Bạn có quan tâm đến việc mua một người sửa chữa trên, nhưng không có tiền để sửa sang lại? Hoặc có thể bạn đã tiết kiệm tiền để tu sửa, và bạn đã tìm thấy một ngôi nhà bạn yêu thích, nhưng người cho vay của bạn sẽ không cho phép bạn mua nó vì ngôi nhà không được coi là có thể ở được nếu không có nhà vệ sinh. Luôn có những tài sản trên thị trường không được duy trì bởi những người chủ cũ bị thiếu tiền mặt, bị người thuê nhà đối xử không tốt hoặc bị chủ sở hữu của những người tạo mẫu bị tịch thu một cách cố ý. Không nên có cách nào để một người như bạn sửa chữa những chướng mắt này và khiến họ sống lại?
Quà tặng từ Chính phủ
Có một cách để mua một người sửa chữa trên và nó được chính phủ liên bang mang đến cho bạn. Sản phẩm cho vay phục hồi của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, khoản vay FHA 203 (k), được thiết kế cho các cá nhân muốn cải tạo hoặc sửa chữa một ngôi nhà bị hư hỏng để họ có thể sống trong đó như là nơi cư ngụ chính. Những khoản vay này được chính phủ xác nhận để khuyến khích người cho vay cung cấp những gì sẽ được coi là một sản phẩm cho vay rủi ro. Do rủi ro và chi phí liên quan, các dự án phục hồi thường được xử lý bởi các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, những người có thể mua bất động sản bằng tiền mặt và do đó không cần bất kỳ ngân hàng nào chấp thuận điều kiện của tài sản.
Bài viết này sẽ mô tả số tiền bạn cần tiết kiệm, hai loại khoản vay 203 (k) khác nhau, tài sản đủ điều kiện, sửa chữa đủ điều kiện và nói ngắn gọn hơn, những gì bạn cần biết để xem loại khoản vay này có phù hợp không bạn. (Để đọc lý lịch, xem: Thế chấp của Cơ quan Nhà ở Liên bang (FHA) .)
Bạn cần bao nhiêu tiền mặt
Khoản vay FHA 203 (k) cho phép bạn bao gồm tiền cần thiết để sửa chữa và các chi phí liên quan (vật liệu và lao động) trong khoản vay. Nếu bạn muốn mua một ngôi nhà nơi nhà bếp bị xé toạc, bạn có thể bao gồm trong khoản vay giá tủ mới, mặt bàn, sàn, tủ lạnh, bếp, lò nướng, lò vi sóng, bồn rửa chén, máy rửa chén, xử lý rác, và chi phí để thiết kế, cho phép và cài đặt tất cả. Khoản vay này cũng có thể bao gồm khoản dự phòng dự phòng 10-20% cho các chi phí trên và ngoài dự toán sửa chữa của bạn. Bạn cũng có thể nhận được các khoản thanh toán thế chấp có giá trị lên đến sáu tháng để trang trải khoản thế chấp trong khi bạn đang cải tạo nhà để bạn không phải thanh toán gấp đôi nhà ở.
Các loại thế chấp 203 (k)
Có hai loại thế chấp FHA 203 (k): thường xuyên và được sắp xếp hợp lý (còn được gọi là "sửa đổi"). Thường xuyên là cho các tài sản cần sửa chữa cấu trúc; sắp xếp hợp lý là cho những người chỉ cần sửa chữa phi cấu trúc. Hoặc có thể được sử dụng để mua hoặc tái cấp vốn.
