Mục lục
- 1. Biết vốn chủ sở hữu của nhà bạn
- 2. Biết điểm tín dụng của bạn
- 3. Biết tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn
- 4. Chi phí tái cấp vốn
- 5. Giá so với thời hạn
- 6. Điểm tái cấp vốn
- 7. Biết điểm hòa vốn của bạn
- 8. Bảo hiểm thế chấp cá nhân
- 9. Biết thuế của bạn
- Điểm mấu chốt
Các ứng dụng tái cấp vốn là một phần đáng kể của tất cả các ứng dụng thế chấp, theo Hiệp hội Ngân hàng thế chấp (MBA). Một phần, điều này có thể là do lãi suất thế chấp tương đối thấp đã khuyến khích các chủ nhà cơ cấu lại tài chính của họ.
Tuy nhiên, việc một khoản tái cấp vốn thế chấp có phù hợp với bạn hay không phụ thuộc nhiều vào hoàn cảnh cá nhân hơn là lãi suất thế chấp trong tuần này. Dưới đây là chín cân nhắc quan trọng để xem xét trước khi đăng ký tái cấp vốn tại nhà.
1. Biết vốn chủ sở hữu của nhà bạn
Trình độ đầu tiên bạn sẽ cần tái cấp vốn là vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Tin tốt là giá trị nhà đã tăng lên và tỷ lệ chủ nhà dưới nước đã giảm đáng kể, theo Len Kiefer, phó nhà kinh tế trưởng của Freddie Mac. Tuy nhiên, một số ngôi nhà vẫn chưa lấy lại được giá trị của chúng và một số chủ nhà có vốn chủ sở hữu thấp. Tái cấp vốn với ít hoặc không có vốn chủ sở hữu không phải lúc nào cũng có thể với những người cho vay thông thường, nhưng một số chương trình của chính phủ có sẵn. Cách tốt nhất để tìm hiểu xem bạn có đủ điều kiện cho một chương trình cụ thể hay không là đến thăm người cho vay và thảo luận về nhu cầu cá nhân của bạn. Chủ nhà có vốn chủ sở hữu ít nhất 20% sẽ có thời gian dễ dàng hơn cho một khoản vay mới.
2. Biết điểm tín dụng của bạn
Những người cho vay đã thắt chặt các tiêu chuẩn của họ để phê duyệt cho vay trong những năm gần đây, vì vậy một số người tiêu dùng có thể ngạc nhiên rằng ngay cả với tín dụng tốt, họ sẽ không luôn luôn đủ điều kiện cho lãi suất thấp nhất. Thông thường, người cho vay muốn thấy điểm tín dụng từ 760 trở lên để đủ điều kiện nhận lãi suất thế chấp thấp nhất. Người vay có điểm thấp hơn vẫn có thể nhận được khoản vay mới, nhưng lãi suất hoặc phí họ phải trả có thể cao hơn.
Chìa khóa chính
- Trước khi bạn quyết định có tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình hay không, hãy đảm bảo rằng bạn có đủ vốn chủ sở hữu nhà ở ít nhất 20% sẽ giúp bạn dễ dàng đủ điều kiện vay hơn. Hãy chắc chắn rằng điểm tín dụng của bạn ít nhất là 760 và khoản nợ của bạn -tỷ lệ lãi suất là 36% hoặc ít hơn. Xem xét các điều khoản, lãi suất và chi phí tái cấp vốn, bao gồm các điểm và liệu bạn có phải trả PMI hay không để xác định xem khoản vay chuyển tiếp có phục vụ nhu cầu của bạn hay không. Hãy chắc chắn tính toán phá vỡ thậm chí điểm và cách tái cấp vốn sẽ ảnh hưởng đến thuế của bạn.
3. Biết tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn
4. Chi phí tái cấp vốn
Tái cấp vốn cho một ngôi nhà thường có chi phí từ 3% đến 5% tổng số tiền vay, nhưng người vay có thể tìm ra một số cách để giảm chi phí hoặc bọc chúng vào khoản vay. Nếu bạn có đủ vốn chủ sở hữu, bạn có thể cuộn chi phí vào khoản vay mới của mình, tăng tiền gốc. Một số người cho vay cung cấp một khoản tái cấp vốn "miễn phí", điều này thường có nghĩa là bạn sẽ trả lãi suất cao hơn một chút để trang trải chi phí đóng cửa. Đừng quên đàm phán và mua sắm xung quanh vì một số khoản phí tái cấp vốn có thể được trả bởi người cho vay hoặc giảm.
5. Giá so với thời hạn
Mặc dù nhiều người vay tập trung vào lãi suất, điều quan trọng là phải thiết lập mục tiêu của bạn khi tái cấp vốn để xác định sản phẩm thế chấp nào đáp ứng nhu cầu của bạn. Nếu mục tiêu của bạn là giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn càng nhiều càng tốt, bạn sẽ muốn một khoản vay với lãi suất thấp nhất trong thời gian dài nhất. Nếu bạn muốn trả lãi ít hơn trong suốt thời gian vay, hãy tìm mức lãi suất thấp nhất trong thời gian ngắn nhất. Những người vay muốn trả hết khoản vay của họ càng nhanh càng tốt nên tìm một khoản thế chấp với thời hạn ngắn nhất đòi hỏi các khoản thanh toán họ có thể chi trả.
