Đầu tư nhà ở giá rẻ là gì?
Các nhà đầu tư bất động sản thành công không chỉ là chủ nhà. Họ là những nhà điều hành kinh doanh hiểu biết. Các nhà đầu tư bất động sản hoạt động giống như các nhà quản lý danh mục đầu tư và quản lý doanh nghiệp, những người tập trung vào tối đa hóa lợi nhuận trong khi tạo ra giá trị cho khách hàng. Bài viết này thảo luận về đầu tư nhà ở giá rẻ như một chiến lược kinh doanh và đầu tư Bài viết trước tiên định nghĩa nhà ở giá rẻ và xem xét ba nhóm nhân khẩu học đại diện cho thị trường mục tiêu tốt nhất. Sau đó, bài viết thảo luận về lợi nhuận và thị trường của nhà ở giá rẻ cũng như tài chính và ý nghĩa xã hội của đầu tư nhà ở giá rẻ.
Chìa khóa chính
- Nhà ở giá rẻ được bao gồm trong porfolios của nhiều nhà đầu tư bất động sản phần lớn là do các khoản tín dụng thuế của chính phủ liên quan. Các nhà đầu tư quan tâm đến nhà ở giá rẻ nên đảm bảo rằng khoản đầu tư đó có lợi nhuận và có thể bán được trong khu vực của họ. và duy trì nhà ở giá rẻ để xác định xem đó có phải là một đề xuất đầu tư khả thi hay không. Thực sự, một nhà đầu tư sẽ có những tài sản tốt nhất ở những khu vực mong muốn với giá tốt để đảm bảo đủ nhu cầu và lợi nhuận.
Hiểu nhà ở giá rẻ
Khái niệm đằng sau nhà ở giá rẻ là cung cấp nhà ở cho những thành viên trong xã hội với thu nhập hạn chế. Chủ sở hữu tài sản nhận được tín dụng thuế nếu họ sử dụng tỷ lệ phần trăm tài sản của họ làm nhà ở giá cả phải chăng (ví dụ: rất nhiều đơn vị cho thuê trong một tòa nhà). Người thuê nhà cũng nhận được hỗ trợ từ chính phủ trong việc trả tiền thuê nhà mỗi tháng. Bốn nhóm người thường cần nhà ở giá rẻ.
Người cao niên và người khuyết tật
Người từ 65 tuổi trở lên và người khuyết tật là một tỷ lệ đáng kể trong dân số Hoa Kỳ. Các nghiên cứu cho thấy những con số này đang tăng lên và sẽ đạt mức kỷ lục trong 20 đến 30 năm tới. Những người trong các nhóm này cần nhà ở gần với nhà ở công cộng và được sửa đổi để hỗ trợ họ trong cuộc sống hàng ngày. Sửa đổi bao gồm đường dốc thay vì cầu thang, phòng tắm xe lăn, tay vịn, và tủ và tủ sửa đổi.
Sinh viên
Số lượng ngày càng tăng của sinh viên đại học và đại học phi truyền thống đã làm tăng nhu cầu về nhà ở ngoài trường. Sinh viên trưởng thành có gia đình cần nhà ở tư nhân gần trường. Sinh viên quốc tế cần nhà ở có sẵn quanh năm vì nó ít tốn kém và thuận tiện hơn so với du lịch quốc tế thường xuyên vào kỳ nghỉ và nghỉ hè.
Quân đội
Thành viên nghĩa vụ quân sự có các lựa chọn nhà ở trong và ngoài căn cứ. Nhà ở trên cơ sở yêu cầu xây dựng, quản lý tài sản và bảo trì mặt bằng trong khi nhà ở ngoài cơ sở yêu cầu hỗ trợ thêm về vị trí, xây dựng tùy chỉnh và mua tài chính. Nhà ở ngoài cơ sở cần phải gần với cơ sở và dễ dàng di chuyển vào và ra. Các nhà đầu tư nhà ở quân sự nên làm quen với hợp đồng liên bang cũng như các hướng dẫn cụ thể cho từng chi nhánh dịch vụ.
Chương trình phục hồi và tái nhập
Một bộ phận dân cư yêu cầu nhà ở chuyển tiếp. Ví dụ, người vô gia cư và gia đình, những người nghiện đang hồi phục và những người mới được thả ra từ các cơ sở cải huấn đòi hỏi phải có nhà ở giữa chừng. Một số người lớn và trẻ em trong các chương trình bảo vệ nhà nước và các chương trình chăm sóc sức khỏe tâm thần yêu cầu nhà tập thể và nhà ở tại khu vực lân cận. Căn hộ và nhà trọ phải đủ rộng để cung cấp đầy đủ tiện nghi và sự riêng tư cho cư dân nhưng cũng phải tạo điều kiện thuận lợi cho mức độ an ninh và khả năng tiếp cận phù hợp cho từng nhóm.
