Bán nhà của bạn để kiếm được lợi nhuận khổng lồ là gần như mọi giấc mơ của chủ nhà đều trở thành sự thật. Ai sẽ không muốn kiếm một xu nhỏ từ nhà của mình? Tuy nhiên, để thu lợi từ việc bán nhà, bạn có thể muốn trì hoãn việc lấy lợi nhuận của mình làm một khoản tiền. Đọc để tìm hiểu lý do tại sao và để tìm hiểu về một lựa chọn khác: bán hàng trả góp.
Xuất chi lớn = Hóa đơn thuế lớn
Hãy xem xét một tình huống phổ biến:
Ví dụ: Khi số tiền kiếm được từ một tài sản tăng trách nhiệm thuế Hal Bookman đã xem xét lời đề nghị của người mua cho căn nhà cho thuê của anh ta và không thể tin vào con số anh ta nhìn thấy. Tài sản của anh ta đã tăng gấp đôi giá trị chỉ trong năm năm và anh ta đã không coi nó là rẻ ngay cả khi anh ta mua nó. Tuy nhiên, khi Hal vui vẻ nói với cố vấn thuế của mình về việc bán hàng, cố vấn đã không hào hứng; lấy thu nhập dưới dạng một lần sẽ không phải là lợi ích tốt nhất của Hal từ góc độ thuế. Nếu Hal tuyên bố toàn bộ số tiền bán hàng trong cùng năm anh ta bán tài sản, anh ta sẽ không đủ điều kiện cho hầu như tất cả các khoản tín dụng thuế mà anh ta thường được hưởng. Các khoản khấu trừ từng khoản của anh ta cũng sẽ được giảm do thu nhập bổ sung từ việc bán hàng. Hal hỏi cố vấn thuế của mình nếu có bất cứ điều gì anh ta có thể làm để giảm thu nhập chịu thuế trong năm. Các cố vấn chỉ biết công cụ để sử dụng: một thỏa thuận bán trả góp.
Mục đích của bán hàng trả góp
Như được nêu chi tiết trong Ấn phẩm 537 , IRS cho phép người nộp thuế trì hoãn lợi nhuận từ việc bán tài sản lớn hoặc các khoản đầu tư khác với một thỏa thuận bán trả góp. Sự sắp xếp này cho phép người bán khai báo một phần được chia theo tỷ lệ lãi vốn của họ trong nhiều năm, miễn là giấy tờ thích hợp được hoàn thành trong năm bán.
Phương thức bán hàng trả góp hoạt động như thế nào
Khai báo lợi nhuận theo bán hàng trả góp về mặt lý thuyết là đơn giản. Việc đánh thuế doanh số trả góp phản ánh niên kim, trong đó một phần được chia theo tỷ lệ của mỗi khoản thanh toán được coi là hoàn trả tiền gốc. Các quy định duy nhất là tài sản được bán không thể là một loại bảo đảm được giao dịch công khai dưới bất kỳ hình thức nào và người nộp thuế không thể là một đại lý của tài sản được bán theo bất kỳ cách nào.
Chúng ta hãy xem một ví dụ về phương pháp này và xem Hal có thể cấu trúc việc bán trả góp của mình như thế nào nếu anh ta muốn hoãn thuế thu nhập của mình cho một năm tới.
Ví dụ: Trì hoãn thuế với việc bán trả góp Hal nhận được 400.000 đô la cho căn nhà cho thuê của mình. Ông đã mua bất động sản này với giá 188.000 đô la và trả 12.000 đô la chi phí bán hàng, được thêm vào cơ sở của ngôi nhà, làm cho nó trở thành 200.000 đô la. Do đó, Hal có 200.000 đô la (400.000 - 200.000 đô la) lợi nhuận phải báo cáo để khai báo. Cố vấn của Hal khuyên anh nên chia nhỏ số tiền bán hàng của mình thành tám phần mỗi năm trị giá 50.000 đô la, thay vì tuyên bố 400.000 đô la trong một năm. Miễn là các khoản trả góp được nhận một cách xây dựng mỗi năm, phương thức này sẽ cho phép Hal duy trì đủ điều kiện cho các khoản tín dụng thuế và các khoản khấu trừ mà khoản thanh toán một lần sẽ khiến anh ta không thể nhận được.
Báo cáo thu nhập trả góp
Thu nhập bán hàng trả góp có thể được chia thành ba loại riêng biệt: lãi, gốc và lãi. Mỗi loại này được xử lý khác nhau trên Mẫu 1040.
