Tỷ lệ vốn hóa là gì?
Tỷ lệ vốn hóa (còn được gọi là tỷ lệ vốn hóa) được sử dụng trong thế giới bất động sản thương mại để chỉ ra tỷ lệ lợi nhuận dự kiến sẽ được tạo ra trên một bất động sản đầu tư bất động sản. Biện pháp này được tính dựa trên thu nhập ròng mà tài sản dự kiến sẽ tạo ra và được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng cho giá trị tài sản tài sản và được biểu thị bằng phần trăm. Nó được sử dụng để ước tính lợi nhuận tiềm năng của nhà đầu tư đối với khoản đầu tư của họ vào thị trường bất động sản.
Mặc dù lãi suất trần có thể hữu ích để so sánh nhanh giá trị tương đối của các khoản đầu tư bất động sản tương tự trên thị trường, nhưng nó không nên được sử dụng làm chỉ số duy nhất cho sức mạnh của khoản đầu tư vì nó không tính đến đòn bẩy, giá trị thời gian của tiền và dòng tiền trong tương lai từ cải thiện tài sản, trong số các yếu tố khác. Không có phạm vi rõ ràng cho tỷ lệ giới hạn tốt hay xấu, và chúng chủ yếu phụ thuộc vào bối cảnh của tài sản và thị trường.
Chìa khóa chính
- Tỷ lệ vốn hóa được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của một tài sản với giá trị thị trường hiện tại. Tỷ lệ này, được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm, là ước tính cho lợi tức tiềm năng của nhà đầu tư đối với đầu tư bất động sản. Tỷ lệ này rất hữu ích khi so sánh giá trị tương đối đầu tư bất động sản tương tự.
Hiểu tỷ lệ vốn hóa
Tỷ lệ giới hạn là biện pháp phổ biến nhất thông qua đó các khoản đầu tư bất động sản được đánh giá về khả năng sinh lời và tiềm năng lợi nhuận của họ. Tỷ lệ giới hạn đơn giản chỉ đại diện cho sản lượng của một tài sản trong khoảng thời gian một năm với giả định rằng tài sản được mua bằng tiền mặt chứ không phải cho vay. Tỷ lệ vốn hóa cho biết tỷ lệ hoàn vốn nội tại, tự nhiên và không có đòn bẩy của tài sản.
Công thức tỷ lệ vốn hóa
Một số phiên bản tồn tại để tính toán tỷ lệ vốn hóa. Trong công thức phổ biến nhất, tỷ lệ vốn hóa của một khoản đầu tư bất động sản được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của tài sản (NOI) cho giá trị thị trường hiện tại. Về mặt toán học,
Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị thị trường hiện tại
Ở đâu, Thu nhập hoạt động ròng là thu nhập hàng năm (dự kiến) được tạo ra bởi tài sản (như cho thuê) và được thực hiện bằng cách khấu trừ tất cả các chi phí phát sinh để quản lý tài sản. Những chi phí này bao gồm chi phí phải trả cho việc bảo trì thường xuyên của cơ sở cũng như thuế bất động sản.
Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trị hiện tại của tài sản theo tỷ giá thị trường hiện hành.
Trong một phiên bản khác, con số được tính dựa trên chi phí vốn ban đầu hoặc chi phí mua lại của một tài sản.
Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá mua
Tuy nhiên, phiên bản thứ hai không phổ biến lắm vì hai lý do. Thứ nhất, nó mang lại kết quả không thực tế cho các tài sản cũ đã được mua cách đây vài năm / thập kỷ với giá thấp và thứ hai, nó không thể được áp dụng cho tài sản được thừa kế vì giá mua của chúng bằng 0 khiến cho việc phân chia là không thể.
Ngoài ra, do giá bất động sản dao động rộng rãi, phiên bản đầu tiên sử dụng giá thị trường hiện tại là một đại diện chính xác hơn so với phiên bản thứ hai sử dụng giá mua ban đầu có giá trị cố định.
Ví dụ về tỷ lệ vốn hóa
Giả sử rằng một nhà đầu tư có 1 triệu đô la và anh ta đang xem xét đầu tư vào một trong hai lựa chọn đầu tư có sẵn - một, anh ta có thể đầu tư vào trái phiếu kho bạc do chính phủ phát hành với lãi suất 3% hàng năm và được coi là khoản đầu tư an toàn nhất và hai, anh ta có thể mua một tòa nhà thương mại có nhiều người thuê nhà dự kiến sẽ trả tiền thuê nhà thường xuyên.
