Có một số câu hỏi mà các nhà đầu tư phải tự đặt ra khi nói đến việc đầu tư tiền kiếm được của họ. Lợi nhuận đầu tư sẽ là bao nhiêu? Nó có giá bao nhiêu? Nhưng quan trọng hơn, các nhà đầu tư nên quan tâm đến giá trị của nó. Điều này đặc biệt đúng khi bạn xem xét việc mua một tài sản đầu tư.
Thu nhập từ tài sản liên quan đến đầu tư đang ở mức cao trong lịch sử. Giá thuê cung cấp một nguồn doanh thu ngày càng tăng và đó là một cách ổn định để kiếm tiền. Nhưng trước khi tham gia vào trò chơi cho thuê bất động sản, làm thế nào để đi đến việc đánh giá?
Đọc để tìm hiểu một số cách phổ biến nhất để định giá tài sản cho thuê cao cấp.
Chìa khóa chính
- Xác định chi phí và lợi nhuận của một tài sản đầu tư cũng quan trọng như tìm ra giá trị của nó. Các nhà đầu tư có thể sử dụng phương pháp so sánh bán hàng, mô hình định giá tài sản vốn, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí để xác định giá trị tài sản. Không có giải pháp một kích cỡ phù hợp cho tất cả, do đó, có thể cần phải áp dụng kết hợp các yếu tố này.
4 cách định giá bất động sản cho thuê bất động sản
Phương pháp so sánh bán hàng
Phương pháp so sánh bán hàng (SCA) là một trong những hình thức dễ nhận biết nhất của việc định giá bất động sản nhà ở. Đó là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất bởi các thẩm định viên và đại lý bất động sản khi họ đánh giá tài sản. Cách tiếp cận này chỉ đơn giản là so sánh các ngôi nhà tương tự đã bán hoặc cho thuê tại địa phương trong một khoảng thời gian nhất định. Hầu hết các nhà đầu tư sẽ muốn thấy một SCA trong một khung thời gian đáng kể để thu thập bất kỳ xu hướng mới nổi nào.
SCA dựa vào các thuộc tính hoặc tính năng để gán giá trị giá tương đối. Các giá trị này có thể dựa trên một số đặc điểm nhất định như số phòng ngủ và phòng tắm, nhà để xe và / hoặc đường lái xe, hồ bơi, sàn, lò sưởi, bất cứ thứ gì làm cho một tài sản trở nên độc đáo và nổi bật. Giá mỗi foot vuông là một số liệu phổ biến và dễ hiểu nhà đầu tư có thể sử dụng để xác định tài sản của họ ở đâu nên được coi trọng Nói cách khác, nếu một ngôi nhà phố 2.000 mét vuông đang thuê với giá 1 đô la / feet vuông, các nhà đầu tư có thể mong đợi một cách hợp lý thu nhập trong sân bóng đó, với điều kiện là các nhà phố tương đương trong khu vực cũng sẽ được sử dụng.
Hãy nhớ rằng SCA có phần chung chung, đó là mọi nhà đều có một sự độc đáo không phải lúc nào cũng có thể định lượng được. Người mua và người bán có thị hiếu và sự khác biệt độc đáo. SCA có nghĩa là một ý kiến cơ bản hoặc hợp lý, và không phải là một công cụ dự đoán hoặc định giá hoàn hảo cho bất động sản. Đây cũng là một phương pháp nên được sử dụng để so sánh với những ngôi nhà tương đối giống nhau. Vì vậy, sẽ không hiệu quả nếu bạn định giá tài sản mà bạn quan tâm, đó là 2.000 feet vuông với nhà để xe, hồ bơi, sáu phòng ngủ và năm phòng tắm đầy đủ với một tài sản khác có một nửa số phòng ngủ, không có hồ bơi và chỉ có 1.200 feet vuông.
Nó cũng quan trọng đối với các nhà đầu tư sử dụng một thẩm định viên hoặc đại lý bất động sản được chứng nhận khi yêu cầu phân tích thị trường so sánh. Điều này giảm thiểu rủi ro đánh giá gian lận, trở nên phổ biến trong cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2007.
