Mục lục
- Khi nào nên tránh PMI
- Làm thế nào để tránh phải trả PMI
- Điểm mấu chốt
Trước khi mua nhà, lý tưởng nhất là bạn nên tiết kiệm đủ tiền cho khoản thanh toán 20%. Nếu bạn không thể, đó là một vụ cá cược an toàn rằng người cho vay của bạn sẽ buộc bạn phải bảo đảm bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) trước khi ký vào khoản vay, nếu bạn đang thế chấp thông thường. Mục đích của bảo hiểm là bảo vệ công ty thế chấp nếu bạn mặc định ghi chú.
FHA có một yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp tương tự đối với những người đưa ra các khoản thế chấp FHA, với các quy tắc hơi khác nhau. Bài viết này là về PMI, nhưng lý do để tránh nó áp dụng cho cả hai loại cho vay.
PMI có vẻ như là một cách tuyệt vời để mua một ngôi nhà mà không phải tiết kiệm nhiều cho một khoản thanh toán xuống. Đôi khi nó là lựa chọn duy nhất cho người mua nhà mới. Tuy nhiên, có những lý do chính đáng tại sao bạn nên cố gắng tránh cần PMI. Dưới đây là sáu, cùng với một cách có thể cho những người không có khoản thanh toán 20% để hoàn toàn vượt qua nó.
Chìa khóa chính
- Mục đích của bảo hiểm PMI là để bảo vệ công ty thế chấp nếu bạn mặc định trong ghi chú. Tuy nhiên, có những lý do chính đáng tại sao bạn nên cố gắng tránh cần PMI. Trong một số trường hợp, PMI có thể tránh được bằng cách sử dụng thế chấp heo đất.
6 lý do để tránh bảo hiểm thế chấp cá nhân
Sáu lý do tốt để tránh bảo hiểm thế chấp cá nhân
- Chi phí - PMI thường chi phí từ 0, 5% đến 1% toàn bộ số tiền cho vay hàng năm. Điều đó có nghĩa là bạn có thể trả tới 1.000 đô la một năm hoặc 83, 33 đô la mỗi tháng cho một khoản vay 100.000 đô la, với giả định là phí PMI 1%. Tuy nhiên, giá niêm yết trung bình của các ngôi nhà ở Mỹ, theo Z.60, là 285.000 đô la (tính đến tháng 12 năm 2019), có nghĩa là các gia đình có thể chi tiêu nhiều hơn như 3, 420 đô la mỗi năm cho bảo hiểm. Đó là nhiều như một khoản thanh toán xe hơi nhỏ! Không còn khoản khấu trừ dài hơn - Cho đến năm 2017, PMI vẫn được khấu trừ thuế, nhưng chỉ khi thu nhập gộp được điều chỉnh của người nộp thuế ít hơn $ 110.000 mỗi năm. Điều này có nghĩa là nhiều gia đình có thu nhập kép bị bỏ rơi trong giá lạnh. Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm năm 2017 (TCJA) đã chấm dứt việc khấu trừ phí bảo hiểm thế chấp hoàn toàn, có hiệu lực vào năm 2018. Những người thừa kế của bạn không nhận được gì - Hầu hết các chủ nhà đều nghe thấy từ bảo hiểm và cho rằng vợ / chồng hoặc con cái của họ sẽ nhận được một số tiền bồi thường nếu họ chết, điều đó không đúng Tổ chức cho vay là người thụ hưởng duy nhất của bất kỳ chính sách nào như vậy và tiền thu được được trả trực tiếp cho người cho vay (không phải gián tiếp cho người thừa kế trước). Nếu bạn muốn bảo vệ những người thừa kế của mình và cung cấp cho họ tiền cho các chi phí sinh hoạt khi bạn qua đời, bạn sẽ cần có một