Tăng vốn
Trong ví dụ trên, Hal phải khai báo mức tăng mỗi năm là dài hạn hoặc ngắn hạn, tùy thuộc vào mức tăng đó là dài hạn hay ngắn hạn trong năm bán. Lợi nhuận dài hạn bị đánh thuế ở mức thấp hơn, trong khi lợi nhuận ngắn hạn bị đánh thuế như thu nhập thông thường. Bởi vì Hal đã giữ ngôi nhà trong năm năm, nên việc kiếm được, trong trường hợp này, sẽ là lâu dài. Nếu lợi nhuận là ngắn hạn, Hal vẫn sẽ bị đánh thuế vào thu nhập trả góp ở mức thấp hơn mức anh ta có nếu anh ta phải khai báo mức lãi gộp. Điều này là do lợi nhuận ngắn hạn bị đánh thuế như thu nhập thông thường, với mức thuế suất biên cao nhất của người nộp thuế. Tiền lãi từ việc bán hàng trả góp được báo cáo trên Biểu mẫu 6252 của IRS và sau đó được chuyển đến Biểu D trên Biểu mẫu 1040.
Quan tâm
Người nộp thuế có thu nhập bán hàng trả góp cũng phải tính lãi suất của người mua ở mức thấp hơn tỷ lệ liên bang áp dụng hoặc 9% gộp nửa năm một lần. Người mua sẽ trả lãi cho các khoản chưa trả cho đến khi số dư đã được trả lại. Do đó, nếu Hal tính lãi suất 9% khi bán cho người mua, anh ta cũng sẽ nhận và báo cáo khoảng 4.500 đô la thu nhập lãi cho mỗi lần trả 50.000 đô la chưa được thanh toán. Tiền lãi được báo cáo riêng trên Biểu B, như thu nhập lãi thông thường. ( Lưu ý : Nếu tiền lãi không được báo cáo riêng, thì IRS sẽ coi một phần của tiền bán hàng là tiền lãi.)
Hiệu trưởng
Một phần của mỗi đợt bán hàng trả góp được IRS coi là khoản hoàn trả gốc miễn thuế. Số tiền này có thể được xác định bằng cách tính tỷ lệ loại trừ. Chia số tiền lãi thực tế cho giá bán, trong trường hợp này là $ 200.000 / $ 400.000, cung cấp tỷ lệ loại trừ là 50%. Đơn giản chỉ cần nhân tỷ lệ này với số tiền trả góp. Đây là số tiền được loại trừ khỏi thuế vì nó được chỉ định là tiền gốc. Do đó, 25.000 đô la (50.000 đô la x 50%) tiền gốc được trả lại mỗi năm.
Thế chấp và giá hợp đồng
Nếu người mua bất động sản giả định thế chấp hoặc một số lưu ý kỳ hạn khác với việc mua, cơ sở chi phí của tài sản phải được giảm bằng số tiền thế chấp / ghi chú. Ví dụ: nếu tài sản cho thuê mà Hal bán với giá 400.000 đô la có thế chấp 100.000 đô la, thì giá hợp đồng giảm xuống còn 300.000 đô la (400.000 - 100.000 đô la). Điều này có nghĩa là Hal sẽ chỉ có 100.000 đô la tổng số tiền lãi để báo cáo theo từng đợt.
Nếu số tiền thế chấp vượt quá tổng số cơ sở được điều chỉnh của tài sản, thì khoản chênh lệch phải được báo cáo là một khoản thanh toán trong năm đầu tiên và giá hợp đồng được tăng thêm bởi số tiền đó. Ví dụ: nếu tài sản của Hal có khoản thế chấp 250.000 đô la, thì cơ sở của ngôi nhà sẽ là 200.000 đô la (188.000 đô la + 12.000 đô la). Trong trường hợp này, ngoài khoản thanh toán trả góp, Hal sẽ phải báo cáo khoản thanh toán vượt quá 50.000 đô la trong năm đầu tiên. Giá hợp đồng sau đó cũng sẽ là 250.000 đô la, để lại 150.000 đô la dưới dạng thu nhập chịu thuế.
Điểm mấu chốt
Có nhiều quy tắc và quy định liên quan đến bán hàng trả góp, và chúng phải được tuân thủ cẩn thận. Tuy nhiên, những người hiểu các quy tắc có thể duy trì đủ điều kiện của họ cho nhiều khoản khấu trừ và tín dụng phải bị tịch thu. Để biết thêm thông tin về các chủ đề nhỏ như thay đổi giá bán, các hình thức thanh toán khác nhau có thể thực hiện và khi nào có thể từ bỏ thỏa thuận trả góp và thay vào đó hãy thanh toán một lần, hãy truy cập trang web của IRS hoặc tham khảo ý kiến cố vấn thuế của bạn.