Mô hình định giá tài sản vốn
Mô hình định giá tài sản vốn (CAPM) là một công cụ định giá toàn diện hơn. CAPM giới thiệu các khái niệm về rủi ro và chi phí cơ hội khi áp dụng cho đầu tư bất động sản. Mô hình này xem xét lợi tức đầu tư tiềm năng (ROI) có được từ thu nhập cho thuê và so sánh nó với các khoản đầu tư khác không có rủi ro, chẳng hạn như trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ hoặc các hình thức đầu tư thay thế vào bất động sản, như ủy thác đầu tư bất động sản (REITs).
Tóm lại, nếu lợi tức kỳ vọng của khoản đầu tư không có rủi ro hoặc được bảo đảm vượt quá ROI tiềm năng từ thu nhập cho thuê, thì đơn giản là không có ý nghĩa tài chính để chấp nhận rủi ro của tài sản cho thuê. Đối với rủi ro, CAPM xem xét các rủi ro vốn có để thuê bất động sản.
Ví dụ, tất cả các tài sản cho thuê không giống nhau. Vị trí và tuổi tài sản là những cân nhắc quan trọng. Thuê bất động sản cũ có nghĩa là chủ nhà sẽ có thể phải chịu chi phí bảo trì cao hơn. Một tài sản cho thuê trong một khu vực tội phạm cao có thể sẽ yêu cầu nhiều biện pháp phòng ngừa an toàn hơn là cho thuê trong một cộng đồng bị kiểm soát.
Mô hình này gợi ý bao thanh toán trong những rủi ro này trước khi xem xét đầu tư của bạn hoặc khi thiết lập cấu trúc giá cho thuê. CAPM giúp bạn xác định lợi nhuận nào bạn xứng đáng nhận được khi đặt tiền vào rủi ro.
Phương pháp thu nhập
Cách tiếp cận thu nhập tập trung vào những gì thu nhập tiềm năng cho tài sản cho thuê mang lại so với đầu tư ban đầu. Phương pháp thu nhập được sử dụng thường xuyên cho đầu tư bất động sản thương mại.
Phương pháp thu nhập được sử dụng thường xuyên với đầu tư bất động sản thương mại.
Cách tiếp cận thu nhập phụ thuộc vào việc xác định tỷ lệ vốn hóa hàng năm cho một khoản đầu tư. Tỷ lệ này là thu nhập hàng năm dự kiến từ hệ số nhân tổng tiền thuê chia cho giá trị hiện tại của tài sản. Vì vậy, nếu một tòa nhà văn phòng tốn 120.000 đô la để mua và thu nhập hàng tháng dự kiến từ cho thuê là 1.200 đô la, tỷ lệ vốn hóa dự kiến hàng năm là:
14.400 ($ 1.200 x 12 tháng) 120 $ 120.000 = 0, 12 hoặc 12%
Đây là một mô hình rất đơn giản với một vài giả định. Nhiều khả năng, có chi phí lãi cho một khoản thế chấp. Ngoài ra, thu nhập cho thuê trong tương lai có thể ít nhiều có giá trị trong năm năm kể từ bây giờ so với ngày nay.
Nhiều nhà đầu tư đã quen thuộc với giá trị hiện tại ròng của tiền. Áp dụng cho bất động sản, khái niệm này còn được gọi là dòng tiền chiết khấu. Đô la nhận được trong tương lai phải chịu rủi ro lạm phát cũng như giảm phát, và được trình bày dưới dạng chiết khấu để giải thích cho điều này.
Phương pháp tiếp cận hệ số nhân thuê
Cách tiếp cận này định giá một tài sản cho thuê dựa trên số tiền thuê mà một nhà đầu tư có thể thu thập mỗi năm. Đó là một cách nhanh chóng và dễ dàng để đo lường xem một tài sản có đáng để đầu tư hay không. Điều này, tất nhiên, trước khi xem xét bất kỳ khoản thuế, bảo hiểm, tiện ích và các chi phí khác liên quan đến tài sản, vì vậy nó nên được thực hiện với một hạt muối.
