Khi bạn bắt đầu mua hoặc bán một căn nhà, một yếu tố đáng để xem xét là phí của đại lý bất động sản. Thật không may, hầu hết mọi người chỉ quan tâm đến mức phí này là bao nhiêu và không biết họ làm việc như thế nào hoặc thậm chí họ trả cho họ sau khi giao dịch hoàn tất. Ở đây chúng ta hãy xem một số nguyên tắc phổ biến hơn về phí bất động sản.
Bao nhiêu?
Hoa hồng trả cho các đại lý bất động sản có thể thương lượng và do đó chúng khác nhau. Mặc dù nhiều người tin rằng hoa hồng luôn là 6%, nhưng một báo cáo năm 2004 của REAL Trends Data cho thấy tỷ lệ hoa hồng trung bình ở Mỹ là 5, 1%. Tỷ lệ đó là tỷ lệ phần trăm của giá bán căn nhà, vì vậy số tiền chính xác sẽ đòi hỏi sẽ không được biết cho đến khi một đề nghị được chấp nhận và ngôi nhà được bán. Bất kỳ hoa hồng nào cho một đại lý bất động sản phải được đàm phán như là một phần của hợp đồng giữa đại lý và người mua hoặc người bán trước khi thỏa thuận được hoàn thành.
Ai trả?
Chính xác ai trả tiền hoa hồng cho một đại lý bất động sản là nơi mọi thứ trở nên khó khăn một chút. Giả sử rằng cả người mua và người bán đều có một đại lý, bạn có thể lập luận rằng người bán trả tiền cho nó hoặc người mua trả tiền cho nó. Điều này là do phí xuất phát từ tiền bán hàng và thường - mặc dù không phải lúc nào - chia đều giữa hai đại lý.
Ví dụ: giả sử rằng người mua và người bán (mỗi người có một đại lý bất động sản) đồng ý thỏa thuận về nhà. Căn nhà được bán cho người mua với giá 250.000 USD. Giả sử hoa hồng bất động sản là 6%, điều này có nghĩa là hoa hồng do bán hàng này là 15.000 đô la. Bạn có thể lập luận rằng người mua đang trả khoản phí này (vì họ đang trả chi phí cho ngôi nhà) hoặc người bán đang trả nó (vì nó sẽ ra khỏi vốn chủ sở hữu của căn nhà). Dù bằng cách nào, điều quan trọng cần lưu ý là phí này xuất phát từ chi phí của căn nhà - nó không được xử lý ngoài giá bán. Vì vậy, nếu người bán sở hữu căn nhà hoàn toàn, anh ta hoặc cô ta sẽ xuất hiện từ việc bán với $ 235.000 ($ 250.000 - $ 15.000).
Tiền được phân phối như thế nào?
Các hợp đồng mà người mua và người bán có với các đại lý của họ xác định mức phí mà mỗi đại lý sẽ nhận được trước thời hạn. Tỷ lệ phần trăm thường được chia đều giữa người mua và đại lý của người bán, mặc dù đôi khi một hợp đồng có thể quy định rằng một đại lý sẽ nhận được nhiều hoa hồng hơn so với người khác. Sau đó, thường là tùy thuộc vào các luật sư trong giao dịch để trích tiền hoa hồng và phân phối nó theo hợp đồng của các đại lý. Tuy nhiên, lệ phí không đi thẳng vào các đại lý bất động sản - nó thuộc về các nhà môi giới của họ. Các đại lý bất động sản được cấp phép phải làm việc cho một nhà môi giới, nhiều người trong số đó cắt giảm phí bất động sản để trang trải chi phí cho những thứ như quảng cáo, cho thuê bảng hiệu và văn phòng.