Yêu cầu về đầu tư nhà ở giá rẻ
Khả năng chi trả rất quan trọng đối với các nhà đầu tư vì nó quyết định hai điều cốt yếu: lợi nhuận và thị trường. Các chương trình nhà ở được trợ cấp, như Mục 8, giúp các gia đình có thu nhập thấp đủ tiền thuê nhà bằng cách trả một phần giá thị trường cho các đơn vị cho thuê. Các nhà đầu tư vào nhà ở giá rẻ nên biết thu nhập trung bình cho khu vực của họ để xác định loại lợi nhuận nào họ có thể nhận được khi mua bất động sản và sử dụng nó cho nhà ở giá rẻ.
Một số nguồn có thể giúp một nhà đầu tư xác định thu nhập trung bình. Cục điều tra dân số Hoa Kỳ tổng hợp thu nhập trung bình cho các tiểu bang, quận và thành phố. Các trang web bất động sản cung cấp thông tin này cho những người quan tâm đến việc mua nhà ở các khu vực cụ thể. Cuối cùng, thông tin cũng có sẵn thông qua chính quyền tiểu bang và địa phương, các cơ quan phát triển kinh tế và chính quyền nhà ở.
- Đối với giá thuê phải chăng, tính 30% thu nhập trung bình trong khu vực của bạn. Đây là tổng thu nhập dự kiến của bạn trên mỗi đơn vị cho thuê giá cả phải chăng. Đối với sở hữu nhà giá rẻ, hãy tính 35% thu nhập trung bình cho nguyên tắc, lãi suất, thuế bất động sản, bảo hiểm chủ nhà và phí liên kết. Sau đó, tính giá bán dự kiến của bạn bằng cách khấu trừ số tiền thuế, bảo hiểm và phí dựa trên giá đi cho khu vực. Sử dụng sự khác biệt, nguyên tắc và lãi suất để xác định giá mua dựa trên lãi suất cho khu vực của bạn. Một chuyên gia ngân hàng hoặc thế chấp có thể giúp bạn nhanh chóng xác định những khoản tiền này.
Khả năng sinh lời
Để xác định lợi nhuận tiềm năng của một khoản đầu tư, hãy ước tính chi phí hoạt động của bạn. Đối với các đơn vị cho thuê, bắt đầu với các loại thuế và bảo hiểm bạn phải trả với tư cách là chủ sở hữu. Bao gồm mọi tiện ích, chi phí bảo trì tòa nhà và căn cứ và chi phí chuyển nhượng như kiểm tra, chứng nhận chiếm dụng, đăng ký và các khoản phí khác theo yêu cầu của quận hoặc thành phố của bạn.
Đối với các đơn vị bán hàng, xác định chi phí tài chính của bạn, đóng chi phí khi mua và tại thời điểm bán, chi phí vật liệu và nhân công cho xây dựng hoặc cải tạo, và chi phí chuyển nhượng.
Đối với cả đơn vị cho thuê và bán, hãy xác định chi phí tiếp thị và quảng cáo của bạn. Dự án lớn nhất sẽ thất bại nếu bạn không thể thu hút người thuê hoặc người mua. Ngay cả một chiến lược quảng cáo đơn giản, hiệu quả cũng sẽ tốn cả tiền và thời gian. Xem xét các chi phí kinh doanh ảnh hưởng đến lợi nhuận của bạn.
Tiếp theo, xác định thu nhập của bạn. Đối với các đơn vị cho thuê, sử dụng số tiền thu nhập gộp dự kiến cho mỗi đơn vị giá cả phải chăng. Đối với các đơn vị bán, sử dụng giá mua xác định ở trên. Sử dụng công thức tiêu chuẩn:
Thu nhập - Chi phí = Lợi nhuận gộp
Hãy xem xét dòng tiền của bạn. Nếu bạn thanh toán các tiện ích, một số chương trình cho phép số tiền bổ sung được cơ quan trợ cấp thanh toán để chi trả cho một phần các tiện ích của người thuê nhà. Cuối cùng, nhìn vào tình hình thuế thu nhập của bạn. Khấu hao sẽ ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế của bạn và sẽ có những ảnh hưởng khác nhau đến dòng tiền thực tế hoặc lợi nhuận ròng thực tế.
Thị trường
Nhà đầu tư nhà ở giá rẻ phải định vị và sửa đổi các đơn vị đáp ứng các hướng dẫn về trợ cấp cho thuê có sẵn thông qua các cơ quan nhà ở địa phương. Đối với người bán, tập trung vào việc giảm thiểu chi phí xây dựng và cải tạo cho các đơn vị được bán trên thị trường.
