Bạn có thể suy nghĩ về việc tái cấp vốn cho khoản vay vốn chủ sở hữu nhà của bạn vì một số lý do. Bạn có thể muốn giảm khoản thanh toán hàng tháng của mình bằng cách nhận lãi suất thấp hơn hoặc kéo dài thời hạn cho vay. Bạn có thể muốn rút ngắn thời hạn cho vay để bạn sẽ trả lãi ít hơn trong thời gian dài và được miễn nợ sớm hơn. Bạn thậm chí có thể muốn lấy thêm tiền mặt ra khỏi nhà của bạn. Dù lý do của bạn là gì, đây là các lựa chọn của bạn và các bước bạn cần thực hiện trong từng trường hợp.
Cách 1: Thực hiện tái cấp vốn
Tái cấp vốn bằng tiền mặt cho ngôi nhà của bạn có thể là một cách tốt để tái cấp vốn cho khoản vay vốn chủ sở hữu nhà nếu bạn cũng muốn tái cấp vốn cho khoản thế chấp đầu tiên của mình. Khi khoản vay mới của bạn đóng lại, một phần số tiền thu được sẽ được dùng để trả hết khoản thế chấp đầu tiên của bạn và phần rút tiền sẽ trả hết khoản vay vốn chủ sở hữu cũ của bạn. Nếu bạn có đủ vốn chủ sở hữu, bạn thậm chí có thể bỏ túi thêm một số tiền mặt.
Tại sao sự lựa chọn này có thể là đúng
Hãy tự hỏi mình những câu hỏi này khi xem xét liệu có hợp lý để tái cấp vốn cho khoản thế chấp đầu tiên của bạn: Bạn có một khoản vay có lãi suất thay đổi mà bạn muốn chuyển thành khoản vay có lãi suất cố định trước khi lãi suất tăng? Bạn có một khoản vay lãi suất cố định với lãi suất cao hơn mức bạn có thể nhận được ngày hôm nay? Bạn có khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) là điều duy nhất bạn có thể đủ điều kiện vào thời điểm đó, nhưng bây giờ hoàn cảnh của bạn đã được cải thiện, và bạn muốn có một khoản vay thông thường ít tốn kém hơn mà không có bảo hiểm thế chấp?
Cũng như có nhiều lý do bạn có thể muốn tái cấp vốn cho khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, có nhiều lý do bạn có thể muốn tái cấp vốn cho khoản thế chấp đầu tiên của mình. Tiết kiệm tiền hoặc thoát khỏi một khoản vay không bền vững thành một khoản bạn có thể quản lý tốt hơn nên là những cân nhắc chính của bạn.
Xác định đủ điều kiện
Để đủ điều kiện nhận tái cấp vốn bằng tiền mặt, bạn phải sở hữu nhà trong ít nhất sáu tháng. Bạn sẽ cần có đủ vốn chủ sở hữu để trả hết số dư gốc trong khoản thế chấp đầu tiên của mình, trả hết những gì bạn nợ trong khoản vay vốn chủ sở hữu nhà và vẫn có 20% cổ phần trong nhà.
Người cho vay thường bán các khoản thế chấp mà họ có nguồn gốc từ Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Để làm như vậy, họ phải tuân theo các nguyên tắc cho vay của Fannie hoặc Freddie. Fannie sẽ không mua các khoản vay tái cấp vốn bằng tiền mặt tại nơi cư trú chính một đơn vị (ví dụ: nhà của bạn) với tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) cao hơn 80%. Nếu bạn có khoản vay có số dư cao (giới hạn thay đổi theo quận), tỷ lệ LTV của bạn không thể cao hơn 60%. Nếu bạn đã liệt kê nhà để bán trong sáu tháng qua, tỷ lệ cho vay trên giá trị tối đa được phép là 70%.