Tranh cãi về phí bất động sản
Một trong những tranh cãi lớn nhất về phí bất động sản là chúng quá cao hoặc dịch vụ mà các đại lý bất động sản cung cấp không xứng đáng với chi phí. Trong khi chắc chắn có cả hai tác nhân tốt và xấu, đây vẫn là một lập luận khó khăn để giành chiến thắng ở hai bên. Ví dụ: giả sử ngôi nhà trong ví dụ trên được bán vào ngày đầu tiên được liệt kê. Trên thực tế, điều này có nghĩa là ít nhất đại lý của người bán kiếm được 7.500 đô la cho một lượng công việc tương đối nhỏ - chủ yếu là chụp ảnh, niêm yết nhà, thảo luận về giá cả với người bán và trả lời câu hỏi của họ. Tuy nhiên, về mặt trái, một ngôi nhà cũng có thể mất hàng tuần, hàng tháng hoặc, trong trường hợp những ngôi nhà rất độc đáo hoặc đắt tiền, nhiều năm để bán. Đối với đại lý của người bán, việc này có thể mất thêm nhiều giờ để tiếp thị nhà, giữ nhà mở và nhận các cuộc gọi điện thoại và bám sát các danh sách và bán hàng khác trong khu phố; đại lý đó cũng sẽ chịu chi phí dài hạn để giữ nhà trên thị trường, bao gồm cả bảng hiệu và phí quảng cáo. Nếu bạn nhìn theo cách này, không có nhiều người bán muốn mạo hiểm trả tiền cho một đại lý bất động sản theo giờ.
Điều tương tự cũng xảy ra với người mua - một số người sẽ tìm thấy một ngôi nhà ngay lập tức, trong khi những người khác sẽ xem xét hàng chục ngôi nhà trước khi định cư. Nếu người mua phải trả tiền cho một đại lý theo giờ, họ sẽ gặp bất lợi khi vội vã. Nếu họ phải trả cho đại lý một khoản phí cố định, điều này có thể đưa đại lý bất động sản vào một vị trí để chuyển sự lựa chọn nhanh hơn. Theo cách này, hệ thống hoa hồng được thiết kế để hoạt động như một loại thỏa hiệp giữa người mua và người bán.
Lệ phí phẳng
Điều đó nói rằng, có những đại lý niêm yết làm việc với một mức phí cố định. Điều này rõ ràng có thể có lợi cho người bán về tiết kiệm chi phí, nhưng nhược điểm là các đại lý này thường cung cấp đại diện hạn chế. Theo một nghĩa nào đó, phí bất động sản dựa trên tỷ lệ phần trăm hoạt động như một loại bảo hiểm bảo vệ cả các đại lý bất động sản và người mua và người bán mà họ đại diện. Như với bảo hiểm, chỉ có một bên nhận được lợi ích tối đa trong từng trường hợp cụ thể, nhưng điều này sẽ cân bằng để giữ cho hệ thống hoạt động.
Trong trường hợp đại lý bất động sản phải làm việc nhiều tháng để hoàn thành một giao dịch, phí phần trăm đảm bảo anh ta hoặc cô ta có thể mong đợi một khoản tiền hợp lý cho công việc hoàn thành và chi phí phát sinh để hoàn thành công việc. Tuy nhiên, điều này cũng có nghĩa là một đại lý bất động sản đôi khi sẽ được trả tiền nhiều như vậy cho công việc ít hơn nhiều. Bởi vì cả hai bên tham gia giao dịch mà không có bất kỳ kiến thức nào về kết quả, tỷ lệ được coi là một cách công bằng để đảm bảo rằng người mua hoặc người bán không trả quá nhiều và đại lý bất động sản được trả khá nhiều cho số lượng công việc thỏa thuận có thể đòi hỏi. Tỷ lệ phần trăm cũng là một cách để san bằng sân chơi về mặt làm cho các đại lý bất động sản có sẵn cho người mua và người bán cho dù họ là triệu phú hay đang tìm mua hoặc bán một căn hộ trị giá 90.000 đô la. (Bạn có một đại lý bất động sản tốt không? Đọc Định nghĩa về Đại lý Bất động sản cho một số manh mối.)
Điểm mấu chốt
Hoa hồng đại lý bất động sản có thể là một trong những khía cạnh ít được hiểu nhất để mua hoặc bán một ngôi nhà. Nếu bạn quyết định tuyển dụng dịch vụ của một đại lý bất động sản, hãy đảm bảo bạn đọc kỹ hợp đồng và hiểu các điều khoản liên quan đến hoa hồng bạn sẽ trả cho các dịch vụ của đại lý.
