Mục lục
- Chúng được hình thành như thế nào
- Các loại MBS
- Tổ chức phát hành MBS
- Quỹ tương hỗ
- Điểm mấu chốt
Theo Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York, số dư thế chấp chiếm phần lớn nhất của nợ hộ gia đình trong quý II năm 2018. Tính đến ngày 30 tháng 6, báo cáo tín dụng tiêu dùng cho thấy tổng cộng 9 nghìn tỷ đô la nợ liên quan đến thế chấp, tăng 60 tỷ đô la từ quý đầu tiên của năm. Mặc dù lãi suất thế chấp dự kiến sẽ tăng, nhưng nhu cầu về nhà ở cùng với tỷ lệ thất nghiệp thấp vẫn có thể thúc đẩy thị trường thế chấp. Điều đó có nghĩa là khoản vay này chắc chắn sẽ mở rộng. Tình huống này tạo ra một cơ hội cho các nhà đầu tư sắc sảo, những người có thể sử dụng chứng khoán được thế chấp (MBS) để sở hữu một phần của khoản nợ này.
Hãy nhớ rằng các tài sản này đã đóng một vai trò quan trọng trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Các ngân hàng đã loại bỏ nhiều hạn chế đối với việc cho vay thế chấp, với một số thậm chí không mất tiền và tài trợ đầy đủ cho các khoản vay mua nhà. Nhưng phần lớn chủ nhà mới không thể đủ khả năng thanh toán, điều này dường như không làm phiền người cho vay. Họ vẫn có thể kiếm tiền bằng cách đóng gói các khoản vay và bán lại cho các nhà đầu tư. Chính điều đó đã tạo ra một bong bóng, cuối cùng đã vỡ vào năm 2007. Hiệu ứng nhỏ giọt đã tấn công Lehman Brothers, khiến ngân hàng sụp đổ, sau đó gửi sóng xung kích khắp nền kinh tế toàn cầu.
Vì vậy, bạn vẫn có thể đủ khả năng để đầu tư vào các tài sản này?, chúng tôi sẽ chỉ cho bạn cách bạn có thể sử dụng MBS để bổ sung cho các tài sản có thu nhập cố định khác của mình.
Chìa khóa chính
- Chứng khoán bảo đảm thế chấp (MBS) là công cụ thu nhập cố định gộp các khoản thế chấp cá nhân vào một chứng khoán duy nhất. Trong khi MBS đa dạng hóa rủi ro bất động sản, chúng cũng có rủi ro cao và chịu trách nhiệm một phần cho cuộc khủng hoảng tài chính và khủng hoảng thị trường năm 2008. bắt đầu nghiên cứu kỹ lưỡng các dịch vụ MBS riêng lẻ và có thể xác định chứng khoán có lợi nhuận. Rất khó để các nhà đầu tư cá nhân truy cập MBS, nhưng có thể gián tiếp thực hiện thông qua các quỹ tương hỗ đầu tư vào MBS.
Chúng được hình thành như thế nào
Chứng khoán được thế chấp là nghĩa vụ nợ được mua từ ngân hàng, công ty thế chấp, công đoàn tín dụng và các tổ chức tài chính khác và sau đó được tập hợp thành một tổ chức chính phủ, bán chính phủ hoặc tư nhân. Những thực thể này sau đó bán chứng khoán cho các nhà đầu tư. Quá trình này được minh họa dưới đây:
- Người mua bất động sản vay từ các tổ chức tài chính Các tổ chức tài chính bán các khoản thế chấp cho các thực thể MBS. Các thực thể của MB tạo thành các nhóm thế chấp và phát hành chứng khoán được thế chấp. Các cá nhân đầu tư vào các nhóm MBS.