Trong trường hợp thứ hai, giả sử rằng tổng tiền thuê nhận được mỗi năm là 90.000 đô la và nhà đầu tư cần phải trả tổng cộng 20.000 đô la cho các chi phí bảo trì và thuế bất động sản khác nhau. Nó để lại thu nhập ròng từ đầu tư bất động sản ở mức 70.000 đô la. Giả sử rằng trong năm đầu tiên, giá trị tài sản vẫn ổn định ở mức giá mua ban đầu là 1 triệu đô la.
Tỷ lệ vốn hóa sẽ được tính là (Thu nhập hoạt động ròng / Giá trị tài sản) = 70.000 đô la / 1 triệu đô la = 7%.
Lợi nhuận 7% được tạo ra từ khoản đầu tư bất động sản này tốt hơn so với lợi nhuận tiêu chuẩn 3% có sẵn từ trái phiếu kho bạc không rủi ro. 4 phần trăm thêm thể hiện lợi nhuận cho rủi ro của nhà đầu tư bằng cách đầu tư vào thị trường bất động sản so với đầu tư vào trái phiếu kho bạc an toàn nhất mà không có rủi ro.
Đầu tư bất động sản là rủi ro, và có thể có một số kịch bản trong đó lợi nhuận, như được biểu thị bằng thước đo tỷ lệ vốn hóa, có thể rất khác nhau.
Chẳng hạn, một vài trong số những người thuê nhà có thể chuyển đi và thu nhập cho thuê từ tài sản có thể giảm xuống còn 40.000 đô la. Giảm 20.000 đô la đối với các chi phí bảo trì và thuế bất động sản khác nhau và giả sử rằng giá trị tài sản ở mức 1 triệu đô la, tỷ lệ vốn hóa là (20.000 đô la / 1 triệu đô la) = 2%. Giá trị này nhỏ hơn lợi nhuận có sẵn từ trái phiếu phi rủi ro.
Trong một kịch bản khác, giả sử rằng thu nhập cho thuê vẫn ở mức 90.000 đô la ban đầu, nhưng chi phí bảo trì và / hoặc thuế bất động sản tăng đáng kể, để nói rằng 50.000 đô la. Tỷ lệ vốn hóa sau đó sẽ là ($ 40.000 / $ 1 triệu) = 4%.
Trong một trường hợp khác, nếu giá trị thị trường hiện tại của tài sản giảm đi, tức là 800.000 đô la, với thu nhập cho thuê và các chi phí khác nhau vẫn giữ nguyên, tỷ lệ vốn hóa sẽ tăng lên 70.000 đô la / 800.000 đô la = 8, 75%.
Về bản chất, các mức thu nhập khác nhau được tạo ra từ tài sản, các chi phí liên quan đến tài sản và định giá thị trường hiện tại của tài sản có thể thay đổi đáng kể tỷ lệ vốn hóa.
Lợi nhuận thặng dư, về mặt lý thuyết có sẵn cho các nhà đầu tư bất động sản trên và trên các khoản đầu tư trái phiếu kho bạc, có thể được quy cho các rủi ro liên quan dẫn đến các kịch bản nêu trên. Các yếu tố rủi ro bao gồm:
- Tuổi, địa điểm và tình trạng của loại tài sản - đa gia đình, văn phòng, công nghiệp, bán lẻ hoặc giải trí Khả năng thanh toán và các khoản thu thường xuyên của dịch vụ cho thuêTerm và cấu trúc của hợp đồng thuê nhà khu vực cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến doanh nghiệp của người thuê nhà
Giải thích tỷ lệ vốn hóa
Vì lãi suất trần được dựa trên các ước tính dự kiến về thu nhập trong tương lai, nên chúng có thể có phương sai cao. Sau đó, điều quan trọng là phải hiểu những gì tạo thành một tỷ lệ giới hạn tốt cho một tài sản đầu tư.
Tỷ lệ cũng cho biết khoảng thời gian cần thiết để thu hồi số tiền đầu tư vào một tài sản. Chẳng hạn, một tài sản có lãi suất trần 10% sẽ mất khoảng 10 năm để thu hồi vốn đầu tư.
