Thu nhập hoạt động ròng so với thu nhập trước lãi suất và thuế: Tổng quan
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) xác định doanh thu của một thực thể hoặc tài sản ít hơn tất cả các chi phí hoạt động cần thiết. Nó không tính lãi, thuế, chi phí vốn, khấu hao hoặc khấu hao vào tài khoản.
Ngược lại, thu nhập trước lãi và thuế (EBIT) bao gồm các khoản thu chi phí ít hơn, không bao gồm thuế và lãi, nhưng nó có tính khấu hao và chi phí khấu hao. EBIT xác định lợi nhuận của một công ty.
Thu nhập hoạt động ròng
NOI thường được sử dụng để phân tích thị trường bất động sản và khả năng tạo thu nhập của tòa nhà. Bất động sản có thể tạo ra doanh thu từ tiền thuê nhà, phí đỗ xe, dịch vụ và phí bảo trì. Một tài sản có thể có chi phí vận hành bảo hiểm, phí quản lý tài sản, chi phí tiện ích, thuế bất động sản, phí bảo hiểm, dọn tuyết và các chi phí bảo trì ngoài trời khác, và vật tư.
Nguyên tắc chung là phân loại chi phí thành chi phí hoạt động nếu không chi tiền cho chi phí đó sẽ gây nguy hiểm cho khả năng tiếp tục tạo thu nhập của tài sản. Thuế thu nhập và lãi thế chấp không ảnh hưởng đến tiềm năng của công ty hoặc đầu tư bất động sản để tạo thu nhập, vì vậy chúng không được bao gồm trong NOI.
Phương trình NOI là tổng doanh thu trừ chi phí hoạt động bằng với thu nhập hoạt động ròng. NOI cũng xác định tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ lệ hoàn vốn của một tài sản. Vốn hóa của một tài sản được tính bằng cách chia NOI hàng năm cho tổng giá bán tiềm năng của nó.
Thu nhập trước lãi suất và thuế
EBIT được tính bằng cách trừ đi giá vốn hàng bán của công ty (giá vốn hàng bán) và chi phí hoạt động của công ty khỏi doanh thu. EBIT cũng có thể được tính là doanh thu hoạt động và thu nhập không hoạt động, chi phí hoạt động ít hơn.
Giả sử Công ty ABC tạo ra 50 triệu đô la doanh thu và nó có giá vốn là 20 triệu đô la, chi phí khấu hao là 3 triệu đô la, thu nhập không hoạt động là 1 triệu đô la và chi phí bảo trì là 10 triệu đô la trong năm tài chính vừa qua. Do đó, EBIT kết quả của nó là 21 triệu đô la. Phương trình EBIT của nó là 50 triệu đô la (doanh thu) cộng với 1 triệu đô la dưới 10 triệu đô la (chi phí bảo trì) ít hơn 20 triệu đô la (giá vốn hàng bán) tương đương với 21 triệu đô la.
Thu nhập hoạt động ròng so với thu nhập trước lãi suất và thuế Ví dụ
Giả sử một nhà đầu tư mua một tòa nhà chung cư trong một giao dịch bằng tiền mặt. Khách sạn tạo ra 20 triệu đô la tiền thuê và phí dịch vụ. Tòa nhà chung cư có chi phí vận hành lên tới 5 triệu đô la và chi phí khấu hao 100.000 đô la cho máy giặt của nó.
Kết quả NOI do tòa nhà chung cư tạo ra là 15 triệu đô la (20 triệu đô la dưới 5 triệu đô la) vì khấu hao không được bao gồm trong tính toán này.
EBIT của tòa nhà là khác nhau vì EBIT tính đến chi phí khấu hao. Do đó, EBIT kết quả mà tòa nhà chung cư này tạo ra là 14, 9 triệu đô la (20 triệu đô la ít hơn 5 triệu đô la dưới 100.000 đô la).
Chìa khóa chính
- Tính toán NOI liên quan đến việc trừ chi phí hoạt động khỏi doanh thu của một tài sản. Tính toán EBIT sử dụng cùng một phương trình, nhưng chi phí khấu hao và giá vốn hàng bán cũng được khấu trừ. Thuế đầu vào không ảnh hưởng đến NOI hoặc EBIT của công ty, nhưng thuế tài sản được bao gồm trong phương trình. Chi phí hoạt động được định nghĩa là những chi phí cần thiết để duy trì doanh thu và lợi nhuận của tài sản.
