Có nhiều điều khác nhau bạn nên xem xét trước khi bạn lao ngay vào và bỏ tiền vào một khoản đầu tư cụ thể. Phân tích giá trị của khoản đầu tư tiềm năng có thể giúp bạn tìm ra liệu đó có phải là một lựa chọn tốt hay không. Quá trình này được gọi là định giá và nó giúp các nhà đầu tư xác định giá trị hiện tại và dự kiến của một tài sản. Tiến hành phân tích giá trị của khoản đầu tư có nghĩa là bạn sẽ cần biết một số số liệu của công ty cũng như một số thông tin về quản lý của công ty. Điều này áp dụng cho các công ty trong bất kỳ loại ngành nào bao gồm cả bất động sản. Bài viết này xem xét tỷ lệ giá trên thu nhập (P / E) và cách chúng được đo lường trong ngành bất động sản.
Chìa khóa chính
- Tỷ lệ giá trên thu nhập có thể giúp nhà đầu tư quyết định giá cổ phiếu nào phù hợp với thu nhập trên mỗi cổ phiếu do một công ty tạo ra. Thông thường các công ty bất động sản được thành lập giao dịch ở mức thu nhập 35x đến 45 lần vì REIT được đánh giá với các số liệu khác nhau so với các công ty khác. Các nhà đầu tư nên nhớ rằng khấu hao tài sản có thể làm lệch số liệu thu nhập của REIT.
Tỷ lệ giá trên thu nhập là gì?
Tỷ lệ giá trên thu nhập (P / E) là một yếu tố quan trọng của phân tích cơ bản. Đây là một số liệu định giá thường được trích dẫn có thể giúp các nhà đầu tư quyết định giá cổ phiếu nào phù hợp với thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) do một công ty tạo ra. Mức P / E khác nhau do một số yếu tố bao gồm tốc độ tăng trưởng và điều kiện kinh tế vĩ mô, và định giá là khác nhau giữa các ngành. Phần thu nhập của tỷ lệ P / E có thể đề cập đến thu nhập ước tính kéo dài hoặc chuyển tiếp và thu nhập dự báo thường có ảnh hưởng nhiều hơn cho mục đích định giá.
Tỷ lệ P / E có xu hướng là một phương pháp phân tích được ưa chuộng là bởi vì nó mang lại cho thu nhập một mức giá tương đối. Điều này giúp xác định khi nào có giảm giá hoặc nếu giá cổ phiếu trở nên quá khó khăn.
Tra cứu P / E
P / E kéo dài là một định giá dựa trên 12 tháng thu nhập thực tế trước đó. Để tính toán, chúng tôi lấy giá cổ phiếu hiện tại và chia cho EPS theo sau từ 12 tháng qua. Con số thu nhập này có thể được tìm thấy trên cả báo cáo hàng năm và báo cáo thu nhập. Một số nhà đầu tư và nhà phân tích thích sử dụng con số này vì nó chính xác hơn, vì nó sử dụng số liệu thực tế. Nhưng hãy nhớ, hiệu suất trong quá khứ không nhất thiết phải hướng đến tương lai
Chuyển tiếp P / E
Thay vì sử dụng số liệu thực tế từ quá khứ, P / E chuyển tiếp sử dụng hướng dẫn về thu nhập trong tương lai và là một chỉ số hướng tới tương lai. Nó cho phép các nhà đầu tư so sánh thu nhập hiện tại với thu nhập trong tương lai và cung cấp một bức tranh tốt về loại thu nhập mà công ty có thể sẽ báo cáo trong tương lai, mà không có bất kỳ điều chỉnh hoặc thay đổi nào. Nhưng phương pháp này có thể là thiếu sót, vì các công ty có thể khá bảo thủ hoặc hào phóng với ước tính của họ.
Tỷ lệ P / E chuyển tiếp có thể là thiếu sót vì các công ty bảo thủ hoặc hào phóng có thể như thế nào với ước tính của họ.
Tỷ lệ giá trên thu nhập và bất động sản
Xác định giá trị của các khoản đầu tư bất động sản phụ thuộc vào loại hình đầu tư trong câu hỏi. Khi nói đến việc định giá tài sản vật chất, mọi người có xu hướng làm như vậy với các thẩm định, trong đó đo lường giá trị của một tài sản và đất trên đó. Điều này được thực hiện bằng cách đo lường một số tiêu chí bao gồm nhà tương đương và các tiện nghi có sẵn gần đó.
Nhưng các công ty bất động sản có thể được đánh giá bằng cách sử dụng tỷ lệ P / E, giống như các công ty trong bất kỳ ngành nào khác. Mặc dù lĩnh vực bất động sản không được xác định phổ biến, nhưng nó thường bao gồm các quỹ tín thác thu nhập bất động sản (REITs), nhà quản lý tài sản và nhà phát triển bất động sản. Thông thường các công ty bất động sản được thành lập giao dịch ở mức thu nhập 35x đến 45 lần, phần lớn là do REITs được đánh giá với các số liệu khác nhau so với các loại công ty khác như tiền từ hoạt động.
Một cân nhắc quan trọng khi xem xét P / E của một công ty bất động sản là khấu hao, đặc biệt là REITs. Đây là số tiền mà giá trị của một tài sản giảm khi nó già đi. Bởi vì các công ty được phép cho phép khấu hao tài sản nhất định theo thời gian và xóa các khoản này, điều này có thể làm lệch các con số thu nhập.
Các mô hình giá-thu nhập khác nhau
Có một vài nơi khác nhau mà bạn có thể chuyển đến để có được một số tỷ lệ P / E trung bình đã được tính cho các ngành bất động sản và các ngành công nghiệp khác. Đây là hai.
Trường Stern NYU
Trường Stern của NYU công bố dữ liệu P / E cho các ngành khác nhau và chia bất động sản thành bốn loại và liệt kê P / E hiện tại của họ kể từ tháng 1 năm 2019 như sau:
- REITs: 46.15 Phát triển bất động sản thực sự: 26, 50 Bất động sản đa dạng và đa dạng: 7.79 Các hoạt động và dịch vụ bất động sản thực sự: 57, 46
Dữ liệu kết hợp tất cả các REIT dưới một ô dù tổng cộng 238 công ty. Dữ liệu mới nhất của trường có sẵn, như đã lưu ý ở trên, được công bố vào tháng 1 năm 2019. P / E kéo dài trung bình là 36, 58 và P / E dự phóng là 46, 58. Các nhà phát triển bất động sản giao dịch ở mức trung bình 18, 63 lần thu nhập từ tiền lãi. Các công ty bất động sản nói chung và đa dạng giao dịch ở mức thu nhập 52, 89 lần. Các công ty tham gia vào các dịch vụ và hoạt động bất động sản thể hiện P / E kéo dài 18, 37 và P / E dự phóng là 13, 29.
Finviz.com
Công cụ sàng lọc chứng khoán trên Finviz.com chia các công ty bất động sản thành các loại ngành khác nhau. P / E chuyển tiếp trung bình giữa các nhà phát triển bất động sản là 19, 07 tính đến tháng 11 năm 2019. P / E chuyển tiếp cho các nhà quản lý tài sản là 33, 26.
Đối với REITs nói chung, P / E trung bình là 19, 73. Các tập hợp con trong danh mục REITs bao gồm bán lẻ, dân cư, văn phòng, công nghiệp, khách sạn, chăm sóc sức khỏe và đa dạng. Tỷ lệ P / E trung bình theo ngành cụ thể trong phạm vi không gian REIT từ -53, 22 đến 41, 99.
