Hiểu cấu trúc thanh toán thế chấp

Mục lục

• Lịch sử
• Thanh toán thế chấp
• Thành phần thanh toán thế chấp
• Lịch khấu hao
• Khi thanh toán thế chấp bắt đầu
• Điểm mấu chốt

Thế chấp là một khoản vay dài hạn được thiết kế để giúp bạn mua nhà. Ngoài việc trả nợ gốc, bạn cũng phải trả lãi cho người cho vay. Nhà và đất xung quanh nó làm tài sản thế chấp. Nhưng nếu bạn đang muốn sở hữu một ngôi nhà, bạn cần biết nhiều hơn những điều chung chung này. Khái niệm này cũng áp dụng cho kinh doanh, đặc biệt là liên quan đến chi phí cố định và các điểm tắt máy.

Chìa khóa chính

• Các khoản thanh toán thế chấp được tạo thành từ các khoản thanh toán gốc và lãi của bạn. Nếu bạn thanh toán dưới 20%, bạn sẽ phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân, làm tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Một số khoản thanh toán cũng bao gồm thuế bất động sản hoặc bất động sản Một người vay trả lãi nhiều hơn trong phần đầu của thế chấp, trong khi phần sau của khoản vay ủng hộ số dư gốc.

Lịch sử

Chỉ cần về tất cả những người mua một ngôi nhà có thế chấp. Tỷ lệ thế chấp thường được đề cập trên các tin tức buổi tối, và suy đoán về tỷ lệ định hướng sẽ di chuyển đã trở thành một phần tiêu chuẩn của văn hóa tài chính.

Thế chấp hiện đại ra đời vào năm 1934 khi chính phủ Tập đoàn giúp đỡ đất nước vượt qua Đại suy thoái, đã tạo ra một chương trình thế chấp nhằm giảm thiểu khoản thanh toán yêu cầu xuống nhà, tăng số tiền mà chủ nhà tiềm năng có thể vay. Trước đó, yêu cầu thanh toán xuống 50%. Ngày nay, một khoản thanh toán giảm 20% là mong muốn, chủ yếu là vì nếu khoản thanh toán xuống của bạn dưới 20%, bạn phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), làm cho khoản thanh toán hàng tháng của bạn cao hơn.

Mong muốn, tuy nhiên, không nhất thiết phải đạt được. Có các chương trình thế chấp có sẵn cho phép giảm đáng kể các khoản thanh toán, nhưng nếu bạn có thể quản lý 20% đó, bạn chắc chắn nên.

Hiểu cấu trúc thanh toán thế chấp

Thanh toán thế chấp

Các yếu tố chính xác định các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn là quy mô và thời hạn của khoản vay. Kích thước là số tiền bạn vay và thời hạn là khoảng thời gian bạn phải trả lại. Nói chung, thời hạn của bạn càng dài, khoản thanh toán hàng tháng của bạn càng thấp. Đó là lý do tại sao các khoản thế chấp 30 năm là phổ biến nhất. Một khi bạn biết quy mô của khoản vay bạn cần cho ngôi nhà mới của mình, một máy tính thế chấp là một cách dễ dàng để so sánh các loại thế chấp và những người cho vay khác nhau.

PITI: Thành phần thanh toán thế chấp

Có bốn yếu tố đóng vai trò trong việc tính toán khoản thanh toán thế chấp: gốc, lãi, thuế và bảo hiểm (PITI). Khi chúng tôi xem xét chúng, chúng tôi sẽ sử dụng khoản thế chấp 100.000 đô la làm ví dụ.

Hiệu trưởng

Một phần của mỗi khoản thanh toán thế chấp được dành riêng để hoàn trả số dư gốc. Các khoản vay được cấu trúc để số tiền gốc trả lại cho người vay bắt đầu thấp và tăng lên với mỗi khoản thanh toán thế chấp. Các khoản thanh toán trong những năm đầu tiên được áp dụng cho lãi nhiều hơn tiền gốc, trong khi các khoản thanh toán trong những năm cuối cùng đảo ngược kịch bản đó. Đối với khoản thế chấp 100.000 đô la của chúng tôi, tiền gốc là 100.000 đô la.