Bạn cũng sẽ cần điểm tín dụng tối thiểu từ 640 đến 680, tùy thuộc vào tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn. Hiểu rằng người cho vay có thể có tiêu chuẩn riêng, chặt chẽ hơn và yêu cầu điểm tín dụng cao hơn.
Yêu cầu cho vay theo giá trị: Một ví dụ
Dưới đây là một ví dụ về cách các yêu cầu cho vay theo giá trị hoạt động đối với khoản tái cấp vốn rút tiền thông thường đòi hỏi 80% LTV. Nếu ngôi nhà của bạn trị giá 300.000 đô la, bạn sẽ cần phải có 60.000 đô la vốn chủ sở hữu sau khi thực hiện một khoản hoàn trả tiền mặt. Điều đó có nghĩa là khoản thế chấp đầu tiên của bạn cộng với khoản vay vốn chủ sở hữu nhà của bạn không thể tổng cộng hơn 240.000 đô la. Thật tốt khi hiểu cách tính toán hoạt động, nhưng bạn có thể sử dụng máy tính tái cấp vốn trực tuyến để thực hiện phép toán cho tình huống của mình một cách nhanh chóng. Để tìm hiểu xem bạn có bao nhiêu vốn chủ sở hữu, người cho vay của bạn sẽ yêu cầu thẩm định, điều này sẽ khiến bạn mất vài trăm đô la.
Chi phí kết thúc
Nhược điểm của việc lựa chọn tùy chọn rút tiền mặt là chi phí đóng liên quan đến khoản thế chấp đầu tiên thường cao hơn nhiều so với các khoản vay liên quan đến khoản vay vốn chủ sở hữu nhà. Nếu bạn đang tái cấp vốn để tiết kiệm tiền, bạn sẽ cần tính thời gian hòa vốn của mình và xem bạn cần bao nhiêu tháng để có khoản vay mới trước khi bạn ra trước sau khi đóng chi phí. Thời gian hòa vốn càng ngắn thì càng tốt.
Người cho vay của bạn có thể cho phép bạn tài trợ cho các chi phí đóng của bạn, điều này giúp giảm bớt chi phí gia tăng trong thời gian ngắn. Nhưng nếu mục tiêu của bạn là chi tiêu ít hơn trong thời gian dài, hãy trả trước cho họ. Nếu không, bạn sẽ trả lãi cho họ cho đến khi khoản vay của bạn được trả hết.
Một khả năng khác, nếu bạn đang tái cấp vốn cho một số dư thế chấp tương đối nhỏ, là tìm một người cho vay cung cấp một sản phẩm đặc biệt. Ví dụ, Ngân hàng Hoa Kỳ cung cấp Khoản tái cấp vốn thông minh cho số dư dưới 150.000 đô la mà không có chi phí đóng.
Lựa chọn 2: Tái cấp vốn cho khoản vay Vốn chủ sở hữu nhà mới
Nếu bạn hài lòng với khoản thế chấp đầu tiên của mình, bạn sẽ muốn xem xét tái cấp vốn bằng khoản vay vốn chủ sở hữu nhà mới.
Tại sao sự lựa chọn này có thể là đúng
Bạn có thể muốn nhận một khoản vay mới với cùng số tiền bạn nợ trong khoản vay hiện tại của mình để tiết kiệm tiền với lãi suất thấp hơn và / hoặc thời hạn ngắn hơn. Bạn có thể quan tâm đến một khoản vay mới với số tiền lớn hơn nếu bạn muốn vay để trang trải chi phí mới. Hoặc bạn có thể muốn nhận một khoản vay mới với thời hạn dài hơn để thanh toán hàng tháng của bạn trở nên hợp lý hơn, hãy nhớ rằng bạn sẽ trả lãi nhiều hơn, về lâu dài, theo cách này. Nhưng đó là một lựa chọn tốt hơn so với mặc định cho khoản vay hiện tại của bạn nếu bạn gặp khó khăn khi thực hiện thanh toán.
