San Francisco vì bạn không thích sống ở nơi duy nhất bạn có thể mua, một căn hộ rộng 250 mét vuông. Nhưng bạn có sẵn sàng sở hữu căn hộ đó như một tài sản cho thuê không? Có thể dễ dàng hơn để mua và sở hữu một địa điểm gần nhà của bạn. Nó có thể đắt hơn hoặc ít lợi nhuận hơn, nhưng bạn có thể thấy chi phí tăng thêm hoặc ROI thấp hơn đáng để giảm bớt rắc rối.
Làm thế nào để làm cho nó hoạt động
Mua trong một khu vực có một số điểm tương đồng với khu vực bạn sống, chẳng hạn như khí hậu, nhân khẩu học hoặc tuổi bất động sản để bạn có một số ý tưởng về những gì bạn đang đối phó. Nếu bạn đã sống ở vùng ngoại ô California những năm 1960, đừng mua một bất động sản 120 tuổi ở Boston.
Đừng mua một tài sản có rủi ro cao. Mua trong một khu vực chủ yếu là chủ sở hữu để thu hút những người thuê nhà có rủi ro kinh tế thấp hơn, Ryan L. Hinricher, một đối tác sáng lập của công ty bán nhà đầu tư Investor Nation cho biết. Một khách sạn chất lượng cao sẽ "thường có ít bảo trì và bảo trì hơn. Những khách sạn này cũng cho thuê nhanh hơn, vì chúng thường có bố trí hiện đại và số lượng phòng ngủ và phòng tắm đầy đủ", ông lưu ý.
Cuối cùng, như đã đề cập trước đó, việc xây dựng một mạng lưới các chuyên gia tuyệt vời để giúp bạn và thỉnh thoảng tự mình ghé thăm tài sản của bạn là rất quan trọng.
Điểm mấu chốt
Đầu tư vào bất động sản ngoài tiểu bang là một đề xuất rủi ro cao và là một cam kết lớn. Trước khi bạn làm điều đó, hãy chắc chắn rằng bạn thực sự hiểu những gì bạn đang tham gia và bạn đã sẵn sàng để đáp ứng tất cả các thách thức liên quan.