Các loại MBS
Có hai loại MBS. Giấy chứng nhận thông qua hoặc tham gia thể hiện quyền sở hữu trực tiếp trong một nhóm các khoản thế chấp. Bạn sẽ nhận được một phần pro-rata của tất cả các khoản thanh toán gốc và lãi được thực hiện trong nhóm khi nhà phát hành nhận được khoản thanh toán hàng tháng từ người vay. Nhóm thế chấp thường sẽ có thời gian đáo hạn từ năm đến 30 năm. Tuy nhiên, dòng tiền có thể thay đổi từ tháng này sang tháng khác, tùy thuộc vào số lượng khoản thế chấp được trả sớm. Đây là nơi rủi ro trả trước nằm. Khi lãi suất hiện tại giảm, người vay có thể tái cấp vốn và trả trước khoản vay của họ. Các nhà đầu tư sau đó phải cố gắng tìm kiếm lợi suất tương tự như các khoản đầu tư ban đầu của họ trong một môi trường lãi suất thấp hơn hiện tại. Ngược lại, các nhà đầu tư có thể đối mặt với rủi ro lãi suất khi lãi suất tăng. Người vay sẽ ở lại với các khoản vay của họ, khiến các nhà đầu tư bị mắc kẹt với lợi suất thấp hơn trong môi trường lãi suất hiện tại đang tăng.
Loại MBS thứ hai là nghĩa vụ thế chấp tài sản thế chấp (CMO). Đây là một nhóm các khoản thế chấp đi qua.
Có một số loại CMO được thiết kế để giảm rủi ro trả trước của nhà đầu tư. Trong CMO thanh toán tuần tự, các nhà phát hành CMO sẽ phân phối dòng tiền cho các trái chủ từ một loạt các lớp, được gọi là tranches. Mỗi đợt nắm giữ chứng khoán được thế chấp với các kỳ hạn và mô hình dòng tiền tương tự. Mỗi đợt khác với các đợt khác trong CMO. Ví dụ, một CMO có thể có bốn đợt với các khoản thế chấp trung bình hai, năm, bảy và 20 năm mỗi lần. Khi các khoản thanh toán thế chấp đến, nhà phát hành CMO trước tiên sẽ trả lãi suất phiếu lãi đã nêu cho các trái chủ trong mỗi đợt. Các khoản thanh toán gốc theo lịch trình và đột xuất sẽ được ưu tiên trước tiên cho các nhà đầu tư trong các đợt đầu tiên. Một khi họ được trả hết, các nhà đầu tư trong các đợt sau sẽ nhận được khoản thanh toán gốc. Khái niệm này là để chuyển rủi ro trả trước từ đợt này sang đợt khác. Một số CMO có thể có 50 hoặc nhiều nhánh phụ thuộc lẫn nhau. Do đó, bạn nên hiểu đặc điểm của các đợt khác trong CMO trước khi bạn đầu tư. Có hai loại tranches:
- Các chi nhánh PAC sử dụng khái niệm quỹ chìm để giúp các nhà đầu tư giảm rủi ro trả trước và nhận được dòng tiền ổn định hơn. Một trái phiếu đồng hành được thiết lập để hấp thụ tiền gốc dư thừa vì các khoản thế chấp được thanh toán sớm. Sau đó, với thu nhập từ hai nguồn (PAC và trái phiếu đồng hành), các nhà đầu tư có cơ hội nhận thanh toán tốt hơn so với lịch đáo hạn ban đầu. Các chi nhánh Z còn được gọi là trái phiếu dồn tích hoặc các đợt trái phiếu tích lũy. Trong thời gian tích lũy, tiền lãi không được trả cho nhà đầu tư. Thay vào đó, tiền gốc tăng theo tỷ lệ gộp. Điều này giúp loại bỏ rủi ro của các nhà đầu tư khi phải tái đầu tư với lợi suất thấp hơn nếu lãi suất thị trường hiện tại giảm. Sau khi các đợt trước được thanh toán hết, chủ sở hữu Z-tranche sẽ nhận được các khoản thanh toán phiếu lãi dựa trên số dư gốc cao hơn của trái phiếu. Ngoài ra, họ sẽ nhận được bất kỳ khoản trả trước chính nào từ các khoản thế chấp cơ bản. Bởi vì tiền lãi được ghi có trong thời gian tích lũy phải chịu thuế - mặc dù các nhà đầu tư không thực sự nhận được - các chi nhánh Z có thể phù hợp hơn cho các tài khoản bị hoãn thuế.
Chứng khoán thế chấp bị tước là MBS chỉ trả cho nhà đầu tư gốc (PO) hoặc chỉ lãi (IO). Các dải được tạo từ MBS hoặc chúng có thể là các dải trong CMO.