Xác định đủ điều kiện
Một lần nữa, bạn sẽ cần phải đáp ứng các yêu cầu cho vay theo giá trị tối thiểu để đủ điều kiện, nhưng những yêu cầu này thấp hơn đối với các khoản vay vốn chủ sở hữu nhà so với tái cấp vốn bằng tiền mặt. Các yêu cầu khác nhau tùy theo người cho vay, nhưng nếu bạn thuộc một tổ chức tín dụng, chẳng hạn, bạn có thể vay tới 90% hoặc thậm chí 100% giá trị căn nhà của bạn, đặc biệt nếu bạn có điều kiện tín dụng và cho vay tuyệt vời.
Bạn sẽ cần điểm tín dụng ít nhất là 620 cho khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, mặc dù lãi suất của bạn sẽ khá cao với điểm số thấp. Tỷ lệ tốt nhất dành cho người vay có điểm từ 740 trở lên. Người cho vay thường trả hầu hết hoặc tất cả các chi phí đóng cho khoản vay vốn chủ sở hữu trừ khi bạn đóng khoản vay sớm, trong vòng 24 đến 36 tháng đầu tiên, trong trường hợp đó, bạn sẽ phải hoàn trả cho người cho vay vài trăm đến vài nghìn đô la cho chi phí đóng, tùy thuộc vào vị trí và quy mô cho vay của bạn.
So sánh khoản vay Vốn chủ sở hữu với khoản tái cấp vốn
Bạn sẽ cần nhận được báo giá từ một số người cho vay để xem mức lãi suất của khoản vay vốn chủ sở hữu nhà mới so với việc thực hiện một khoản hoàn trả tiền mặt, giả sử bạn quan tâm và đủ điều kiện cho cả hai lựa chọn. Nhìn chung, các khoản vay vốn chủ sở hữu nhà và refi rút tiền mặt có lãi suất cao hơn so với việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp đầu tiên. Một khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt đôi khi cũng có lãi suất cao hơn so với khoản vay vốn chủ sở hữu nhà. Trong cả hai trường hợp, tỷ lệ sẽ phụ thuộc vào tỷ lệ cho vay trên giá trị và uy tín tín dụng của bạn.
Với khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt hoặc khoản vay vốn chủ sở hữu nhà mới, bạn sẽ cần phải đáp ứng tất cả các tiêu chuẩn đủ điều kiện thế chấp thông thường, như có đủ thu nhập và nợ đủ thấp để thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng được đề xuất, lịch sử việc làm ổn định và một điểm tín dụng tốt. Bạn cũng cần nộp tài liệu để đủ điều kiện tài chính.
Tập hợp hai báo cáo ngân hàng gần đây nhất của bạn, cuống phiếu lương, W-2 và tờ khai thuế liên bang; chủ sở hữu trang khai báo bảo hiểm; trang khai báo bảo hiểm lũ lụt theo yêu cầu của người cho vay, nếu có; và thế chấp gần đây nhất của bạn và báo cáo cho vay vốn chủ sở hữu nhà. Hãy chuẩn bị để cung cấp các tài liệu khác khi người bảo lãnh cho vay yêu cầu họ, đặc biệt nếu bạn tự làm chủ.
Điểm mấu chốt
Cuối cùng, tùy thuộc vào người cho vay để xác định xem bạn có đủ điều kiện nhận khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt hay khoản vay vốn chủ sở hữu nhà mới hay không. Bạn có thể đủ điều kiện với một số người cho vay chứ không phải những người khác vì các tiêu chuẩn cho vay khác nhau đôi chút. Mua sắm xung quanh với các ngân hàng, môi giới thế chấp, người cho vay trực tuyến và công đoàn tín dụng để tìm thỏa thuận tốt nhất. Và nếu bạn sẽ tái tài trợ, hãy đảm bảo sử dụng số tiền thu được một cách khôn ngoan.
