Mục lục
- Lợi nhuận lịch sử của REITs
- REITs bán lẻ
- REITs dân cư
- REITs chăm sóc sức khỏe
- REITs văn phòng
- REITs thế chấp
- Đánh giá bất kỳ REIT
- Dòng dưới cùng
Tín thác đầu tư bất động sản (REITs) là một cân nhắc quan trọng khi xây dựng bất kỳ danh mục đầu tư vốn hoặc thu nhập cố định. Họ cung cấp đa dạng hóa lớn hơn, có khả năng tổng lợi nhuận cao hơn và / hoặc rủi ro tổng thể thấp hơn. Nói tóm lại, khả năng tạo thu nhập cổ tức cùng với sự tăng giá vốn khiến chúng trở thành một đối trọng tuyệt vời với cổ phiếu, trái phiếu và tiền mặt.
REITs thường sở hữu và / hoặc quản lý bất động sản thương mại tạo thu nhập, cho dù đó là tài sản của chính họ hay thế chấp trên các tài sản đó. Bạn có thể đầu tư vào các công ty riêng lẻ, thông qua một quỹ giao dịch trao đổi hoặc với một quỹ tương hỗ. Có nhiều loại REIT có sẵn.
Ở đây chúng tôi xem xét một vài loại chính của REITS và lợi nhuận lịch sử của chúng. Đến cuối bài viết này, bạn nên có ý tưởng tốt hơn khi nào và mua gì.
Chìa khóa chính
- Sử dụng REIT để đầu tư vào bất động sản có thể đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn, nhưng không phải tất cả các REIT đều được tạo ra như nhau. Một số REIT đầu tư trực tiếp vào tài sản, kiếm thu nhập cho thuê và phí quản lý. Những người khác đầu tư vào nợ bất động sản, ví dụ như thế chấp và chứng khoán được thế chấp. Ngoài ra, REITs có xu hướng tập trung vào một lĩnh vực tài sản cụ thể, ví dụ, trung tâm bán lẻ hoặc mua sắm, khách sạn & khu nghỉ dưỡng, hoặc chăm sóc sức khỏe & bệnh viện.
Lợi nhuận lịch sử của REITs
Tín thác đầu tư bất động sản trong lịch sử là một trong những loại tài sản có hiệu suất tốt nhất hiện có. Chỉ số REIT Equity REIT Index của FTSE là thứ mà hầu hết các nhà đầu tư sử dụng để đánh giá hiệu suất của thị trường bất động sản Mỹ. Từ năm 1990 đến 2010, lợi nhuận trung bình hàng năm của chỉ số là 9, 9%, chỉ đứng sau các cổ phiếu vốn hóa trung bình, trung bình 10, 3% mỗi năm so với cùng kỳ.
So sánh, tài sản thu nhập cố định quản lý 7% lợi nhuận hàng năm và hàng hóa chỉ 4, 5% một năm. Bất động sản là hoạt động tồi tệ nhất trong tám loại tài sản chỉ trong hai năm trong số 20. Thu nhập cố định, mặt khác, là hoạt động tồi tệ nhất sáu lần trong cùng khoảng thời gian 20 năm.
Gần đây hơn, trung bình ba năm đối với REITs trong khoảng thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 3 năm 2016 phù hợp với mức trung bình trong giai đoạn 20 năm, ở mức 10, 76% trong thời gian đó. Trong lịch sử, các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận đã đầu tư vào bất động sản tốt hơn thu nhập cố định, loại tài sản truyền thống cho mục đích này. Một danh mục đầu tư được xây dựng cẩn thận nên xem xét cả hai.
5 loại hình REIT và cách đầu tư vào chúng
REITs bán lẻ
Khoảng 24% khoản đầu tư REIT là vào các trung tâm mua sắm và bán lẻ độc lập. Điều này thể hiện khoản đầu tư lớn nhất theo loại ở Mỹ. Bất cứ trung tâm mua sắm nào bạn thường xuyên, nó đều có thể thuộc sở hữu của REIT. Khi xem xét đầu tư vào bất động sản bán lẻ, trước tiên người ta cần kiểm tra chính ngành bán lẻ. Liệu nó có lành mạnh về tài chính hiện tại không và triển vọng cho tương lai là gì?
Điều quan trọng cần nhớ là REITs bán lẻ kiếm tiền từ tiền thuê mà họ tính tiền cho người thuê. Nếu các nhà bán lẻ đang gặp vấn đề về dòng tiền do doanh số kém, có thể họ có thể trì hoãn hoặc thậm chí mặc định cho các khoản thanh toán hàng tháng đó, cuối cùng bị buộc phải phá sản. Tại thời điểm đó, một người thuê nhà mới cần được tìm thấy, điều này không bao giờ dễ dàng. Do đó, điều quan trọng là bạn đầu tư vào REITs với những người thuê mỏ neo mạnh nhất có thể. Chúng bao gồm các cửa hàng tạp hóa và cải thiện nhà.