Tỷ lệ giới hạn khác nhau giữa các tài sản khác nhau hoặc tỷ lệ giới hạn khác nhau trong các khoảng thời gian khác nhau trên cùng một tài sản, thể hiện mức độ rủi ro khác nhau. Nhìn vào công thức chỉ ra rằng giá trị lãi suất trần sẽ cao hơn đối với các thuộc tính tạo thu nhập hoạt động ròng cao hơn và có định giá thấp hơn và ngược lại.
Giả sử, có hai thuộc tính giống nhau trong tất cả các thuộc tính ngoại trừ cách nhau về mặt địa lý. Một người ở khu vực trung tâm thành phố sang trọng trong khi người kia ở ngoại ô thành phố. Tất cả mọi thứ đều bình đẳng, tài sản đầu tiên sẽ tạo ra giá thuê cao hơn so với tài sản thứ hai, nhưng những thứ đó sẽ được bù đắp một phần bởi chi phí bảo trì cao hơn và thuế cao hơn. Các tài sản trung tâm thành phố sẽ có tỷ lệ giới hạn tương đối thấp hơn so với thứ hai do giá trị thị trường cao đáng kể của nó.
Nó chỉ ra rằng giá trị thấp hơn của lãi suất trần tương ứng với định giá tốt hơn và triển vọng lợi nhuận tốt hơn với mức độ rủi ro thấp hơn. Mặt khác, giá trị cao hơn của lãi suất trần hàm ý triển vọng lợi tức đầu tư bất động sản tương đối thấp hơn, và do đó mức độ rủi ro cao hơn.
Trong khi ví dụ giả thuyết ở trên làm cho nó trở thành một lựa chọn dễ dàng cho một nhà đầu tư đi cùng với bất động sản ở trung tâm thành phố, các kịch bản trong thế giới thực có thể không đơn giản như vậy. Nhà đầu tư đánh giá một tài sản trên cơ sở lãi suất trần phải đối mặt với nhiệm vụ đầy thách thức để xác định tỷ lệ giới hạn phù hợp cho một mức độ rủi ro nhất định.
Tỷ lệ vốn
Đại diện người mẫu Gordon cho tỷ lệ giới hạn
Một đại diện khác của lãi suất trần đến từ Mô hình tăng trưởng Gordon, còn được gọi là mô hình chiết khấu cổ tức (DDM). Đây là phương pháp tính giá trị nội tại của giá cổ phiếu của công ty độc lập với điều kiện thị trường hiện tại và giá trị cổ phiếu được tính bằng giá trị hiện tại của cổ tức trong tương lai của cổ phiếu. Về mặt toán học, Giá trị cổ phiếu = Dòng tiền cổ tức hàng năm dự kiến / (Tỷ lệ hoàn vốn bắt buộc của nhà đầu tư - Tỷ lệ tăng trưởng cổ tức dự kiến)
Sắp xếp lại phương trình và khái quát hóa công thức vượt quá cổ tức, (Tỷ lệ hoàn vốn bắt buộc - Tỷ lệ tăng trưởng dự kiến) = Dòng tiền dự kiến / Giá trị tài sản
Các đại diện trên phù hợp với công thức cơ bản của tỷ lệ vốn hóa được đề cập trong phần trước. Giá trị dòng tiền dự kiến đại diện cho thu nhập hoạt động ròng và giá trị tài sản khớp với giá thị trường hiện tại của tài sản. Điều này dẫn đến tỷ lệ vốn hóa tương đương với chênh lệch giữa tỷ suất lợi nhuận yêu cầu và tốc độ tăng trưởng dự kiến. Nghĩa là, tỷ lệ trần chỉ đơn giản là tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu trừ đi tốc độ tăng trưởng.
Điều này có thể được sử dụng để đánh giá việc định giá một tài sản cho một tỷ lệ lợi nhuận nhất định mà nhà đầu tư mong đợi. Chẳng hạn, giả sử thu nhập hoạt động ròng của một tài sản là 50.000 đô la và dự kiến sẽ tăng 2% mỗi năm. Nếu tỷ lệ hoàn vốn dự kiến của nhà đầu tư là 10% mỗi năm, thì tỷ lệ vốn hóa ròng sẽ đạt (10% - 2%) = 8%. Sử dụng nó trong công thức trên, định giá tài sản là ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.
