Mello-Roos là gì?
Mello-Roos là một khu thuế đặc biệt ở California được tạo ra để tài trợ cho một dự án cơ sở hạ tầng. Một khu vực chỉ có thể được tạo ra với sự chấp thuận của hai phần ba cử tri và cho phép đánh thuế đặc biệt đối với cư dân của mình. Luật pháp tiểu bang cho phép các quận như vậy được thực hiện vào năm 1982 như một cách để chính quyền địa phương vượt qua giới hạn năm 1978 của tiểu bang về tăng thuế bất động sản.
Luật thuế Mello-Roos vẫn còn gây tranh cãi. Các nhà phát triển ở California đã được biết đến để quảng cáo những ngôi nhà mới xây của họ là "No Mello-Roos!"
Hiểu Mello-Roos
Một Cơ sở Cộng đồng Mello-Roos (CFD) có thể được tạo bởi một thành phố, quận hoặc khu học chánh.
Mello-Roos cho phép chính quyền địa phương hoặc thành phố hoặc khu học chánh bán trái phiếu để tài trợ cho một dự án hoặc dịch vụ cụ thể. Các dự án được phép theo luật California bao gồm từ cải thiện cơ sở hạ tầng đến cảnh sát và các dịch vụ cứu hỏa, trường học, công viên và cơ sở chăm sóc trẻ em.
Chìa khóa chính
- Mello-Roos là một quận đánh giá thuế đặc biệt được tạo ra ở California để tài trợ cho cơ sở hạ tầng hoặc dịch vụ địa phương. Thuế chỉ áp dụng cho cư dân của quận được hưởng lợi từ dự án. Luật pháp cho phép các quận Mello-Roos được tạo ra để cho phép cộng đồng tăng tiền cho các dự án địa phương bất chấp các hạn chế của Đề xuất 13 giới hạn thuế tài sản.
Việc đánh giá thuế có thể được tính cho đến khi khoản nợ trái phiếu phát hành cho học khu được hoàn trả đầy đủ với lãi suất.
Nguồn gốc của Mello-Roos
Thuế Mello-Roos được đặt theo tên của các nhà tài trợ của luật, Thượng nghị sĩ bang California Henry Mello và Ủy viên hội đồng bang Mike Roos.
Dự luật của họ là một cách giải quyết cho Dự luật 13. Việc sửa đổi Hiến pháp California năm 1978 giới hạn thuế tài sản ở mức 1% giá trị được đánh giá và giới hạn tỷ lệ tăng trên mức đánh giá lên 2% mỗi năm.
Người môi giới phải thông báo cho người mua tiềm năng nếu một ngôi nhà nằm trong Khu Cơ sở Cộng đồng Mello-Roos.
Thuế Mello-Roos được đánh giá dựa trên đất nhưng không dựa trên giá trị được đánh giá của tài sản. Đó là cách nó đi xung quanh giới hạn của Dự luật 13.
Ngày nay, Mello-Roos thường được sử dụng để tạo ra cơ sở hạ tầng hoặc dịch vụ hỗ trợ trong và xung quanh những phát triển mới. Nó cũng cung cấp một cách để cải thiện các khu dân cư cũ và ít giàu hơn, không còn mang đủ thuế tài sản để chi trả cho các dịch vụ cơ bản.
Ưu và nhược điểm của Mello-Roos
Những người ủng hộ luật Mello-Roos nói rằng nó làm cho việc xây dựng nhà ở mới có thể, và với chi phí thấp hơn cho những người mua cuối cùng. Một nhà phát triển lên kế hoạch cho một cộng đồng mới lớn có thể chùn bước với mức giá tài trợ cho cơ sở hạ tầng mới trong và xung quanh cộng đồng hoặc vượt qua chi phí bằng cách tăng giá nhà.
Những người phản đối chỉ ra gánh nặng thuế gia tăng và khó khăn tiềm tàng khi bán một căn nhà có đánh giá thuế đặc biệt gắn liền với nó.
Thuế Mello-Roos thường không được khấu trừ từ thuế liên bang vì chúng không đáp ứng các yêu cầu của IRS cho việc khấu trừ.
In đẹp trên Mello-Roos
Trái phiếu do CFD phát hành được coi là thế chấp đối với một tài sản và việc không nộp thuế có thể nhanh chóng bị tịch thu do các quận Mello-Roos phải tuân theo luật tịch thu nhà.
Nhà môi giới được pháp luật yêu cầu phải thông báo cho người mua tiềm năng nếu nhà ở trong CFD và do đó phải chịu đánh giá thuế đặc biệt.
Thuế Mello-Roos thường được liệt kê dưới dạng chi tiết đơn hàng trên hóa đơn thuế hàng năm của một tài sản, mặc dù đôi khi một quận sẽ gửi cho chủ nhà một hóa đơn riêng. Văn phòng thẩm định viên quận duy trì hồ sơ của các quận Mello-Roos.
