Có lẽ bạn đã nghe Chỉ số Case-Shiller được nhắc đến nhiều lần trong tin tức. Có thể bạn biết nó có liên quan đến giá nhà và thị trường nhà đất. Nhưng chính xác thì chỉ số này là gì và nó ảnh hưởng đến bạn như thế nào?
Chỉ số Case-Shiller là gì?
Chỉ số Case-Shiller được phát triển vào những năm 1980 bởi ba nhà kinh tế: Allan Weiss, Karl Case và Robert Shiller. Bộ ba sau đó đã thành lập một công ty để bán nghiên cứu của họ; công ty đó đã được mua bởi Fiserv, Inc., công ty lập bảng dữ liệu đằng sau chỉ mục. Dữ liệu sau đó được phân phối bởi Standard & Poor.
Chỉ số, chính thức được gọi là chỉ số giá nhà S & P / Case-Shiller, thực sự không phải là một chỉ số. Thực sự có một số chỉ mục:
- Chỉ số giá nhà quốc gia, bao gồm chín đơn vị điều tra dân số chính. Nó được tính toán hàng quý và được công bố vào thứ ba cuối cùng của tháng hai, tháng năm, tháng tám và tháng mười một.
Chỉ số tổng hợp gồm 10 thành phố, bao gồm Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco và Washington, DC.
Chỉ số tổng hợp gồm 20 thành phố, bao gồm tất cả các thành phố trên cộng với Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle và Tampa.
Hai mươi chỉ số khu vực tàu điện ngầm riêng lẻ cho mỗi thành phố được liệt kê ở trên.
Các chỉ số, ngoài chỉ số quốc gia, được công bố vào thứ ba cuối cùng mỗi tháng vào lúc 9 giờ sáng EST. Có một thời gian trễ hai tháng trong dữ liệu được báo cáo, vì vậy báo cáo được ban hành vào tháng Năm chỉ bao gồm doanh số bán nhà cho đến tháng Ba.
Mỗi chỉ số đo lường sự thay đổi giá của nhà ở một gia đình, biệt lập (còn được gọi là nhà) bằng phương pháp bán hàng lặp lại, so sánh giá bán của cùng một tài sản theo thời gian. Xây dựng mới bị loại trừ - vì những ngôi nhà này chưa được bán trước đó, không có cách nào để tính giá bán của họ đã thay đổi như thế nào cho đến khi họ có hai chủ sở hữu (tại thời điểm đó họ không còn xây dựng mới). Condos và co-op không được bao gồm trong bất kỳ chỉ số chính nào; tuy nhiên, có một chỉ số chung cư riêng biệt theo dõi giá căn hộ tại năm thị trường chính: Boston, Chicago, New York, Los Angeles và San Francisco.
Các loại doanh số được theo dõi bởi các chỉ số Case-Shiller được gọi là giao dịch bán dài tay. Đây là những giao dịch trong đó căn nhà được bán theo giá trị thị trường và dữ liệu giá bán có thể được sử dụng để có được một ảnh chụp chính xác về thị trường nhà đất. Một giao dịch mà một người mẹ đã bán nhà cho con trai mình với giá ưu đãi, dưới giá thị trường sẽ không được đưa vào bất kỳ chỉ số Case-Shiller nào vì nó không phản ánh chính xác hoạt động chung của thị trường nhà đất. Doanh số bị tịch thu được bao gồm trong các chỉ số bởi vì việc bán hàng giữa ngân hàng và cá nhân được coi là cả hai chiều dài và bán lặp lại.
Cũng bị loại trừ khỏi chỉ mục là các tài sản có chỉ định thay đổi (một tài sản gần đây được coi là nhà nhưng hiện tại sẽ không bao gồm căn hộ), doanh số ngay trước hoặc sau khi một tài sản đã được thay đổi đáng kể (như một ngôi nhà hai phòng ngủ được sửa sang lại đến một ngôi nhà năm phòng ngủ) và các giao dịch dường như có lỗi dữ liệu (một ngôi nhà từng được bán với giá 100.000 đô la sau đó được báo cáo là được bán với giá 10.000 đô la chẳng hạn).
Tại sao giá nhà có vấn đề
Rõ ràng, nếu bạn đang tìm mua hoặc bán một bất động sản nhà ở, bạn sẽ quan tâm đến việc giá nhà sẽ tăng hay giảm và bao nhiêu. Nếu bạn đang bán và giá dường như đang tăng, bạn có thể muốn ngừng bán trong khi chờ xem giá có tiếp tục tăng không. Nếu bạn đang mua và bạn thấy giá tăng, bạn có thể muốn tăng tốc quyết định mua của mình trong khi vẫn còn những giao dịch cần có. Hoặc nếu giá đang giảm, bạn có thể muốn xem liệu bạn có thể giữ việc mua hàng của mình hay không trong khi giá tiếp tục giảm. Tất nhiên, không có người hay chỉ số nào thực sự có thể dự đoán điều gì sẽ xảy ra với giá nhà.
Ngay cả khi bạn không mua hoặc bán nhà, giá nhà là một chỉ số cho thấy nền kinh tế rộng lớn đang hoạt động như thế nào. Mọi người có cảm thấy tự tin rằng bây giờ là thời điểm tốt để thực hiện một khoản đầu tư lớn, đắt tiền? Làm thế nào là một khu vực địa lý cụ thể thực hiện kinh tế? Các doanh nghiệp có cổ phần lớn trong lĩnh vực nhà ở hoạt động như thế nào? Chỉ số Case-Shiller cung cấp cái nhìn sâu sắc về tất cả những câu hỏi này.
