Stephen Schwarzman đã không làm cho nó lớn bằng cách đặt cược nhỏ. Sự nghiệp của anh ấy đã được xác định bằng cách nắm bắt cơ hội lớn. Hiện là chủ tịch và Giám đốc điều hành của Tập đoàn Blackstone, ông đã nêu chi tiết nhiều vụ cá cược lớn trong cuốn tự truyện gần đây của mình, What it Takes . Từ những ngày còn là chủ tịch lớp học tại trường trung học Abington, cho đến quá trình khiêm tốn cố gắng ra mắt Blackstone vào năm 1985 với Pete Peterson, cuộc sống của Schwarzman đã được định nghĩa bằng cách đi lớn ở mọi ngã rẽ.
Blackstone đã phát triển để bao gồm các doanh nghiệp đầu tư tập trung vào vốn cổ phần tư nhân, quỹ đầu cơ, tín dụng, cơ sở hạ tầng và khoa học đời sống trong số những người khác, nhưng nhiều vụ cá cược lớn nhất của công ty đã được đặt vào bất động sản. Thật vậy, Blackstone là một trong những nhà đầu tư bất động sản lớn nhất thế giới, với khoảng một phần tư trong số tài sản trị giá 545 tỷ đô la đầu tư vào lĩnh vực này.
Blackstone đã đứng sau một số giao dịch bất động sản lớn nhất trong lịch sử, bao gồm việc mua Hilton Properties vào tháng 7 năm 2007 và mua Stuyvesant Town năm 2015 tại Thành phố New York với giá 5, 5 tỷ đô la.
Tôi đã nói chuyện với Schwarzman cho ra mắt cuốn tự truyện về sự nghiệp và quan điểm của ông về lĩnh vực đầu tư - đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Bạc: Blackstone đã đặt cược lớn vào bất động sản trong những năm qua, và bây giờ nó là một trong những chủ sở hữu và nhà đầu tư bất động sản lớn nhất thế giới, và đó là phần lớn nhất trong danh mục đầu tư của bạn ngày hôm nay. Các quy tắc cơ bản của bạn để xác định các cơ hội bất động sản tuyệt vời là gì? Bạn đang tìm kiếm gì?
Schwarzman: Bất động sản là một công việc đơn giản. Chúng tôi có một vài quy tắc.
- Chúng tôi mua các cơ hội hiện có mà chúng tôi có thể cải thiện. Chúng tôi không phát triển. Phát triển có nhiều rủi ro hơn nhiều so với việc mua một tòa nhà hiện có. Chúng tôi thích sự bảo thủ của việc mua một cái gì đó hiện có. Thứ hai, chúng tôi chỉ mua những thứ mà chúng tôi có thể cải thiện. Chúng tôi không quan tâm đến việc chỉ mua một dòng tiền. Chúng tôi muốn làm cho một cái gì đó tốt hơn. Sau khi bạn làm cho nó tốt hơn, bạn có thể bán nó với giá cao hơn. Thứ ba, chúng tôi là một nhà đầu tư theo chủ đề. Bất động sản có các loại tài sản khác nhau trong bất động sản, từ các tòa nhà văn phòng và căn hộ đến trung tâm mua sắm và kho hàng. Các loại tài sản khác nhau có các nguyên tắc cơ bản khác nhau tại các điểm khác nhau trong một chu kỳ kinh tế, cũng như khả năng gián đoạn công nghệ. Ví dụ, chúng tôi đã bán tất cả các trung tâm mua sắm và mọi thứ bán lẻ khi chúng tôi thấy Amazon phát triển động lực to lớn này vào năm 2010 và chúng tôi quyết định trở thành một người mua kho hàng thậm chí còn lớn hơn. Kho đã là một lớp tài sản hiệu suất lớn trong bán lẻ trong 5 năm qua. Nhiều nhà bán lẻ, không chỉ Amazon, đã phải chuyển đổi để có khả năng trực tuyến. Bạn cần kho để lưu trữ hàng hóa của bạn để giao chúng cho khách hàng. Điều đó dẫn chúng tôi đến một khu vực mà chúng tôi có sự tiếp xúc lớn, nơi giá thuê tăng gấp đôi (hoặc nhiều hơn) so với bất kỳ loại tài sản nào khác. Chúng tôi cũng xem bất động sản là một cơ hội toàn cầu. Tại một số điểm, không có nhiều vốn trong một khu vực địa lý. Ví dụ, chúng tôi đã mua rất nhiều ở Scandinavia, điều này hóa ra rất tốt. Quy tắc cuối cùng là xem xét chi phí thay thế. Hãy chắc chắn rằng bạn đang ở dưới mức đó khi bạn mua thứ gì đó thực sự quan trọng.