Quan tâm

Tiền lãi là phần thưởng của người cho vay khi chấp nhận rủi ro và cho bạn vay tiền. Lãi suất cho khoản thế chấp có tác động trực tiếp đến quy mô của khoản thanh toán thế chấp: Lãi suất cao hơn có nghĩa là khoản thanh toán thế chấp cao hơn.

Lãi suất cao hơn thường làm giảm số tiền bạn có thể vay và lãi suất thấp hơn làm tăng nó. Nếu lãi suất cho khoản thế chấp 100.000 đô la của chúng tôi là 6%, thì tiền lãi gốc và lãi hàng tháng kết hợp cho khoản thế chấp 30 năm sẽ vào khoảng $ 59, 55, 55 USD $ 500 lãi + $ 99, 55 tiền gốc. Khoản vay tương tự với lãi suất 9% dẫn đến khoản thanh toán hàng tháng là $ 804, 62.

Thuế

Thuế bất động sản hoặc tài sản được đánh giá bởi các cơ quan chính phủ và được sử dụng để tài trợ cho các dịch vụ công cộng như trường học, lực lượng cảnh sát và sở cứu hỏa. Thuế được chính phủ tính trên cơ sở mỗi năm, nhưng bạn có thể trả các khoản thuế này như một phần của khoản thanh toán hàng tháng của mình. Số tiền đến hạn được chia cho tổng số khoản thanh toán thế chấp hàng tháng trong một năm nhất định. Người cho vay thu các khoản thanh toán và giữ chúng trong ký quỹ cho đến khi các khoản thuế phải được thanh toán.

Bảo hiểm

Giống như thuế bất động sản, thanh toán bảo hiểm được thực hiện với mỗi khoản thanh toán thế chấp và được giữ trong ký quỹ cho đến khi hóa đơn đáo hạn. Có những so sánh được thực hiện trong quy trình này để bảo hiểm phí bảo hiểm. Có hai loại bảo hiểm có thể được bao gồm trong một khoản thanh toán thế chấp. Một là bảo hiểm tài sản, bảo vệ ngôi nhà và nội dung của nó khỏi hỏa hoạn, trộm cắp và các thảm họa khác. Khác là PMI, bắt buộc đối với những người mua nhà với khoản thanh toán xuống dưới 20% chi phí. Loại bảo hiểm này bảo vệ người cho vay trong trường hợp người vay không có khả năng trả nợ. Vì nó giảm thiểu rủi ro mặc định cho khoản vay, PMI cũng cho phép người cho vay bán khoản vay cho các nhà đầu tư, do đó họ có thể có một số đảm bảo rằng khoản đầu tư nợ của họ sẽ được trả lại cho họ. Bảo hiểm PMI có thể bị hủy bỏ khi người vay có ít nhất 20% vốn trong nhà.

Bảo hiểm thế chấp có thể bị hủy bỏ khi số dư đạt 78% giá trị ban đầu.

Mặc dù tiền gốc, tiền lãi, thuế và bảo hiểm tạo thành thế chấp điển hình, một số người lựa chọn các khoản thế chấp không bao gồm thuế hoặc bảo hiểm như một phần của khoản thanh toán hàng tháng. Với loại khoản vay này, bạn có khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, nhưng bạn phải tự trả thuế và bảo hiểm.

Lịch khấu hao

Lịch khấu hao của một thế chấp cung cấp một cái nhìn chi tiết về phần nào của mỗi khoản thanh toán thế chấp được dành riêng cho từng thành phần của PITI. Như đã lưu ý trước đó, các khoản thanh toán thế chấp của những năm đầu tiên chủ yếu bao gồm các khoản thanh toán lãi, trong khi các khoản thanh toán sau này chủ yếu bao gồm tiền gốc.

Trong ví dụ của chúng tôi về khoản thế chấp 100.000 đô la, 30 năm, lịch khấu hao có 360 khoản thanh toán. Lịch biểu từng phần được hiển thị dưới đây cho thấy sự cân bằng giữa thanh toán gốc và lãi đảo ngược theo thời gian, chuyển sang ứng dụng lớn hơn cho tiền gốc.

Thanh toán	Hiệu trưởng	Quan tâm	Dư gốc
1	$ 99, 55	$ 500, 00	99.900, 45 đô la
12	105, 16 đô la	494, 39 đô la	$ 98, 772, 00
180	$ 243, 09	$ 356, 46	$ 71, 048, 96
360	$ 597, 00	2, 99 đô la	$ 0