Thậm chí có thể tận dụng lợi thế của những thay đổi về giá nhà một cách gián tiếp bằng cách đầu tư vào tương lai và các tùy chọn Chỉ số giá nhà (CSI) của S & P / Case-Shiller. Loại hình đầu tư này được khuyến nghị cho các doanh nghiệp như nhà phát triển bất động sản và bất động sản, ngân hàng, người cho vay thế chấp và nhà cung cấp nhà để giúp họ giảm thiểu rủi ro của các cổ phần lớn trong lĩnh vực nhà ở. Ngay cả các doanh nghiệp có ít hoặc không liên quan gì đến nhà ở cũng có thể muốn đầu tư vào các sản phẩm này để đa dạng hóa các rủi ro đầu tư mà họ gặp phải.
Cuối cùng, nhiều người đã đầu tư ít nhất là nhiều, nếu không muốn nói là đầu tư vào nhà của họ giống như họ làm trong chứng khoán. Do đó, biến động giá nhà có tác động đáng kể đến tổng giá trị danh mục đầu tư của họ.
Chỉ số nhà ở thay thế
Các chỉ số Case-Shiller, mặc dù có lẽ được biết đến nhiều nhất, không phải là những người duy nhất theo dõi giá nhà.
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) công bố chỉ số giá nhà ở hàng quý mà họ đã khéo léo đặt tên là HPI (hay Chỉ số giá nhà ở). Nó sử dụng phương pháp bán hàng lặp lại Case-Shiller cho các tính toán của mình, nhưng nó bao gồm 363 khu vực đô thị và bao gồm các khoản tái cấp vốn, không chỉ bán hàng. Theo FHFA, chỉ số này chỉ bao gồm "các tài sản của một gia đình mà các khoản thế chấp đã được mua hoặc chứng khoán hóa bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac kể từ tháng 1 Các khoản thế chấp rất lớn được gọi là thế chấp khổng lồ không được mua hoặc chứng khoán hóa bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac, vì vậy thế chấp không được bao gồm trong chỉ số.
Một công ty có tên First American CoreLogic sản xuất Chỉ số giá nhà LoanPerformance. Nó cũng sử dụng dữ liệu bán hàng lặp lại, nhưng toàn diện hơn nhiều. Theo trang web của công ty, dữ liệu của họ bao gồm "6.070 mã ZIP (58% tổng dân số Hoa Kỳ), 519 Khu vực thống kê dựa trên cốt lõi (CBSA, 85% tổng dân số Hoa Kỳ) và 898 quận (81% tổng dân số Hoa Kỳ) nằm ở tất cả 50 tiểu bang và Quận Columbia."
Chỉ số giá nhà IAS360 được công bố hàng tháng và bao gồm các xu hướng giá ở bốn khu vực điều tra dân số Hoa Kỳ, chín đơn vị điều tra dân số Hoa Kỳ và 360 quận của Hoa Kỳ cho bán nhà riêng lẻ một gia đình. Mặc dù IAS360 chỉ bao gồm các giao dịch có độ dài vũ khí, nhưng nó không sử dụng phương pháp Case-Shiller, nói rằng "nó hạn chế đáng kể số lượng giao dịch có sẵn để xác định xu hướng có thể bị làm trầm trọng hơn trong điều kiện thị trường chậm hơn." Thay vào đó, IAS360 sử dụng công nghệ độc quyền, bởi vì họ tin rằng dữ liệu cấp quận của mình hữu ích hơn so với theo dõi dữ liệu "các khu vực địa lý rộng". Một khía cạnh quan trọng của chỉ số là nó được xuất bản với độ trễ chỉ một tháng so với độ trễ hai tháng của Case Shiller, làm cho nó trở thành một chỉ báo kịp thời.
Chỉ số giá nhà ở nước ngoài
Hơn nữa, Hoa Kỳ không phải là quốc gia duy nhất tạo ra các chỉ số giá nhà đất. Dưới đây là một vài ví dụ về các quốc gia khác sản xuất chỉ số nhà ở:
- Chỉ số chính của Canada là Chỉ số giá nhà tổng hợp quốc gia. Nó cũng sử dụng phương thức bán hàng lặp lại, và nó kết hợp dữ liệu từ việc bán nhà ở một gia đình ở Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal và Halifax.
- Chỉ số giá nhà tsb vĩnh viễn của Ireland được sản xuất bởi tsb thường trực của ngân hàng Ireland, công ty sở hữu khoảng 20% khoản vay thế chấp nhà ở của đất nước. Chỉ số này tính đến kích thước, loại, vị trí và các đặc điểm khác của ngôi nhà bằng cách sử dụng một kỹ thuật phức tạp được gọi là phân tích hồi quy tuyến tính đa biến.
- Chỉ số chính của Vương quốc Anh là chỉ số Giá nhà ở Halifax, được đặt theo tên của Halifax, công ty cho vay thế chấp lớn nhất của Vương quốc Anh. Nó cũng sử dụng phân tích hồi quy tuyến tính đa biến.
Phần kết luận
Chỉ số Case-Shiller là một phong vũ biểu được sử dụng rộng rãi và được tôn trọng của thị trường nhà ở Hoa Kỳ và nền kinh tế rộng lớn hơn. Bây giờ bạn đã hiểu nó là gì và tại sao nó quan trọng, lần tới khi bạn đọc báo hoặc xem tin tức, bạn có thể chú ý hơn một chút khi nghe về Chỉ số Case-Shiller.