Khi bạn đã thực hiện đánh giá ngành của mình, bạn nên tập trung vào REITs. Giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, điều quan trọng là họ có lợi nhuận tốt, bảng cân đối kế toán mạnh và càng ít nợ càng tốt, đặc biệt là loại ngắn hạn. Trong một nền kinh tế nghèo nàn, các REIT bán lẻ với các vị trí tiền mặt đáng kể sẽ có cơ hội mua bất động sản tốt với giá khó khăn. Các công ty hoạt động tốt nhất sẽ tận dụng lợi thế này.
Điều đó nói rằng, có những mối quan tâm lâu dài hơn đối với không gian REIT bán lẻ trong việc mua sắm đang ngày càng thay đổi trực tuyến trái ngược với mô hình trung tâm mua sắm. Chủ sở hữu không gian đã tiếp tục đổi mới để lấp đầy không gian của họ với các văn phòng và những người thuê nhà không định hướng bán lẻ khác, nhưng các nhà thầu phụ đang chịu áp lực.
REITs dân cư
Đây là những REIT sở hữu và vận hành các tòa nhà chung cư cho thuê nhiều gia đình cũng như nhà ở sản xuất. Khi tìm cách đầu tư vào loại REIT này, người ta nên xem xét một số yếu tố trước khi nhảy vào. Ví dụ, thị trường căn hộ tốt nhất có xu hướng là nơi khả năng chi trả nhà thấp so với phần còn lại của đất nước. Ở những nơi như New York và Los Angeles, chi phí cao của những ngôi nhà đơn lẻ buộc nhiều người phải thuê hơn, điều này khiến cho chủ nhà có thể phải trả giá mỗi tháng. Do đó, các REIT dân cư lớn nhất có xu hướng tập trung vào các trung tâm đô thị lớn.
Trong mỗi thị trường cụ thể, các nhà đầu tư nên tìm kiếm sự tăng trưởng dân số và việc làm. Nói chung, khi có một dòng người đến thành phố, đó là vì việc làm là có sẵn và nền kinh tế đang phát triển. Tỷ lệ trống giảm cùng với giá thuê tăng là dấu hiệu cho thấy nhu cầu đang được cải thiện. Chừng nào nguồn cung căn hộ ở một thị trường cụ thể còn thấp và nhu cầu tiếp tục tăng, REITs dân cư nên làm tốt. Như với tất cả các công ty, những công ty có bảng cân đối kế toán mạnh nhất và vốn khả dụng nhất thường làm tốt nhất.
REITs chăm sóc sức khỏe
REITs chăm sóc sức khỏe sẽ là một tiểu ngành thú vị để theo dõi khi người Mỹ già và chi phí chăm sóc sức khỏe tiếp tục tăng. REITs chăm sóc sức khỏe đầu tư vào bất động sản của bệnh viện, trung tâm y tế, cơ sở điều dưỡng và nhà nghỉ hưu. Thành công của bất động sản này gắn liền với hệ thống chăm sóc sức khỏe. Phần lớn các nhà điều hành của các cơ sở này dựa vào phí thuê phòng, các khoản bồi hoàn của Medicare và Medicaid cũng như trả lương tư nhân. Miễn là tài trợ cho chăm sóc sức khỏe là một dấu hỏi, REITs cũng vậy.
Những điều bạn nên tìm kiếm trong REIT chăm sóc sức khỏe bao gồm một nhóm khách hàng đa dạng cũng như đầu tư vào một số loại tài sản khác nhau. Tập trung là tốt đến một mức độ nhưng như vậy là lây lan rủi ro của bạn. Nói chung, sự gia tăng nhu cầu về các dịch vụ chăm sóc sức khỏe (điều sẽ xảy ra với dân số già) là tốt cho bất động sản chăm sóc sức khỏe. Do đó, ngoài việc đa dạng hóa khách hàng và loại tài sản, hãy tìm kiếm các công ty có kinh nghiệm chăm sóc sức khỏe đáng kể, có bảng cân đối kế toán mạnh và khả năng tiếp cận vốn chi phí thấp cao.
