Thế chấp không phù hợp là gì
Một thế chấp không phù hợp không đáp ứng các hướng dẫn của các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE) như Fannie Mae và Freddie Mac. Do đó, nó không thể được bán cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Hướng dẫn của GSE bao gồm số tiền cho vay tối đa, tài sản phù hợp, giảm yêu cầu thanh toán và yêu cầu tín dụng, trong số các yếu tố khác.
BREAKING XUỐNG thế chấp không phù hợp
Các khoản thế chấp không phù hợp không phải là các khoản nợ xấu theo nghĩa là chúng có rủi ro. Tuy nhiên, các tổ chức tài chính không thích chúng vì chúng khó bán hơn. Vì lý do này, các ngân hàng thường sẽ chỉ huy một mức lãi suất cao hơn.
Mặc dù các ngân hàng tư nhân ban đầu viết hầu hết các khoản thế chấp, nhưng họ thường kết thúc trong danh mục đầu tư của Fannie Mae và Freddie Mac. Hai doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE) mua các khoản vay từ ngân hàng và sau đó đóng gói chúng thành chứng khoán được thế chấp (MBS) bán trên thị trường thứ cấp. MBS là một loại bảo đảm được bảo đảm bằng tài sản được bảo đảm bằng một tập hợp các khoản thế chấp có nguồn gốc từ một tổ chức tài chính được quy định và ủy quyền. Trong khi có những công ty tài chính tư nhân sẽ mua, đóng gói và bán lại MBS, Fannie và Freddie là hai người mua lớn nhất.
Các ngân hàng sử dụng tiền từ việc bán các khoản thế chấp để đầu tư vào việc cung cấp các khoản vay mới, với lãi suất hiện tại. Nhưng Fannie Mae và Freddie Mac không thể mua bất kỳ sản phẩm thế chấp nào. Hai GSE có giới hạn quy tắc liên bang để mua các khoản vay được coi là tương đối không có rủi ro. Những khoản vay này phù hợp với các khoản thế chấp, và các ngân hàng thích chúng một cách chính xác bởi vì họ sẽ dễ dàng bán.
Ngược lại, các khoản thế chấp mà Fannie Mae và Freddie Mac không thể mua được vốn đã rủi ro hơn cho các ngân hàng viết. Các khoản vay không thể bán được này phải ở trong danh mục đầu tư của ngân hàng hoặc bán cho các đơn vị chuyên về thị trường thứ cấp cho các khoản vay không phù hợp.
Các loại thế chấp không phù hợp
Có nhiều tình huống và loại khoản vay khác nhau mà Fannie và Freddie cho là không phù hợp.
- Thế chấp không phù hợp phổ biến nhất là những gì thường được gọi là thế chấp khổng lồ. Thế chấp khổng lồ là các khoản vay được viết với số tiền đáng kể hơn giới hạn của Fannie Mae và Freddie Mac. Năm 2018, giới hạn đó ở hầu hết các quận của Hoa Kỳ là 453.100 đô la, nhưng ở một số khu vực có chi phí cao, nó có thể lên tới 679.650 đô la. Nhưng các khoản thế chấp không phải là không phù hợp. Một khoản thanh toán thấp có thể kích hoạt trạng thái không phù hợp. Ngưỡng khác nhau nhưng có thể là 10% đối với khoản thế chấp thông thường hoặc ít nhất là 3% đối với khoản vay FHA. Ngoài ra, một yếu tố là tỷ lệ nợ trên thu nhập của người mua (DTI), thường cần phải thấp hơn 42 - đủ điều kiện là một khoản vay phù hợp. Điểm tín dụng trên 630-650 cũng thường được yêu cầu. Loại tài sản cũng có thể xác định xem thế chấp có không phù hợp hay không. Ví dụ, người mua căn hộ thường bị vấp ngã khi họ biết đơn vị kỳ nghỉ mơ ước của họ là không phù hợp vì sự phức tạp được coi là không bảo hành. Điều đó bao gồm các hiệp hội chung cư nơi một thực thể duy nhất, chẳng hạn như nhà phát triển, sở hữu hơn 10 phần trăm đơn vị. Những cạm bẫy khác bao gồm nếu phần lớn các đơn vị không phải là chủ sở hữu, nếu hơn 25 phần trăm diện tích là thương mại hoặc nếu hiệp hội chủ nhà (HOA) đang trong vụ kiện.