- Bắt đầu với logic đơn giản. Nếu nó không sinh lãi, nó không có thị trường. Điều ngược lại cũng đúng. Tận dụng lợi thế của nhà bị tịch thu. Có nhiều ngôi nhà một và bốn đến bốn gia đình đã bị bỏ hoang do bị tịch thu. Các cơ quan phát triển kinh tế địa phương mua lại các đơn vị này dưới giá thị trường và bán cho hoặc ký hợp đồng với các nhà phát triển địa phương để cải tạo và bán lại. Ngoài ra, tìm hiểu các hoạt động bán hàng của Cảnh sát trưởng trong khu vực của bạn. Kiểm tra hướng dẫn cho từng quận bạn sẽ nhắm mục tiêu vì các hướng dẫn có thể khác nhau giữa các quận trong cùng khu vực hoặc tiểu bang. Các đơn vị này thường được mua trang web chưa thấy và có thể thể hiện chi phí cải tạo đáng kể và thời gian quay vòng để bán lại. Làm việc với một người môi giới và tìm hiểu về thị trường địa phương để bán bởi chủ sở hữu (FSBO). Bạn có thể tìm thấy cơ hội bán hàng ngắn trong đó người bán hoặc đại lý bán hàng đã thu xếp giảm chi trả thế chấp để tạo điều kiện giảm giá bán nhanh. Các đơn vị này có thể là ít tốn kém nhất để sửa chữa và bán lại.
Các nhà đầu tư thành công biết khi nào và làm thế nào để di chuyển trên thị trường. Đừng quên thực hiện phân tích mua-bán-giữ liên tục trên các đơn vị cho thuê. Nếu chi phí lao động, vật chất và tài chính cao, bây giờ có thể không phải là lúc để mua thêm tài sản. Nếu có nhiều người thuê trong thị trường của bạn, bây giờ có thể không phải là thời gian có lợi cho các đơn vị thị trường để bán ngay cả khi lãi suất thấp. Nếu tiền thuê thị trường và thu nhập trung bình trong khu vực của bạn cao, bây giờ có thể là thời gian có lợi nhất để giữ lại tài sản cho thu nhập cho thuê hàng tháng mà nó có thể tạo ra.
Đối xử với danh mục đầu tư bất động sản của bạn giống như danh mục đầu tư hưu trí của bạn với một chút sơn và đồ đạc.
Tài chính
Nghiên cứu các lựa chọn tài chính khác nhau có sẵn cho các nhà đầu tư. Đọc các trang web cho Fannie Mae, Freddie Mac và HUD Multif Family FinANCE. Làm việc với một chủ ngân hàng địa phương và một nhà môi giới thế chấp thương mại hoặc tư vấn để xác định các chương trình cho vay và tìm nhà đầu tư tư nhân. Tham gia xây dựng nhà địa phương, tu sửa, và các hiệp hội nhà đầu tư bất động sản. Trở thành thành viên của phòng thương mại và liên kết với các cơ quan phát triển kinh tế. Sử dụng các mối quan hệ này để xác định quan hệ đối tác tài chính và hoạt động công cộng và tư nhân.
Kế hoạch hành động
- Được thông báo. Tìm hiểu về nhà ở giá rẻ trên toàn quốc và trong khu vực của bạn. Tham gia. Tạo thị trường cho nhà ở giá rẻ. Xác định một ngách trong khu vực của bạn và điền vào nó. Tạo mối quan hệ đối tác với các nhà đầu tư có cùng chí hướng và các nguồn tài chính. Là một nhà đầu tư có lợi nhuận. Chức năng như cả người quản lý danh mục đầu tư và người quản lý doanh nghiệp. Áp dụng trí tuệ đầu tư thông thường và tư vấn chiến lược kinh doanh.
Cân nhắc đặc biệt cho đầu tư nhà ở giá rẻ
Một nhà đầu tư nhà ở giá rẻ phải là chủ nhà, nhà đầu tư và giám đốc điều hành kinh doanh. Là chủ nhà, kết hợp yếu tố con người. Hãy nhớ rằng bạn có thể tạo ra một thị trường bằng cách giúp đỡ các gia đình và cộng đồng của bạn. Là một nhà đầu tư, tạo ra một danh mục đầu tư bất động sản blue-chip. Có các tài sản tốt nhất, trong các lĩnh vực mong muốn nhất, với giá tốt nhất, mang lại lợi nhuận cao nhất.
Là một giám đốc kinh doanh, tạo thương hiệu, tạo thiện chí và tối đa hóa giá trị thị trường của thương hiệu của bạn không chỉ trên các đơn vị riêng lẻ. Hãy nhớ rằng các hoạt động của bạn cũng tạo ra việc làm và cơ hội việc làm cho công nhân xây dựng và đại lý bán hàng bất động sản. Các hoạt động tiếp thị và quản lý tài sản của bạn giúp thu hút người lao động vào lực lượng lao động trong các khu vực nơi đơn vị của bạn được đặt. Bạn không chỉ có thể tạo ra lợi nhuận cá nhân mà còn có thể tạo ra các cơ hội kinh tế cho người dân và cộng đồng thông qua đầu tư nhà ở giá rẻ.