chính sách bảo hiểm riêng. Đừng dại dột nghĩ rằng PMI sẽ giúp bất cứ ai trừ người cho vay thế chấp của bạn. Cho đi tiền - Người mua nhà giảm dưới 20% giá bán sẽ phải trả PMI cho đến khi tổng vốn chủ sở hữu của căn nhà đạt 20%. Điều này có thể mất nhiều năm, và nó lên tới rất nhiều tiền mà bạn thực sự cho đi. Để đặt chi phí vào viễn cảnh tốt hơn, nếu một cặp vợ chồng sở hữu một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la thay vì lấy số tiền $ 208 mỗi tháng họ đã chi cho PMI và đầu tư vào một quỹ tương hỗ kiếm được tỷ lệ lãi gộp 8% hàng năm, số tiền đó sẽ tăng lên $ 37, 707 (giả sử không có thuế nào được đưa ra) trong vòng 10 năm. Khó hủy bỏ - Như đã đề cập ở trên, thông thường khi vốn chủ sở hữu của bạn đạt 20%, bạn không còn phải trả PMI. Tuy nhiên, loại bỏ gánh nặng hàng tháng không dễ dàng như việc không gửi thanh toán. Nhiều người cho vay yêu cầu bạn soạn thảo một lá thư yêu cầu PMI bị hủy và khăng khăng đòi thẩm định chính thức căn nhà trước khi hủy. Nói chung, việc này có thể mất vài tháng, tùy thuộc vào người cho vay, trong thời gian đó PMI vẫn phải được thanh toán. Thanh toán tiếp tục và tiếp tục - Một vấn đề cuối cùng đáng được đề cập là một số người cho vay yêu cầu bạn duy trì hợp đồng PMI trong một khoảng thời gian được chỉ định. Vì vậy, ngay cả khi bạn đã đạt ngưỡng 20%, bạn vẫn có thể phải tiếp tục thanh toán cho bảo hiểm thế chấp. Đọc bản in đẹp của hợp đồng PMI của bạn để xác định xem đây có phải là trường hợp của bạn không.
PMI không tự động bị hủy cho đến khi vốn chủ sở hữu của bạn đạt 22%.
Làm thế nào để tránh phải trả PMI
Trong một số trường hợp, PMI có thể tránh được bằng cách sử dụng thế chấp heo đất. Nó hoạt động như thế này: Nếu bạn muốn mua một ngôi nhà với giá 200.000 đô la nhưng chỉ có đủ tiền tiết kiệm cho khoản thanh toán xuống 10%, bạn có thể tham gia vào một thỏa thuận được gọi là thỏa thuận 80/10/10. Bạn sẽ rút ra một khoản vay với tổng số 80% tổng giá trị tài sản, hoặc 160.000 đô la, và sau đó là khoản vay thứ hai, được gọi là cõng, với giá 20.000 đô la (hoặc 10% giá trị). Cuối cùng, là một phần của giao dịch, bạn đưa ra 10% cuối cùng, hoặc 20.000 đô la.
Bằng cách chia nhỏ các khoản vay, bạn có thể khấu trừ tiền lãi cho cả hai và tránh PMI hoàn toàn. Tất nhiên, có một bắt. Rất thường các điều khoản của một khoản vay heo đất là rủi ro. Nhiều khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh, có điều khoản khinh khí cầu, hoặc đáo hạn trong 15 hoặc 20 năm (trái ngược với thế chấp 30 năm tiêu chuẩn hơn). (Để đọc liên quan, xem "Cách tránh thanh toán bảo hiểm thế chấp cá nhân PMI")
Điểm mấu chốt
PMI là đắt tiền. Trừ khi bạn nghĩ rằng bạn sẽ có thể đạt được 20% vốn trong nhà trong một vài năm, thì có lẽ nên chờ đợi cho đến khi bạn có thể thanh toán xuống lớn hơn hoặc xem xét một ngôi nhà ít tốn kém hơn, sẽ giảm 20% thanh toán hợp lý hơn.