Mặc dù có thể giống với phương pháp thu nhập, phương pháp nhân tổng tiền thuê (GRM) không sử dụng thu nhập hoạt động ròng làm tỷ lệ giới hạn của nó, mà thay vào đó là tổng tiền thuê. Tỷ lệ giới hạn của hệ số cho thuê tổng lớn hơn một, trong khi tỷ lệ giới hạn cho phương pháp thu nhập là một giá trị phần trăm. Để có được sự so sánh táo với táo, bạn nên xem GRM và thu nhập cho thuê của các tài sản khác, tương tự như tài sản mà bạn quan tâm.
Giả sử một tài sản thương mại được bán trong khu phố mà bạn đang tìm kiếm với giá 500.000 đô la, với thu nhập hàng năm là 90.000 đô la. Để tính GRM của nó, chúng tôi chia giá bán cho thu nhập cho thuê hàng năm: $ 500, 000 90 $ 90.000 = 5, 56. Bạn có thể so sánh con số này với con số bạn đang xem, miễn là bạn biết thu nhập cho thuê hàng năm của nó. Bạn có thể tìm ra giá trị thị trường của nó bằng cách nhân GRM với thu nhập hàng năm của nó. Nếu nó cao hơn so với cái được bán gần đây, tức là với giá 500.000 đô la, nó có thể không đáng giá, vì vậy hãy cân nhắc tiếp tục.
Phương pháp chi phí
Cách tiếp cận chi phí để định giá bất động sản nói rằng tài sản chỉ có giá trị những gì nó có thể được sử dụng hợp lý. Nó được ước tính bằng cách kết hợp giá trị đất và giá trị khấu hao của bất kỳ cải tiến.
Các thẩm định viên từ trường này thường tán thành việc sử dụng cao nhất và tốt nhất để tóm tắt cách tiếp cận chi phí đối với bất động sản. Nó thường được sử dụng làm cơ sở để định giá đất trống.
Ví dụ: nếu bạn là nhà phát triển căn hộ muốn mua ba mẫu đất ở khu vực cằn cỗi để chuyển đổi thành nhà chung cư, giá trị của mảnh đất đó sẽ dựa trên việc sử dụng tốt nhất mảnh đất đó. Nếu đất được bao quanh bởi các mỏ dầu và người khu vực gần sống 20 dặm, việc sử dụng tốt nhất và do đó giá trị cao nhất của tài sản đó không được chuyển đổi sang căn hộ, nhưng có thể mở rộng quyền khoan tìm dầu hơn.
Một đối số sử dụng tốt nhất phải làm với phân vùng thuộc tính. Nếu tài sản tiềm năng không được khoanh vùng cho mục đích cư trú, giá trị của nó sẽ giảm, vì nhà phát triển sẽ phải chịu chi phí đáng kể để được chia lại. Nó được coi là đáng tin cậy nhất khi được sử dụng trên các cấu trúc mới hơn và kém tin cậy hơn cho các thuộc tính cũ. Nó thường là cách tiếp cận đáng tin cậy duy nhất khi xem xét các thuộc tính sử dụng đặc biệt.
Điểm mấu chốt
Không có cách nào để xác định giá trị của tài sản cho thuê. Hầu hết các nhà đầu tư nghiêm túc xem xét các thành phần từ tất cả các phương pháp định giá này trước khi đưa ra quyết định đầu tư về tài sản cho thuê. Học các khái niệm định giá giới thiệu này sẽ là một bước đi đúng hướng để tham gia vào trò chơi đầu tư bất động sản. Sau đó, khi bạn đã tìm thấy một tài sản có thể mang lại cho bạn một khoản thu nhập thuận lợi, hãy tìm một mức lãi suất ưu đãi cho tài sản mới của bạn bằng máy tính thế chấp. Sử dụng công cụ này cũng sẽ cung cấp cho bạn các số liệu cụ thể hơn để làm việc khi đánh giá một tài sản cho thuê tiềm năng.
