Với bất động sản là một phần vững chắc của ma trận phân bổ vốn cho cả nhà đầu tư tổ chức và bán lẻ, các quỹ bất động sản đã tăng trưởng gần đây. Do tính chất thâm dụng vốn của đầu tư bất động sản, yêu cầu quản lý tích cực, cũng như sự gia tăng các cơ hội bất động sản toàn cầu, các tổ chức tìm kiếm quản lý tài sản hiệu quả đang dần chuyển sang quỹ bất động sản.
Điều tương tự cũng đúng đối với các nhà đầu tư bán lẻ, những người hiện đang hưởng lợi từ việc tiếp cận với sự lựa chọn các quỹ tương hỗ bất động sản lớn hơn nhiều so với trước đây, cho phép phân bổ và đa dạng vốn hiệu quả. Giống như bất kỳ lĩnh vực đầu tư khác, bất động sản có những ưu và nhược điểm của nó. Tuy nhiên, nó nên được xem xét cho hầu hết các danh mục đầu tư, với ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) và các quỹ tương hỗ bất động sản được coi là phương pháp tốt nhất để lấp đầy sự phân bổ đó.
Bất động sản cho các nhà đầu tư tổ chức
Đầu tư bất động sản từ lâu đã bị chi phối bởi những người chơi lớn: quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm và các tổ chức tài chính lớn khác. Nhờ toàn cầu hóa đầu tư bất động sản và xuất hiện các cơ hội mới ở nước ngoài, cả hai đều cho phép mức độ đa dạng hóa cao hơn cũng như tiềm năng trở lại, một vị trí cố định trong phân bổ danh mục đầu tư của tổ chức đang phát triển như một xu hướng.
Việc phân bổ vĩnh viễn vốn bất động sản đi kèm với những rào cản nhất định. Đầu tiên và quan trọng nhất, đó là thâm dụng vốn. Không giống như các cổ phiếu có thể được mua với số lượng nhỏ, đầu tư bất động sản thương mại đòi hỏi một khoản tiền tương đối lớn, và đầu tư trực tiếp thường dẫn đến danh mục đầu tư sần sùi và rủi ro không phù hợp ở vị trí hoặc theo loại tài sản. Bất động sản cũng đòi hỏi quản lý tích cực, đó là sử dụng nhiều lao động. Quản lý phân bổ bất động sản đòi hỏi nguồn lực đáng kể so với đầu tư truyền thống. Do những vấn đề này, nhằm tăng hiệu quả quản lý và phân phối vốn, các tổ chức có xu hướng hấp dẫn đối với các quỹ bất động sản và quỹ của các quỹ. Những lợi thế tương tự có thể đạt được bởi các nhà đầu tư bán lẻ thông qua REIT, quỹ giao dịch trao đổi REIT (ETF) và quỹ tương hỗ bất động sản.
Nhà đầu tư bán lẻ
Dưới đây là một số cách để các nhà đầu tư bán lẻ tiếp cận tiềm năng lợi nhuận của bất động sản và tiếp xúc với loại tài sản.
Đầu tư trực tiếp
Chiến lược này liên quan đến các nhà đầu tư trực tiếp lựa chọn các tài sản cụ thể. Ưu điểm lớn của chiến lược này là kiểm soát. Quyền sở hữu trực tiếp đối với tài sản cho phép phát triển và thực hiện chiến lược, cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Tuy nhiên, đầu tư trực tiếp làm cho rất khó để tạo ra một danh mục đầu tư bất động sản đa dạng. Đối với hầu hết các nhà đầu tư bán lẻ, phân bổ bất động sản không đủ lớn để cho phép mua đủ tài sản để đa dạng hóa thực sự; nó cũng làm tăng khả năng tiếp xúc với thị trường bất động sản địa phương, cũng như rủi ro loại tài sản.
Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs)
Cổ phiếu REIT đại diện cho cổ phiếu cổ phần tư nhân và công cộng trong các công ty có cấu trúc như các quỹ đầu tư vào bất động sản, thế chấp hoặc các khoản đầu tư thế chấp bất động sản khác. REITs thường sở hữu và vận hành tài sản bất động sản. Chúng có thể bao gồm các tài sản dân cư đa gia đình, trung tâm mua sắm neo-tạp hóa, tài sản bán lẻ địa phương và trung tâm dải, trung tâm thương mại, văn phòng thương mại và khách sạn.
Ủy thác đầu tư bất động sản được điều hành bởi một ban giám đốc đưa ra quyết định quản lý đầu tư thay mặt cho ủy thác. REITs trả ít hoặc không có thuế thu nhập liên bang miễn là họ phân phối 90% thu nhập chịu thuế dưới dạng cổ tức cho các cổ đông. Mặc dù lợi thế về thuế làm tăng dòng tiền sau thuế, việc REITs không có khả năng giữ lại tiền mặt có thể cản trở đáng kể sự tăng trưởng và tăng giá trị dài hạn. Ngoài lợi thế về thuế, REIT còn cung cấp nhiều ưu điểm và nhược điểm giống như cổ phiếu.