Đối với khoản vay mua 203 (k) thông thường, số tiền thế chấp tối đa được dựa trên giá trị thấp hơn của tài sản cộng với chi phí phục hồi hoặc 110% giá trị dự kiến của tài sản sau khi phục hồi. Điều này có nghĩa là bạn sẽ không muốn mua một ngôi nhà có giá trị tương đương 150.000 đô la nếu cần sửa chữa 25.000 đô la trừ khi bạn có thêm 10.000 đô la tiền mặt vì số tiền bạn có thể vay nhiều nhất là 165.000 đô la (110% của 150.000 đô la). Khoản vay được sắp xếp hợp lý cho phép người mua nhà thêm tối đa 35.000 đô la vào giá mua để trả cho các cải tiến. (Để tìm hiểu thêm, hãy xem: Thế chấp: Bạn có thể chi trả bao nhiêu? )
Tất nhiên, trong mọi trường hợp, bạn có thu nhập để hỗ trợ thế chấp - bạn không thể vay một khoản tiền nhất định vì nhà bảo đảm.
Thuộc tính đủ điều kiện
Khoản vay FHA 203 (k) dành cho chủ sở hữu, không phải nhà đầu tư. Các loại tài sản sau đây đủ điều kiện:
- Nhà ở một gia đình cho bốn gia đình Xây dựng hiện tại đã hoàn thành ít nhất một năm, miễn là một phần của nền tảng hiện tại sẽ vẫn là một ngôi nhà hiện tại sẽ được chuyển đến một nền tảng mới Phần dân cư của một khu hỗn hợp (thương mại / dân cư) tài sản căn hộ được FHA phê duyệt
Với một loạt các tài sản đủ điều kiện như vậy, hầu như bất cứ ai cũng có thể tìm thấy tài sản phù hợp sẽ đủ điều kiện cho khoản vay 203 (k).
Điều kiện tài chính và chi phí sửa chữa và phục hồi cho phép
Bất kể công việc nào bạn có thể nghĩ là ngôi nhà cần, người cho vay và FHA có những yêu cầu riêng mà bạn cũng sẽ phải đáp ứng. Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ (HUD) "yêu cầu các tài sản được tài trợ theo chương trình này phải đáp ứng các tiêu chuẩn cấu trúc và hiệu quả năng lượng cơ bản nhất định" để "tuân thủ Tiêu chuẩn Tài sản Tối thiểu của HUD (24 CFR 200.926d và / hoặc Sổ tay HUD 4905.1) và tất cả mã địa phương và pháp lệnh."
Các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng bao gồm caulking, cách nhiệt, và thông gió cũng như sử dụng hệ thống sưởi ấm và điều hòa không khí kích thước chính xác cho ngôi nhà. Nhà cũng được yêu cầu phải có máy dò khói liền kề với từng khu vực ngủ.
Bạn có thể ngạc nhiên bởi sự đa dạng của việc sửa chữa nhà và cải tiến có thể được tài trợ bằng khoản vay 203 (k). Chúng bao gồm, nhưng không giới hạn, những điều sau đây:
- phòng sơn thêmdeckspatiossite phân loại và thoát nước Phòng tắm tu sửa lại nhà bếp, bao gồm các thiết bị hoàn thiện một sự thay đổi gác mái hoặc tầng hầm và sửa chữa hoặc giảm số lượng các đơn vị trong nhà ở (ví dụ, một gia đình để song công) hệ thống (HVAC) truy cập hệ thống ống nước
FHA không cho phép "các mặt hàng xa xỉ" như sân tennis, bể bơi, bồn nước nóng và hố nướng thịt được tài trợ bằng khoản vay 203 (k), nhưng một số mặt hàng mà bạn có thể nghĩ là xa xỉ, như bồn tắm xoáy nước, là thực sự được phép Nói chuyện với người cho vay của bạn về những cải tiến cụ thể mà bạn muốn thực hiện để xem những gì bạn có thể tài trợ.
Hoàn thành Phục hồi
Khi bạn hoàn thành việc mua và nhà là của bạn, bạn có thể bắt đầu sửa chữa và tu sửa. FHA yêu cầu tất cả các sửa chữa phải được hoàn thành trong vòng sáu tháng, mặc dù người cho vay có thể yêu cầu khung thời gian ngắn hơn.
