Bán nhà thường không phải là một quá trình đơn giản. Tuy nhiên, nó thậm chí có thể trở nên phức tạp và đắt đỏ hơn nếu người mua đưa ra lời đề nghị và việc mua bán rơi vào vì người mua rút lui. Do đó, là một người bán, có một số điều bạn cần biết về lối thoát ở giai đoạn cuối. Nếu bạn đang nghĩ về việc bán nhà, hãy tìm hiểu những gì bạn có thể làm để bảo vệ chính mình nếu thỏa thuận được thực hiện.
Làm thế nào để bán nhà có thể giảm
Trong bán nhà thông thường, người mua sẽ đưa ra lời đề nghị về nhà của người bán và khi được chấp nhận, hợp đồng được ký giữa hai bên. Tại thời điểm đó, trạng thái của tài sản thường thay đổi từ "để bán" sang "theo hợp đồng" hoặc "trong hợp đồng." Sự thay đổi trạng thái cho người mua và đại lý bất động sản khác biết rằng người bán có người mua và đang trong quá trình chốt giao dịch. Tuy nhiên, việc bán hoặc mua nhà không phải là cuối cùng cho đến khi cả hai bên đã ký tất cả các văn bản pháp lý cần thiết chuyển quyền sở hữu nhà vào lúc đóng cửa.
Người mua thường có các điều khoản dự phòng được ghi trong hợp đồng của họ, đó là những cách hợp pháp để "rút lui" hợp đồng hoặc miễn phí hoặc chi phí nhỏ cho người mua. Một điều khoản dự phòng được ghi vào hợp đồng mua bán, theo đó cả người mua và người bán đều đồng ý với các điều khoản trong hợp đồng. Một số tình huống phổ biến nhất bao gồm:
Dự phòng thế chấp
Người mua phải có thể có được một thế chấp cho tài sản, thường là trong một khoảng thời gian cụ thể của hợp đồng ký kết. Đôi khi một điều kiện có thể được ghi vào hợp đồng, theo đó nếu tài chính rơi vào, hợp đồng bị vô hiệu hóa. Điều quan trọng đối với người bán là yêu cầu người mua cung cấp thư chấp thuận trước thế chấp.
Kiểm tra nhà dự phòng
Nhà để bán phải vượt qua kiểm tra, hoặc người mua có thể yêu cầu người bán thực hiện các sửa chữa được nêu trong báo cáo kiểm tra. Nếu việc sửa chữa được thực hiện, việc kiểm tra tiếp theo thường được yêu cầu để đảm bảo nhà đi qua. Ngoài ra, người mua có thể sử dụng thông tin trong báo cáo kiểm tra làm đòn bẩy để đàm phán giá bán thấp hơn.
Dự phòng bán nhà
Việc mua nhà mới có thể phụ thuộc vào người mua bán tài sản hiện tại của mình. Việc dự phòng bán nhà giúp người mua vì nó cho phép họ rút lui khỏi hợp đồng nếu nhà của họ không bán ra khiến cho người bán bắt đầu lại quá trình. Mặc dù thường có một khoảng thời gian quy định theo đó nếu nhà không bán, người bán có thể từ chối hợp đồng; người bán có thể bỏ lỡ các ưu đãi khác từ những người mua tiềm năng đã sẵn sàng đóng cửa.
Thẩm định dự phòng
Dự phòng thẩm định cho phép người mua có thẩm định nhà để xác định giá trị của nó. Giá của ngôi nhà phải đáp ứng hoặc thấp hơn giá thẩm định chính thức. Nếu việc thẩm định có giá thấp hơn, người mua có thể tiến hành mua hoặc yêu cầu người bán hạ giá nhà.
Khi việc bán nhà thất bại, thông thường là do một trong những tình huống được nêu ở trên không được đáp ứng hoặc người mua hoặc người bán đã thay lòng đổi dạ.
Chìa khóa chính
- Người mua thường có các điều khoản dự phòng được ghi trong hợp đồng, đó là những cách hợp pháp để "rút lui" việc mua nhà. Nếu một đề nghị bán nhà rơi vào, người bán mất thời gian, tiền bạc và bỏ lỡ những người mua khác đã sẵn sàng để đóng. Một điều khoản thoát giúp người bán vì nó cho phép người bán giải trí các đề nghị từ những người mua khác mặc dù có các dự phòng ban đầu.
Dấu hiệu cảnh báo
Không đáp ứng một trong các trường hợp dự phòng hợp đồng là một lý do chính đáng để không đóng cửa. Tuy nhiên, có một số dấu hiệu cảnh báo khác cho thấy người mua có thể rút lui khỏi giao dịch mua và chúng bao gồm:
- Không trả lại các giấy tờ đã ký, ghi ngày tháng và hoàn thành theo hướng dẫnFailure để thực hiện thanh toán theo yêu cầu cho bên thứ ba (ví dụ: thanh tra viên) Không trả lại các cuộc gọi Cuộc hẹn phát hành Nhiều yêu cầu thay đổi hợp đồng
Chi phí cho người bán
Chi phí cơ hội
Những người mua khác có thể quan tâm đến việc đưa ra lời đề nghị về căn nhà của bạn sẽ bắt đầu xem xét các bất động sản khác trên thị trường khi ngôi nhà của bạn "theo hợp đồng". Bạn có thể mất cơ hội bán cho những người mua đó khi nhà của bạn đang trong hợp đồng vì họ có thể đã mua một tài sản khác.
