Thế chấp đánh giá cao (SAM) là gì?
Thế chấp đánh giá cao (SAM) được chia sẻ là khi người vay hoặc người mua nhà chia sẻ tỷ lệ phần trăm của giá trị căn nhà với người cho vay. Đổi lại khoản bồi thường bổ sung này, người cho vay đồng ý tính lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường hiện hành.
Hiểu một thế chấp đánh giá cao chia sẻ
Thế chấp đánh giá cao (SAM) khác với thế chấp thông thường trong quá trình bán lại tài sản. Với một khoản thế chấp tiêu chuẩn, người vay trả cho người cho vay số tiền gốc còn nợ trong khoản vay cộng với tiền lãi trong một số năm đã định. Khi người vay bán nhà, tiền thu được từ việc bán được sử dụng để trả hết thế chấp nếu vẫn còn một số dư nợ ngân hàng.
Ví dụ, giả sử một chủ nhà đã tài trợ 300.000 đô la và khi kết thúc thế chấp, người vay đã trả hết khoản vay. Giả sử giá trị của ngôi nhà đã tăng từ 300.000 đô la lên 360.000 đô la hoặc 20%. Người vay giữ mức tăng 20% cũng như tiền thu được từ việc bán.
Với SAM, người vay đồng ý trao một phần giá trị được đánh giá cao của người cho người cho vay khi người vay bán căn nhà, cũng như trả hết tiền thế chấp. Số tiền được đánh giá cao được trả cho ngân hàng được gọi là tiền lãi dự phòng vì bạn đang cho người cho vay quan tâm đến giá trị được đánh giá cao của tài sản. Lợi ích dự phòng được thỏa thuận trả trước và là do người cho vay khi bán tài sản. Ngân hàng thường sẽ đưa ra mức lãi suất thấp hơn cho SAM.
Sử dụng ví dụ trước đây của chúng tôi, giả sử rằng người vay đã tham gia vào một thế chấp đánh giá cao chia sẻ với ngân hàng, trong đó có một điều khoản dự phòng là 25%. Nếu bạn nhớ lại, giá trị của ngôi nhà được đánh giá cao từ 300.000 đô la đến 360.000 đô la để kiếm được 60.000 đô la giá trị. Theo hướng dẫn của SAM, chủ nhà sẽ trả cho ngân hàng 25% hoặc 15.000 đô la trong mức tăng giá trị 60.000 đô la.
Chìa khóa chính
- Thế chấp đánh giá cao chia sẻ (SAM) là khi người vay hoặc người mua nhà chia sẻ tỷ lệ phần trăm của giá trị căn nhà với người cho vay. Đổi lại khoản bồi thường bổ sung này, người cho vay đồng ý tính lãi suất thấp hơn mức hiện hành lãi suất thị trường. Thế chấp đánh giá cao được chia sẻ có thể có một điều khoản giảm dần sau một số năm quy định.
Biến thể của thế chấp đánh giá cao chia sẻ
Các khoản thế chấp đánh giá cao được chia sẻ có thể có nhiều yếu tố khác nhau được tích hợp trong đó. SAM có thể bao gồm một điều khoản loại bỏ dần theo đó nó có thể loại bỏ hoàn toàn hoặc giảm tỷ lệ phần trăm trả cho người cho vay theo thời gian. Điều khoản khuyến khích chủ sở hữu không bán tài sản và trả lại khoản vay thế chấp. Với một số điều khoản, lợi ích dự phòng có thể được loại bỏ hoàn toàn, theo đó chủ nhà không nợ gì tại thời điểm bán.
Một biến thể khác của điều khoản giảm dần có thể quy định rằng người vay chỉ trả một tỷ lệ phần trăm cho giá nhà nếu căn nhà được bán trong vài năm đầu. Một thời hạn loại bỏ điển hình sẽ quy định rằng 25% giá trị gia tăng được trả cho người cho vay nếu người vay bán trong vòng năm năm.
Tình huống lý tưởng cho người vay là giữ nhà trong năm năm và nếu có sự gia tăng giá trị, hãy bán nó sau năm thứ năm kể từ khi người vay sẽ giữ tất cả sự tăng giá. Tuy nhiên, có thể có rủi ro cho người vay. Nếu một người vay không bán nhà và giữ tài sản cho đến khi thế chấp kết thúc, họ vẫn có thể phải trả cho ngân hàng một phần giá trị được đánh giá cao nếu không có điều khoản loại trừ.
Mặt khác, SAM giúp người cho vay thu lại bất kỳ khoản lãi nào bị mất nếu người vay bán tài sản trước khi trả hết thế chấp. Các ngân hàng kiếm tiền dựa trên tiền lãi tính cho khoản vay thế chấp, và nếu người mua bán căn nhà, ngân hàng sẽ mất mọi khoản thanh toán lãi trong tương lai. Một thế chấp đánh giá cao chia sẻ giúp bù đắp một phần mất lãi cho khoản vay nếu tài sản được bán.
Thế chấp đánh giá cao trong thực tế
Thế chấp đánh giá cao chia sẻ đôi khi được sử dụng với các nhà đầu tư bất động sản và chân chèo nhà. Chủ hàng là những nhà đầu tư mua và cải tạo một tài sản với hy vọng mang lại lợi nhuận. SAM cho chân chèo có xu hướng hoạt động tốt nhất trong một thị trường bất động sản đang lên. Tuy nhiên, loại cho vay mua nhà này thường có giới hạn thời gian trả nợ số dư. Các tài sản không được bán theo thời hạn thường có tái cấp vốn của số dư còn lại theo tỷ giá thị trường hiện hành.
Một cách sử dụng khác cho thế chấp đánh giá cao được chia sẻ là khi khoản vay thế chấp vượt quá giá trị của ngôi nhà, hoặc nó ở dưới nước. Một thế chấp dưới nước có thể xảy ra nếu thị trường nhà ở giảm sau khi mua nhà. Ngân hàng có thể cung cấp một sửa đổi cho vay để giảm nợ thế chấp để phù hợp với giá trị thị trường thấp hơn của ngôi nhà. Đổi lại, ngân hàng có thể yêu cầu sửa đổi khoản vay thành thế chấp đánh giá cao được chia sẻ.
Tuy nhiên, có thể có nhiều vấn đề về thuế với SAM, theo đó người cho vay có thể không được đối xử thuế như nhau đối với lợi ích được đánh giá cao như người vay. Do đó, điều quan trọng là liên hệ với một cố vấn thuế hoặc kế toán viên để giúp phân loại xem có đáng để theo đuổi một thế chấp đánh giá cao được chia sẻ hay không.
