Sử dụng ira của bạn để mua bất động sản

Mục lục

• IRA đúng cho tài sản
• Cái gì là và không phải của bạn
• Mua hàng trong IRA
• Sở hữu tài sản trong IRA
• Bán tài sản trong IRA
• Ưu và nhược điểm của tài sản trong IRA
• Điểm mấu chốt

Khi nói đến IRA, tài sản tài chính cổ phiếu, trái phiếu và quỹ tương hỗ hoặc quỹ giao dịch trao đổi (ETFs) đối với các nghi phạm đầu tư thông thường. Tuy nhiên, vẫn có thể giữ bất động sản trong Roth IRA của bạn trong một số điều kiện nhất định. Bạn có thể mua nhà ở một gia đình hoặc nhiều người, nhà chung cư, tài sản thương mại như cửa hàng bán lẻ, khách sạn hoặc tổ hợp văn phòng, đất thô và lô, và thậm chí là trượt thuyền.

Tuy nhiên, điều đó không dễ như mua vài trăm cổ phiếu. Nếu bạn muốn lao vào mua bất động sản thông qua IRA tự định hướng của mình, bạn cần phải biết các quy tắc và có rất nhiều trong số đó.

Chìa khóa chính

• Bạn có thể nắm giữ bất động sản trong IRA của mình, nhưng bạn sẽ cần IRA tự định hướng để làm như vậy. Bất kỳ tài sản bất động sản nào bạn mua phải được sử dụng đúng mục đích đầu tư: Bạn và các thành viên gia đình không thể sử dụng nó. Mua bất động sản trong IRA thường yêu cầu thanh toán bằng tiền mặt và tất cả các chi phí sở hữu phải được IRA thanh toán. Bất động sản trong IRA của bạn có thể khó khăn, với các vấn đề về thuế và băng đỏ. Nhưng mặt khác, tài sản có thể cung cấp cho bạn tỷ lệ lợi nhuận tốt (hoặc tuyệt vời) và đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn.

IRA phù hợp để mua bất động sản đầu tư

Trước hết, IRA của bạn phải tự định hướng. Thuật ngữ tự hướng dẫn có nghĩa là có nghĩa là các khoản đầu tư thay thế được chấp nhận hoặc cung cấp bởi người giám sát IRA, tổ chức tài chính hoặc công ty chịu trách nhiệm về việc lưu giữ hồ sơ và yêu cầu báo cáo IRS. IRA tự định hướng độc lập với bất kỳ công ty môi giới, ngân hàng hoặc công ty đầu tư nào sẽ đưa ra quyết định cho bạn (dù sao hầu hết các tài khoản môi giới đều không cho phép nắm giữ bất động sản).

Để mua và sở hữu tài sản thông qua IRA của bạn, bạn vẫn sẽ cần một người giám sát, một thực thể chuyên về các tài khoản tự định hướng sẽ quản lý giao dịch, giấy tờ liên quan và báo cáo tài chính. Tất cả mọi thứ đều thông qua người giám sát để giữ cho bạn khỏi vi phạm các quy tắc nghiêm ngặt liên quan đến các loại giao dịch bất động sản này.

Như bạn mong đợi, người giám sát sẽ tính phí cho dịch vụ. Tuy nhiên, nó sẽ không tư vấn cho bạn về cách cấu trúc tốt nhất tài sản của bạn. Công việc của người giám sát này là xử lý công việc tại văn phòng.

Trước khi chúng tôi xem xét các quy tắc còn lại, hãy hiểu thực tế cơ bản này: Bạn và IRA của bạn là hai thực thể riêng biệt. IRA của bạn sở hữu tài sản mà bạn không có. Trên thực tế, tiêu đề của tài sản sẽ đọc IRA XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA.

Cái gì là và không phải của bạn

Tài sản bất động sản của bạn phải hoàn toàn là một khoản đầu tư. Bạn không thể sử dụng nó như một ngôi nhà nghỉ mát, một nơi cho con bạn sống, một ngôi nhà thứ hai hoặc một văn phòng cho doanh nghiệp của bạn. Những quy tắc này áp dụng cho bạn và mọi người, IRS coi là không đủ tiêu chuẩn. Vì vậy, ai được coi là người không đủ tiêu chuẩn?