Khi chúng tôi đã hoàn thành nhiệm vụ nâng cao một tài sản, chúng tôi bán nó. Chúng tôi có một câu thần chú nhỏ gọi là, Mua Mua, Sửa, Bán.
Silver: Nơi nào bạn nhìn thấy cơ hội bất động sản trong thập kỷ tới?
Schwarzman: Nhìn ra 10 năm về bất động sản, có một xu hướng người di chuyển đến các thành phố từ vùng ngoại ô. Xu hướng đó sẽ làm cho căn hộ ở các thành phố trở thành một nơi tốt. Nó sẽ thay đổi định hướng địa lý của bạn. Nếu bạn là một nhà đầu tư Hoa Kỳ, bạn sẽ muốn có một sự thiên vị ở mức thuế thấp và môi trường làm việc dễ dàng hơn. Nếu bạn nhìn ra 10 năm, sẽ có những thay đổi thực sự mà bạn có thể thấy đã xảy ra ở người di cư từ bắc sang nam. Mọi người đang chuyển từ thuế cao sang các tiểu bang thuế thấp như Florida, Texas hoặc Bắc Carolina, nơi bạn có thể làm việc trên bờ.
Nó đã từng là trường hợp khi mọi người có việc làm, họ sẽ chọn vị trí của họ dựa trên công việc. Bây giờ, nhiều người trẻ tìm kiếm vị trí và hy vọng tìm được việc làm. Nếu họ đến đúng nơi, công việc sẽ di chuyển để tìm thấy họ.
Trong bất động sản, có những thành phố trên thế giới là những thành phố dựa trên tri thức. Đó là Seattle, San Francisco, Austin, thậm chí New York và London. Bạn sẽ tìm thấy các thành phố ở Ấn Độ như Mumbai, Chennai, Bangalore Tìm các ngành công nghiệp mà bạn biết sẽ có sự phát triển bùng nổ và đi theo chúng trên khắp thế giới, khi bạn nhìn ra 10 năm, những ngành này sẽ rất tốt. Và có những trường hợp đặc biệt trong công nghệ sinh học và nghiên cứu, đó là, đang tăng tốc nhanh chóng. Chúng tôi là một trong những chủ sở hữu lớn nhất của phòng thí nghiệm ướt cho biopharma. Đó là một trong những xu hướng này.
Bạc: Việc mua các tài sản của Hilton trong năm 2007 của Blackstone hóa ra là một cuộc gọi tuyệt vời. Nhưng Hilton đã là một thương hiệu thành lập với một dấu ấn lớn. Bạn có tin rằng kinh doanh khách sạn vẫn sẽ là một nơi thông minh để đầu tư trong một hoặc hai thập kỷ tới?
Schwarzman: Khi sự giàu có tăng lên, nhiều người sẽ đi du lịch. Đó phải là chất xúc tác để thực hiện những việc được kết nối với doanh nghiệp du lịch, cho dù đó là những thành phố cửa ngõ hay những địa điểm nổi tiếng khác. Những người nên có kết quả tốt.