Các nhà quản lý REIT cung cấp tầm nhìn chiến lược và đưa ra các quyết định liên quan đến đầu tư và tài sản, do đó giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý cho các nhà đầu tư. Nhược điểm lớn nhất của REITs đối với các nhà đầu tư bán lẻ là khó khăn khi đầu tư với số vốn hạn chế và lượng kiến thức và phân tích cụ thể về tài sản cần thiết để chọn chúng và dự báo hiệu suất của họ.
Đầu tư REIT có mối tương quan cao hơn nhiều so với thị trường chứng khoán nói chung so với đầu tư bất động sản trực tiếp, điều này khiến một số người hạ thấp đặc điểm đa dạng hóa của họ. Biến động trong thị trường REIT cũng cao hơn so với bất động sản trực tiếp. Điều này là do ảnh hưởng của các lực lượng kinh tế vĩ mô đến các giá trị REIT và thực tế là cổ phiếu REIT liên tục được định giá, trong khi bất động sản trực tiếp bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi thị trường bất động sản địa phương và được định giá bằng phương pháp thẩm định, có xu hướng thu hồi vốn đầu tư trơn tru.
Quỹ tương hỗ bất động sản
Các quỹ tương hỗ bất động sản đầu tư chủ yếu vào cổ phiếu REIT và các công ty điều hành bất động sản. Họ cung cấp khả năng để có được tiếp xúc đa dạng với bất động sản bằng cách sử dụng một số vốn tương đối nhỏ. Tùy thuộc vào chiến lược và mục tiêu đa dạng hóa của họ, họ cung cấp cho các nhà đầu tư lựa chọn tài sản rộng hơn nhiều so với việc mua cổ phiếu REIT một mình và cũng cung cấp sự linh hoạt dễ dàng chuyển từ quỹ này sang quỹ khác. Tính linh hoạt cũng là lợi thế cho nhà đầu tư quỹ tương hỗ vì sự dễ dàng so sánh trong việc mua và xử lý tài sản trên một sàn giao dịch có hệ thống và có quy định, trái ngược với đầu tư trực tiếp, rất khó khăn và tốn kém. Nhiều nhà đầu tư đầu cơ hơn có thể chiến thuật quá mức một số tài sản nhất định hoặc tiếp xúc trong khu vực để tối đa hóa lợi nhuận.
Tạo sự tiếp xúc với một cơ sở rộng rãi của các quỹ tương hỗ cũng có thể giảm chi phí giao dịch và hoa hồng liên quan đến việc mua cổ phiếu REIT riêng lẻ. Một lợi thế đáng kể khác cho các nhà đầu tư bán lẻ là thông tin phân tích và nghiên cứu được cung cấp bởi các quỹ về tài sản mua lại, cũng như quan điểm của ban quản lý về khả năng tồn tại và hiệu quả của bất động sản, cả về đầu tư cụ thể và dưới dạng một loại tài sản.
Đối với các nhà đầu tư không có mong muốn, kiến thức hoặc vốn để mua đất hoặc tài sản trên quỹ bất động sản của chính họ cho phép tham gia vào thu nhập và tiềm năng tăng trưởng dài hạn của bất động sản. Mặc dù các quỹ tương hỗ bất động sản mang lại tính thanh khoản cho một loại tài sản có tính thanh khoản truyền thống, những người không tin rằng họ không thể so sánh với đầu tư trực tiếp vào bất động sản.
Quyền sở hữu nhà đất
Nhiều nhà đầu tư bán lẻ chưa xem xét phân bổ bất động sản cho danh mục đầu tư của họ không nhận ra rằng họ có thể đã đầu tư vào bất động sản bằng cách sở hữu một ngôi nhà. Không chỉ họ đã tiếp xúc với bất động sản, hầu hết cũng đang chịu rủi ro tài chính bổ sung bằng cách thế chấp nhà. Đối với hầu hết các phần, việc tiếp xúc này đã mang lại lợi ích, giúp nhiều người tích lũy được số vốn cần thiết cho nghỉ hưu.
Điểm mấu chốt
Mặc dù các nhà đầu tư bán lẻ có thể và nên tính đến quyền sở hữu nhà khi phân bổ danh mục đầu tư của họ, các khoản đầu tư bổ sung, thanh khoản hơn vào bất động sản cũng có thể được xem xét. Đối với những người có kỹ năng giao dịch và vốn cần thiết, đầu tư REIT cung cấp quyền truy cập vào một số lợi ích của đầu tư bất động sản mà không cần sở hữu trực tiếp. Đối với những người khác, những người đang xem xét phân bổ nhỏ hơn hoặc cho những người không muốn bị ảnh hưởng bởi lựa chọn tài sản nhưng yêu cầu đa dạng hóa tối đa, các quỹ tương hỗ bất động sản sẽ là một lựa chọn thích hợp.