• Vợ / chồng của bạn, cha mẹ, ông bà và ông cố của bạn và con cái, vợ, cháu và chắt của họ Các nhà cung cấp dịch vụ của tổ chức IRAAny của bạn sở hữu hơn 50% tài sản

Bạn cũng không thể mua bất động sản từ một trong những người không đủ tiêu chuẩn này, đây được gọi là giao dịch tự xử lý, cũng như tài sản mua IRA mà bạn đã sở hữu. Bạn có thể tìm hiểu thêm về các giao dịch bị cấm trong phần 4.72.11.2.1 của Sổ tay doanh thu nội bộ.

Mua hàng

Số dư IRA của bạn sẽ phải khá cao vì việc thế chấp để mua bất động sản trong IRA là không dễ dàng. Bạn có thể sẽ phải trả bằng tiền mặt, điều này không chỉ khiến tài khoản bị ảnh hưởng lớn mà còn ảnh hưởng đến tỷ lệ hoàn vốn của bạn.

Các nhà đầu tư bất động sản thường bỏ một số tiền nhỏ và tận dụng lãi suất vẫn còn tương đối thấp để thúc đẩy mua hàng, cho thấy họ có thể kiếm được nhiều tiền hơn trên tài sản hơn là họ sẽ trả lãi. Nếu bạn không thể tài trợ cho việc mua bất động sản của mình, bạn sẽ mất tiềm năng thu nhập từ đầu tư (ROI) đáng kể.

Một số ngân hàng sẽ xem xét các khoản vay cho loại giao dịch này, nhưng nó lại đưa ra một vấn đề khác: Bất kỳ doanh thu nào từ tài sản sau đó có thể được coi là thu nhập chịu thuế kinh doanh không liên quan (UBTI). Bạn có thể tìm hiểu thêm về UBTI từ Phần 511 404 của Mã doanh thu nội bộ IRS (IRC).

Sở hữu tài sản

Vì IRA của bạn không phải trả thuế, bạn không thể tận dụng các khoản khấu trừ khi sở hữu bất động sản. Bởi vì bạn đã trả tiền mặt, không có khoản thanh toán lãi thế chấp để khấu trừ. Bạn cũng không nhận được lợi ích của khấu trừ thuế tài sản hoặc khấu hao. Nếu tài sản của bạn tạo thu nhập cho thuê, mọi bit của nó sẽ quay trở lại vào IRA của bạn. Khi bạn không sở hữu tài sản, bạn không thể bỏ túi bất kỳ thu nhập nào. (Tất nhiên, cuối cùng bạn sẽ nhận được tiền, khi bạn rút tiền từ tài khoản khi nghỉ hưu.)

Về mặt sáng sủa, không có chi phí bảo trì hoặc chi phí liên quan nào khác của việc sở hữu bất động sản ra khỏi túi của bạn. IRA trả tiền cho tất cả mọi thứ. Tuy nhiên, điều này không phải không có nhược điểm. Mỗi đô la phát ra từ IRA của bạn là một đô la không còn được vài thập kỷ để đánh giá cao về giá trị miễn thuế.

Một rủi ro lớn: chi phí bảo trì làm cạn kiệt tiền mặt của IRA của bạn và dẫn đến các hình phạt đắt đỏ nếu bạn "đóng góp quá mức" vào tài khoản để trang trải chúng.

Và điều gì xảy ra nếu tài sản phải chịu một loạt các chi phí lớn khiến số dư IRA của bạn xuống thấp đến mức tài khoản không có đủ tiền để trả cho nó? Hãy nhớ rằng, bạn không thể thanh toán cho bất kỳ thứ gì liên quan đến tài sản này bằng tiền túi của mình và các khoản đóng góp của IRA bị giới hạn: Bạn chỉ có thể gửi $ 6.000 đô la 7.000 đô la nếu bạn từ 50 tuổi trở lên vào năm 2020.

Nếu điều đó không bao gồm việc sửa chữa và bạn phải đặt cọc nhiều hơn, bạn sẽ gặp phải những hình phạt liên quan đến việc đóng góp quá nhiều. Đây là một rủi ro đáng kể, vì tài sản thường có thể đòi hỏi bảo trì đắt đỏ và thu nhập bạn nhận được từ việc cho thuê có thể không bao gồm những gì bạn cần chi tiêu trong một năm bảo trì cao.