Thời gian
Một trong những khía cạnh bực bội nhất của việc bán nhà rơi vào là lãng phí thời gian. Người bán được gửi trở lại hình vuông để bắt đầu lại quá trình tìm người mua khác. Ngoài ra, sự chậm trễ có thể làm hỏng kế hoạch của bạn để mua một ngôi nhà khác hoặc thay đổi dòng thời gian chuyển đến của bạn.
Trang chủ tiếp theo của bạn
Nếu bạn đang có hợp đồng mua một căn nhà khác và giao dịch đó phụ thuộc vào việc bán nơi cư trú hiện tại của bạn bởi vì bạn cần số tiền thu được từ việc bán lại thì bạn có thể không mua được nhà. Kết quả là, bạn có thể phải rút lui khỏi việc mua hoặc tìm cách khác để tài trợ cho nó.
Tiền bạc
Bạn có thể bị mất tiền do thỏa thuận giảm giá nếu bạn cần tiếp tục thực hiện các khoản thanh toán thế chấp tại nhà hiện tại của bạn mà bạn đang bán trên đồng thời trả tiền thế chấp cho căn nhà bạn vừa mua. Ngoài ra, bạn có thể trả tiền thuê một căn hộ cho đến khi bạn đóng cửa mua nhà mới, đặc biệt nếu nó cách xa nhà bạn bán. Nói tóm lại, người mua lùi lại có thể tăng chi phí nhà ở hàng tháng của bạn tạm thời.
Nếu bạn đang có hợp đồng mua căn nhà mới của bạn và người mua tiềm năng của ngôi nhà hiện tại của bạn, bạn có thể phải trả tiền để phá vỡ hợp đồng mua căn nhà mới.
Chi phí bảo trì liên tục của ngôi nhà hiện tại của bạn sẽ tiếp tục bao gồm thuế bất động sản, tiện ích và cảnh quan. Và vì điều quan trọng là giữ cho ngôi nhà trông có vẻ để thu hút người mua mới, chi phí có thể tăng lên theo thời gian.
Lưu giao dịch
Có những bước bạn có thể thực hiện nếu người mua của bạn muốn rút lui. Đầu tiên, hãy chắc chắn rằng các đại lý bất động sản liên quan, cho bạn và người mua, đang giao tiếp hiệu quả. Hãy chắc chắn rằng bạn và người mua tiềm năng nhận được bản sao của tất cả các thông tin bằng văn bản. Nếu bạn hoặc người mua không sử dụng một đại lý (hoặc nếu bạn không thoải mái với mức độ giao tiếp), hãy cố gắng nói chuyện trực tiếp với người mua để hiểu ý định hoặc mối quan tâm của họ. Ngoài ra, xác định xem có bất kỳ nhượng bộ nào bạn có thể thực hiện để giữ cho người mua của bạn đi đúng hướng để đóng cửa không.
Mặc dù bạn có thể không muốn giảm giá bán căn nhà của mình hoặc trả tiền cho các cập nhật và sửa chữa, nhưng nó có thể đáng giá nếu việc mất mát bán tốn kém hơn so với sửa chữa.
Xem lại hợp đồng để xác định bất kỳ truy đòi nào bạn có thể có với tư cách là người bán nếu người mua rút lui. Ví dụ, có một điều khoản trong hợp đồng của bạn sẽ cung cấp cho bạn căn cứ pháp lý để kiện người vay của bạn vi phạm hợp đồng và có được tỷ lệ phần trăm của giá bán đã thỏa thuận không? Hoặc có một điều khoản quy định người mua mặc định nếu cô ấy hoặc anh ấy không hủy thỏa thuận trong khung thời gian đã nêu sau khi ký thỏa thuận?
Sử dụng một khoản thoát
Một điều khoản thoát cho phép người bán giải trí và chấp nhận đề nghị từ những người mua khác ngay cả khi có những điều kiện hoặc dự phòng được ghi trong hợp đồng bởi người mua.
Nếu một đề nghị khác đã được thực hiện tại nhà, người bán sẽ thông báo cho người mua ban đầu, người sẽ có một số ngày được đặt để đáp ứng các trường hợp dự phòng hoặc từ bỏ chúng. Nói cách khác, một điều khoản thoát giúp bảo vệ người bán để họ không bỏ lỡ cơ hội bán trong khi chờ đợi các tình huống của người mua được đáp ứng, chẳng hạn như bán nhà của người mua.
Điểm mấu chốt
Có một số yếu tố có thể khiến cho việc bán nhà bị thất bại, bao gồm việc không đáp ứng một trong các điều khoản hoặc điều khoản trong hợp đồng hoặc người mua có sự thay đổi.
Tuy nhiên, người bán có thể tự bảo vệ mình bằng cách được thông báo và biết chi tiết của hợp đồng. Người bán phải đảm bảo rằng đại lý của họ đang làm việc và giao tiếp hiệu quả. Ngoài ra, nếu bạn là người bán, bạn có thể xem xét nhờ luật sư bất động sản xem xét hợp đồng, đề xuất bất kỳ điều khoản nào có thể bảo vệ bạn và đề xuất các tùy chọn truy đòi nếu người mua ủng hộ đối tác, kể cả khả năng kiện người mua của bạn nếu cần.