REITs văn phòng
REITs văn phòng đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Họ nhận được thu nhập cho thuê từ những người thuê nhà thường ký hợp đồng thuê dài hạn. Bốn câu hỏi xuất hiện trong đầu cho bất cứ ai quan tâm đến việc đầu tư vào văn phòng REIT
- Tình trạng của nền kinh tế là gì và tỷ lệ thất nghiệp cao như thế nào? Tỷ lệ trống như thế nào? Khu vực mà REIT đầu tư làm kinh tế như thế nào? Nó có bao nhiêu vốn cho việc mua lại?
Cố gắng tìm REITs đầu tư vào các thành trì kinh tế. Chẳng hạn như sở hữu một loạt các tòa nhà trung bình ở Washington, DC, hơn là sở hữu không gian văn phòng chính ở Detroit chẳng hạn.
REITs thế chấp
Khoảng 10% khoản đầu tư REIT nằm trong các khoản thế chấp trái ngược với chính bất động sản. Nổi tiếng nhất nhưng không nhất thiết là các khoản đầu tư lớn nhất là Fannie Mae và Freddie Mac, các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ mua thế chấp trên thị trường thứ cấp.
Nhưng chỉ vì loại REIT này đầu tư vào thế chấp thay vì vốn chủ sở hữu không có nghĩa là nó không có rủi ro. Việc tăng lãi suất sẽ làm giảm giá trị sổ sách REIT thế chấp, khiến giá cổ phiếu giảm. Ngoài ra, REITs thế chấp có được một lượng vốn đáng kể thông qua các khoản nợ được bảo đảm và không có bảo đảm. Nếu lãi suất tăng, tài chính trong tương lai sẽ đắt hơn, làm giảm giá trị của danh mục cho vay. Trong một môi trường lãi suất thấp với triển vọng lãi suất tăng, hầu hết các REITs thế chấp giao dịch với giá chiết khấu so với giá trị tài sản ròng trên mỗi cổ phiếu. Bí quyết là tìm đúng.
Chìa khóa để đánh giá bất kỳ REIT nào
Có một vài điều cần lưu ý khi đánh giá bất kỳ REIT nào. Chúng bao gồm những điều sau đây:
- REITs là các khoản đầu tư tổng lợi nhuận thực sự. Họ cung cấp tỷ suất cổ tức cao cùng với sự tăng giá vốn dài hạn vừa phải. Tìm kiếm các công ty đã làm một công việc tốt trong lịch sử trong việc cung cấp cả hai. Giống như bất động sản truyền thống, nhiều REIT được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán. Bạn có được sự đa dạng hóa bất động sản cung cấp mà không bị khóa trong dài hạn. Vấn đề thanh khoản. Khấu hao có xu hướng vượt quá sự suy giảm giá trị tài sản của một khoản đầu tư. Do đó, thay vì sử dụng tỷ lệ xuất chi (những gì nhà đầu tư cổ tức sử dụng) để đánh giá REIT, thay vào đó, hãy xem xét các khoản tiền từ hoạt động (FFO). Điều này được định nghĩa là thu nhập ròng trừ đi việc bán bất kỳ tài sản nào trong một năm nhất định và khấu hao. Đơn giản chỉ cần lấy cổ tức trên mỗi cổ phiếu và chia cho FFO trên mỗi cổ phiếu. Năng suất càng cao càng tốt. Quản lý mạnh tạo ra sự khác biệt. Tìm kiếm các công ty đã tồn tại được một thời gian hoặc ít nhất là sở hữu một đội ngũ quản lý với vô số kinh nghiệm. Tính chất lượng. Chỉ đầu tư vào REITs với các tài sản và người thuê tuyệt vời. Người mua sẽ mua một quỹ tương hỗ hoặc quỹ ETF đầu tư vào REITs, và để lại nghiên cứu và mua cho các chuyên gia.
Dòng dưới cùng
Chính phủ liên bang tạo điều kiện cho các nhà đầu tư mua vào các dự án bất động sản thương mại quy mô lớn từ năm 1960. Tuy nhiên, chỉ trong thập kỷ qua, các nhà đầu tư cá nhân đã chấp nhận REITs. Lý do cho điều này bao gồm lãi suất thấp, khiến các nhà đầu tư buộc phải tìm kiếm trái phiếu để đầu tư tạo thu nhập, sự ra đời của các giao dịch trao đổi và các quỹ tương hỗ tập trung vào bất động sản và cho đến khi bất động sản năm 2007-08, một sự thèm ăn vô độ một phần của người Mỹ để sở hữu bất động sản và các tài sản hữu hình khác. REITs, giống như mọi khoản đầu tư khác trong năm 2008, bị ảnh hưởng rất lớn. Nhưng mặc dù vậy, chúng tiếp tục là một bổ sung tuyệt vời cho bất kỳ danh mục đầu tư đa dạng.