Bán tài sản trong IRA

Để bán tài sản của bạn, hãy tính giá bán như bạn làm với bất kỳ tổ chức bất động sản nào khác. Khi cả hai bên đồng ý về giá cả và các điều khoản, hãy yêu cầu người giám sát của bạn bán tài sản thay mặt cho IRA của bạn. Tất cả tiền sẽ quay trở lại IRA của bạn hoặc được hoãn thuế hoặc miễn thuế, tùy thuộc vào trang điểm của IRA của bạn.

Một xem xét cuối cùng: thanh khoản. Làm thế nào dễ dàng để bạn có được ra khỏi đầu tư? Với cổ phiếu, nó tương đối dễ dàng. Đôi khi bạn có thể lấy lại tiền trong vài giây. Ngược lại, bất động sản là một khoản đầu tư khét tiếng. Có thể mất nhiều thời gian để thoái vốn và bạn có thể mất tiền trên đường đi. Khi tám triệu người đã học được trong cuộc Đại suy thoái năm 2008, bạn có thể thấy mình có một tài sản có giá trị thấp hơn số tiền bạn nợ trên đó.

Ưu và nhược điểm của tài sản trong IRA

Chúng tôi đã đề cập rất nhiều rắc rối và nhược điểm, bạn có thể tự hỏi vào thời điểm này nếu có bất kỳ điểm nào để đưa tài sản vào IRA. Trong lịch sử, bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn tốt khi giá trị tài sản tăng theo thời gian và sự đánh giá dài hạn đi đôi với chân trời đầu tư dài hạn của tài khoản hưu trí. Trong ngắn hạn, bất kỳ thu nhập nào mà tài sản tạo ra đều được bảo vệ bằng thuế trong IRA. Cuối cùng, là một tài sản cứng, bất động sản giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư nếu không được đầu tư vào cổ phiếu và các chứng khoán khác không phải là ý tưởng tồi tệ nhất trên thế giới.

Ưu

• Bất động sản giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư, thường di chuyển ngược lại thị trường tài chính.

• Bất động sản đã được lịch sử đánh giá cao theo thời gian, lý tưởng cho một chân trời đầu tư dài hạn của IRA.

• Bất động sản có thể cung cấp một nguồn thu nhập ổn định từ tiền thuê nhà, và bất kỳ thu nhập cho thuê nào bạn thu được đều được miễn thuế trong IRA.

• Bạn có thể mua, bán, lật và tích lũy tài sản.

Nhược điểm

• Bạn cần thiết lập IRA tự định hướng với người giám sát.

• Bạn không thể yêu cầu các khoản khấu trừ thuế tài sản, lãi thế chấp, khấu hao và các chi phí liên quan đến tài sản khác.

• Tất cả các chi phí, sửa chữa và chi phí bảo trì phải được thanh toán bằng quỹ IRA và bạn phải trả cho người khác để thực hiện chúng và quản lý tài sản.

• Bạn và người thân của bạn không thể sống hoặc điều hành một doanh nghiệp ra khỏi tài sản.

Điểm mấu chốt

Sử dụng IRA để mua bất động sản đầu tư không dành cho người yếu tim, cũng không dành cho bất kỳ ai không quen thuộc với các loại tài khoản hưu trí cá nhân khác nhau. Đầu tư bất động sản thuộc bất kỳ loại nào cũng khá rủi ro hoặc tốt nhất là bảo trì cao; tuy nhiên, đối với IRA, bất động sản là một lựa chọn có rủi ro đặc biệt cao. Không chỉ giá trị tài sản giảm hơn là tăng; một năm chi phí bảo trì đáng kể cũng có thể khiến bạn bị phạt nếu thu nhập và giới hạn đóng góp IRA của bạn không bao gồm các sửa chữa mà bạn không thể bỏ qua.

Trừ khi bạn có cả thời gian và chuyên môn để quản lý bất động sản, bạn có thể là tốt nhất với các chiến lược chính hơn cho IRA của bạn. Hoặc xem xét các lựa chọn bất động sản được chứng khoán hóa, như ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) hoặc các quỹ tương hỗ và quỹ ETF đầu tư vào bất động sản. Đây là một hình thức sở hữu tài sản gián tiếp, nhưng chúng là một đề xuất đơn giản hơn, thanh khoản hơn và chúng cũng có thể được tổ chức trong các IRA thông thường.