Bạn sẽ bắt đầu thanh toán thế chấp ngay lập tức như bạn ở bất kỳ nhà nào. Rốt cuộc, bạn sở hữu nó, nó không thành vấn đề nếu bạn chưa sống trong đó. Tuy nhiên, như đã đề cập trước đó, bạn có thể tài trợ cho một vài khoản thanh toán thế chấp đầu tiên của mình.
Tiền phục hồi và sửa chữa được đặt trong một tài khoản ký quỹ và được phát hành khi công việc được hoàn thành và kiểm tra để đảm bảo phê duyệt của HUD. HUD cũng phải phê duyệt thành phẩm sau khi tất cả công việc đã được hoàn thành.
Những vấn đề cần tránh
Nhiều người cho vay không thực hiện các khoản vay FHA 203 (k), cho dù họ không biết làm thế nào hoặc không muốn làm thêm giấy tờ. Làm việc với một người cho vay không có kinh nghiệm với các khoản vay FHA 203 (k) là điều bạn nên tránh - quá trình này đủ phức tạp. Đừng tự làm phiền mình bằng cách làm việc với người không biết họ đang làm gì.
Ngoài ra, hãy đảm bảo rằng bạn không đầu tư quá mức vào nhà mà không chi quá nhiều cho việc sửa chữa và cải thiện mà bạn sẽ không thể thu lại chi phí nếu bạn bán nhà một ngày. Nhìn vào giá bán trung bình của những ngôi nhà sẵn sàng dọn vào trong khu phố của bạn và cố gắng đặt ngôi nhà của bạn trong phạm vi này. Bạn không muốn sở hữu một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la trong một khu nhà gồm 200.000 đô la bởi vì hầu hết những người có thể mua một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la sẽ muốn sống trong một khu phố đẹp hơn, nơi tất cả các ngôi nhà đều có giá trị tương đương.
Hạn chế
Các khoản vay FHA 203 (k) có thời gian đóng dài hơn các loại cho vay khác. Họ thường mất 60 đến 90 ngày để đóng, so với 30 đến 45 ngày phổ biến cho các khoản vay khác, bao gồm cả các khoản vay FHA thông thường. Nếu bạn đang vội vã di chuyển, khoản vay 203 (k) không phải là sản phẩm dành cho bạn. Bạn cũng có thể mong đợi trả lãi suất cao hơn vì rủi ro gia tăng liên quan đến các khoản vay cải thiện nhà. (Để biết thêm, hãy xem Điểm thế chấp - Điểm gì? )
Những khoản vay này cũng là công việc nhiều hơn cho người cho vay và đòi hỏi kiến thức cho vay chuyên ngành, vì vậy có thể khó hơn để tìm một người cho vay sẽ làm việc với bạn. Các quy trình ứng dụng và cải tạo là rất nhiều công việc cho chủ nhà, và có rất nhiều băng đỏ liên quan. Một số người vay đã báo cáo sự chậm trễ trong việc nhận tiền phục hồi của họ, điều này làm tăng thêm căng thẳng cho quá trình này.
Điểm mấu chốt
Mặc dù có thể cần nhiều công việc hơn để tìm một người cho vay thực hiện các khoản vay FHA 203 (k) và để hoàn thành cả quy trình nộp đơn và đổi mới, nhưng nỗ lực thêm có thể được đền đáp. Sản phẩm cho vay này có thể giúp bạn có thể mua ngôi nhà hoàn hảo mà chỉ cần một số điều kiện để có thể sống lại. Nó cũng có thể giúp bạn có thể thực hiện bước nhảy vọt từ việc cho thuê sang sở hữu nhà vì có thể có một người sửa chữa cao hơn trong phạm vi giá của bạn khi không có bất kỳ ngôi nhà sẵn sàng nào bạn có thể chi trả. (Để biết thêm, hãy xem Bạn đã sẵn sàng để mua một ngôi nhà chưa? )