- Chỉ gốc (PO): Nhà đầu tư trả giá chiết khấu sâu cho PO và nhận thanh toán gốc từ các khoản thế chấp cơ bản. Giá trị thị trường của PO có thể dao động rộng dựa trên lãi suất hiện tại. Khi lãi suất giảm, trả trước có thể tăng và giá trị của PO có thể tăng. Mặt khác, khi lãi suất hiện tại tăng và trả trước giảm, PO có thể giảm giá trị. Chỉ quan tâm (IO): IO hoàn toàn trả lãi dựa trên số tiền gốc chưa thanh toán. Khi các khoản thế chấp được khấu hao và trả trước làm giảm số dư gốc, dòng tiền của IO sẽ giảm. Giá trị của IO dao động ngược lại với PO khi lãi suất hiện tại giảm và trả trước tăng, thu nhập có thể giảm. Và khi lãi suất hiện tại tăng, các nhà đầu tư có nhiều khả năng nhận được các khoản thanh toán lãi trong một khoảng thời gian dài hơn, do đó làm tăng giá trị thị trường của IO.
Fitch Xếp hạng và những người khác cung cấp xếp hạng tín dụng cũng như tỷ lệ phiếu giảm giá và ngày đáo hạn cho MBS.
Tổ chức phát hành MBS
Bạn có thể mua MBS từ một số tổ chức phát hành khác nhau. Các ngân hàng đầu tư, tổ chức tài chính và người làm nhà phát hành nhãn hiệu riêng, chứng khoán được thế chấp. Xếp hạng tín dụng và an toàn của họ có thể thấp hơn nhiều so với các cơ quan chính phủ và doanh nghiệp được chính phủ tài trợ.
Freddie Mac là một doanh nghiệp được chính phủ liên bang quản lý, mua các khoản thế chấp từ những người cho vay trên toàn quốc. Sau đó, đóng gói lại chúng thành chứng khoán có thể được bán cho các nhà đầu tư dưới nhiều hình thức khác nhau. Freddie Macs không được chính phủ Hoa Kỳ hậu thuẫn, nhưng tập đoàn có thẩm quyền đặc biệt để vay từ Kho bạc Hoa Kỳ.
Fannie Mae là một công ty thuộc sở hữu cổ đông hiện đang giao dịch qua quầy. Nó đã bị xóa khỏi S & P 500 năm 2008 và bị hủy niêm yết khỏi Sở giao dịch chứng khoán New York năm 2010 sau khi nó giảm xuống dưới mức yêu cầu giá tối thiểu. Nó không nhận được tài trợ của chính phủ hoặc hỗ trợ. Về an toàn, MBS của Fannie Mae được hỗ trợ bởi sức khỏe tài chính của tập đoàn - không phải bởi chính phủ Hoa Kỳ.
Ginnie Maes là MBS duy nhất được hỗ trợ bởi niềm tin và tín dụng đầy đủ của chính phủ Hoa Kỳ. Chúng chủ yếu bao gồm các khoản vay được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang hoặc được bảo đảm bởi Cơ quan Cựu chiến binh.
Quỹ tương hỗ
Bên cạnh việc đa dạng hóa các khoản vay, các quỹ tương hỗ có thể tái đầu tư tất cả lợi nhuận của tiền gốc vào các MBS khác. Điều này cho phép các nhà đầu tư nhận được lợi tức thay đổi theo lãi suất hiện tại và sẽ giảm rủi ro trả trước và lãi suất.
Điểm mấu chốt
MBS có thể cung cấp sự hỗ trợ của chính phủ liên bang, thu nhập hàng tháng và lãi suất cố định. Tuy nhiên, nhược điểm là thuật ngữ này có thể không chắc chắn và chúng có thể không tăng giá trị như các trái phiếu khác khi lãi suất hiện tại giảm. Ngoài ra, đừng quên rằng bạn có thể nhận lại một phần tiền gốc của mình với mỗi khoản thanh toán hàng tháng. Do đó, khi đáo hạn, có thể không còn khoản tiền gốc nào để bạn tái đầu tư.
