Cấu trúc của các khoản thế chấp nhà khác nhau trên khắp thế giới. Trả tiền cho các điểm thế chấp là một thực tế phổ biến ở Hoa Kỳ. Theo bằng chứng giai thoại, nó có thể là một cách tiếp cận độc đáo của Mỹ đối với tài chính gia đình.
Điểm thế chấp là gì
Điểm thế chấp có hai loại: điểm gốc và điểm chiết khấu. Trong cả hai trường hợp, mỗi điểm thường bằng 1% tổng số tiền thế chấp. Ví dụ, đối với khoản vay mua nhà trị giá 300.000 đô la, một điểm tương đương với 3.000 đô la.
Điểm gốc được sử dụng để bồi thường cho cán bộ cho vay. Không phải tất cả các nhà cung cấp thế chấp đều yêu cầu thanh toán các điểm xuất phát và những người thường sẵn sàng đàm phán về phí. Điểm giảm giá là lãi suất trả trước. Việc mua mỗi điểm thường làm giảm lãi suất cho khoản thế chấp của bạn lên tới 0, 25%. Hầu hết những người cho vay cung cấp cơ hội để mua bất cứ nơi nào từ một đến ba điểm giảm giá.
Trước khi thông qua luật thuế mới năm 2017 (áp dụng cho các năm tính thuế 2018-2025), các điểm gốc không được khấu trừ thuế, nhưng các điểm chiết khấu có thể được khấu trừ trong Biểu A. Về phía trước, các điểm chiết khấu được khấu trừ nhưng bị giới hạn ở $ 750.000 đầu tiên của một khoản vay. Ngoài ra, có một khoản khấu trừ tiêu chuẩn cao hơn, vì vậy, nên kiểm tra với kế toán thuế để tìm hiểu xem bạn có thể nhận được lợi ích thuế từ các điểm mua hàng hay không.
Chúng tôi sẽ tập trung ở đây vào các điểm giảm giá và cách họ có thể giảm các khoản thanh toán thế chấp tổng thể của bạn. Hãy nhớ rằng khi người cho vay quảng cáo tỷ lệ, họ có thể hiển thị tỷ lệ dựa trên việc mua điểm.
Bạn có nên trả tiền cho điểm giảm giá?
Câu trả lời cho câu hỏi đó đòi hỏi sự hiểu biết về cấu trúc thanh toán thế chấp. Có hai yếu tố chính để cân nhắc khi xem xét có nên trả tiền cho các điểm giảm giá hay không. Việc đầu tiên liên quan đến khoảng thời gian mà bạn mong đợi để sống trong ngôi nhà. Nói chung, bạn dự định ở lại càng lâu, tiền tiết kiệm của bạn càng lớn nếu bạn mua điểm giảm giá. Xem xét ví dụ sau cho khoản vay 30 năm:
- Với khoản thế chấp 100.000 đô la với lãi suất 5%, khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng của bạn là 537 đô la mỗi tháng. Khi mua ba điểm chiết khấu, lãi suất của bạn sẽ là 4, 25% và khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là 492 đô la mỗi tháng.
Mua ba điểm giảm giá sẽ tiêu tốn của bạn $ 3.000 để đổi lấy khoản tiết kiệm $ 45 mỗi tháng. Bạn sẽ cần phải giữ nhà trong 66 tháng, hoặc năm năm rưỡi, để hòa vốn ngay cả khi mua điểm. Vì khoản vay 30 năm kéo dài 360 tháng, nên việc mua điểm là một bước đi khôn ngoan trong trường hợp này nếu bạn dự định sống trong ngôi nhà mới của mình trong một thời gian dài. Mặt khác, nếu bạn dự định ở lại chỉ một vài năm, bạn có thể muốn mua ít điểm hơn hoặc không có gì cả. Có rất nhiều máy tính có sẵn trên internet để hỗ trợ bạn xác định số điểm giảm giá phù hợp để mua dựa trên thời gian bạn dự định sở hữu nhà.
Yếu tố thứ hai cần xem xét khi mua điểm giảm giá liên quan đến việc bạn có đủ tiền để trả cho họ hay không. Nhiều người hầu như không đủ khả năng thanh toán xuống và đóng chi phí khi mua nhà và đơn giản là không còn đủ tiền để mua điểm. Trên một ngôi nhà trị giá 100.000 đô la, ba điểm giảm giá tương đối phải chăng, nhưng trên một ngôi nhà trị giá 500.000 đô la, ba điểm sẽ có giá 15.000 đô la. Ngoài khoản thanh toán truyền thống giảm 20% 100.000 đô la cho căn nhà trị giá 500.000 đô la đó, 15.000 đô la khác có thể nhiều hơn số tiền mà người mua có thể chi trả.
Sử dụng một máy tính thế chấp là một nguồn lực tốt để ngân sách các chi phí này.
Điểm thế chấp có đáng không?
Một số người cho rằng tiền được trả cho các điểm chiết khấu có thể được đầu tư vào thị trường chứng khoán và được sử dụng để tạo ra lợi nhuận cao hơn số tiền tiết kiệm được bằng cách trả cho các điểm. Nhưng đối với chủ nhà trung bình, nỗi sợ phải thế chấp mà họ không đủ khả năng vượt xa lợi ích tiềm năng có thể được tích lũy nếu họ quản lý để chọn đúng khoản đầu tư. Trong nhiều trường hợp, việc có thể trả hết thế chấp là quan trọng hơn.
Ngoài ra, hãy ghi nhớ động lực đằng sau việc mua nhà. Trong khi hầu hết mọi người hy vọng sẽ thấy nơi cư trú của họ tăng giá trị, rất ít người mua nhà của họ một cách nghiêm túc như một khoản đầu tư. Từ góc độ đầu tư, nếu nhà của bạn tăng gấp ba lần về giá trị, bạn có thể không bán được vì lý do đơn giản là sau đó bạn sẽ cần phải tìm một nơi khác để sống.
Nếu ngôi nhà của bạn tăng giá trị, có khả năng hầu hết các ngôi nhà khác trong khu vực của bạn cũng sẽ tăng giá trị. Nếu đó là trường hợp, bán nhà của bạn sẽ chỉ cung cấp cho bạn đủ tiền để mua một ngôi nhà khác với giá gần như tương tự. Ngoài ra, nếu bạn mất đủ 30 năm để trả hết khoản thế chấp của mình, bạn có thể đã trả gần gấp ba giá bán gốc của chi phí gốc và lãi và do đó, bạn sẽ không kiếm được nhiều tiền từ lợi nhuận thực sự nếu bạn bán với giá cao hơn.
Điểm mấu chốt
Mua nhà là một quyết định tài chính lớn. Lên kế hoạch cẩn thận. Nhìn vào những con số. Trước khi bạn bắt đầu mua sắm, hãy quyết định số tiền thanh toán hàng tháng mà bạn có thể đủ khả năng và xác định chính xác cách bạn sẽ nhận được khoản thanh toán đó - cho dù đó là bằng cách thanh toán lớn, mua điểm giảm giá hoặc mua một ngôi nhà rẻ hơn.
Sau đó hãy chắc chắn để mua sắm xung quanh. Đừng giải quyết gói thế chấp đầu tiên mà bạn vấp ngã. Có rất nhiều ngân hàng để lựa chọn và nhiều nguồn lực, bao gồm các đại lý bất động sản, môi giới thế chấp và internet, để giúp bạn mua sắm với giá tốt nhất cho tình huống của bạn.