6. Điểm tái cấp vốn
Khi bạn so sánh các đề nghị cho vay thế chấp khác nhau, hãy chắc chắn rằng bạn nhìn vào cả lãi suất và điểm. Điểm, bằng 1% số tiền cho vay, thường được trả để giảm lãi suất. Hãy chắc chắn tính toán số tiền bạn sẽ trả theo điểm với mỗi khoản vay vì những khoản này sẽ được trả vào lúc kết thúc hoặc được gói vào tiền gốc của khoản vay mới của bạn.
Những người cho vay đã thắt chặt các tiêu chuẩn của họ để phê duyệt cho vay trong những năm gần đây, đòi hỏi điểm tín dụng cao hơn để có lãi suất tốt nhất và tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp hơn so với trước đây.
7. Biết điểm hòa vốn của bạn
Một tính toán quan trọng trong quyết định tái cấp vốn là điểm hòa vốn, điểm mà tại đó chi phí tái cấp vốn đã được chi trả bởi khoản tiết kiệm hàng tháng của bạn. Sau thời điểm đó, tiền tiết kiệm hàng tháng của bạn hoàn toàn thuộc về bạn. Ví dụ, nếu khoản tái cấp vốn của bạn tiêu tốn của bạn 2.000 đô la và bạn đang tiết kiệm 100 đô la mỗi tháng so với khoản vay trước đây, sẽ mất 20 tháng để bù lại chi phí của bạn. Nếu bạn có ý định chuyển đi hoặc bán nhà trong vòng hai năm, một khoản tái cấp vốn theo kịch bản này có thể không có ý nghĩa.
8. Bảo hiểm thế chấp cá nhân
Chủ nhà có vốn chủ sở hữu dưới 20% khi họ tái tài trợ sẽ được yêu cầu thanh toán bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Nếu bạn đã trả PMI theo khoản vay hiện tại của mình, điều này sẽ không tạo ra sự khác biệt lớn cho bạn. Nhưng một số chủ nhà có nhà giảm giá trị kể từ ngày mua có thể phát hiện ra rằng nếu họ tái tài trợ, họ sẽ cần phải bắt đầu trả PMI lần đầu tiên. Các khoản thanh toán giảm do tái cấp vốn có thể không đủ thấp để bù đắp chi phí PMI bổ sung. Người cho vay có thể nhanh chóng tính toán xem bạn có cần trả PMI hay không và số tiền này sẽ thêm vào khoản thanh toán nhà ở của bạn.
9. Biết thuế của bạn
Nhiều người tiêu dùng đã dựa vào khoản khấu trừ lãi thế chấp của họ để giảm hóa đơn thuế thu nhập liên bang. Nếu bạn tái cấp vốn và bắt đầu trả lãi ít hơn, khoản khấu trừ thuế của bạn có thể thấp hơn, mặc dù ít người coi đó là lý do để tránh tái cấp vốn. Tuy nhiên, cũng có thể khoản khấu trừ lãi sẽ cao hơn trong vài năm đầu tiên của khoản vay khi phần lãi của khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn tiền gốc. Tăng quy mô khoản vay của bạn do rút tiền mặt hoặc chi phí đóng cửa cũng sẽ ảnh hưởng đến số tiền lãi bạn sẽ trả.
Điều đó nói rằng, các quy định của Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm, được thông qua luật vào tháng 12 năm 2017, có thể ảnh hưởng đến mong muốn của bạn để sử dụng khoản khấu trừ lãi suất thế chấp. Khoản khấu trừ tiêu chuẩn mới cao hơn hiện nay là 24.400 đô la cho các cặp vợ chồng đăng ký chung, so với 12.700 đô la theo luật trước đây. Nhưng những chủ nhà giàu có muốn tái tài trợ một khoản thế chấp lớn hiện có vẫn có thể khấu trừ lãi cho khoản nợ thế chấp lên tới 1 triệu đô la (giới hạn cho khoản nợ thế chấp mới hiện là 750.000 đô la cho những ngôi nhà được mua vào ngày 15 tháng 12 năm 2017 hoặc sau đó). Với những thay đổi này, thật khôn ngoan khi tham khảo ý kiến cố vấn thuế cho thông tin cá nhân về tác động của việc tái cấp vốn đối với thuế của bạn.
Điểm mấu chốt
Giống như nhiều giao dịch tài chính, tái cấp vốn thế chấp rất phức tạp và đòi hỏi sự siêng năng từ phía chủ nhà xem xét nó.
Thật là khôn ngoan khi tham khảo một người cho vay có uy tín để có câu trả lời nhanh cho một số mối quan tâm của bạn. Điều này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định quan trọng về việc liệu tái cấp vốn có phù hợp với bạn hay không. Nếu nó có vẻ là một động thái tốt, hãy làm bài tập về nhà nghiên cứu đã thảo luận ở trên.
