Một ủy thác đầu tư bất động sản Captive là gì?
Tín thác đầu tư bất động sản bị giam cầm chỉ đơn giản là ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) với quyền kiểm soát sở hữu bởi một công ty duy nhất. Các công ty có quyền sở hữu bất động sản gắn liền với hoạt động kinh doanh của họ có thể thấy thuận lợi khi kết hợp các tài sản bất động sản vào REIT cho các khoản giảm thuế đặc biệt. Chiến lược giảm thuế này có thể được sử dụng bởi các nhà bán lẻ và ngân hàng có nhiều cửa hàng hoặc chi nhánh.
Chìa khóa chính
- REIT bị giam cầm là bất kỳ REIT nào có hơn 50% cổ phần sở hữu bởi một công ty duy nhất. REITs thường là các công ty con. REITs, REIT bị giam giữ được hưởng tất cả các lợi thế về thuế như REIT tiêu chuẩn. Toàn diện, kế toán REIT bị giam giữ có thể phức tạp đối với một công ty mẹ và công ty con REIT bị giam cầm. Các chuyên gia kế toán và thuế nên đảm bảo họ tuân thủ đầy đủ tất cả các luật liên bang và tiểu bang bao gồm các REIT bị giam cầm.
Hiểu biết về ủy thác đầu tư bất động sản
Một ủy thác đầu tư bất động sản bị giam cầm có thể được tạo ra để tận dụng các khoản giảm thuế được cung cấp bởi một ủy thác đầu tư bất động sản (REIT). Các công ty có thể chọn phát triển hoặc kiểm soát quyền sở hữu trong REIT cho tình trạng bị giam cầm. Tình trạng kiểm soát hoặc giam giữ được xác định là hơn 50% cổ phần sở hữu quyền biểu quyết của REIT.
Các công ty xây dựng một REIT bị giam cầm cho các mục đích quản lý tài sản bất động sản của riêng họ thường sẽ đặc trưng cho họ là REIT cho thuê hoặc thế chấp. REIT thế chấp cung cấp vốn thế chấp cho lời hứa về thu nhập đối ứng thường là cơ sở cho doanh thu của REIT. Các công ty cũng có thể sử dụng ủy thác đầu tư bất động sản bị giam cầm bằng cách chuyển bất động sản sang REIT sau đó thuê tài sản từ các REIT đó.
Ủy thác đầu tư bất động sản
REIT bị giam cầm chỉ đơn giản là một REIT với quyền kiểm soát quyền sở hữu từ một công ty duy nhất. Ngoài ra, REIT bị giam cầm chỉ đơn giản là REIT. Một thực thể có thể được phân loại là REIT nếu nó đáp ứng các yêu cầu nhất định của Dịch vụ doanh thu nội bộ và Tiêu đề 26 của Bộ luật doanh thu nội bộ. REIT có thể là sự tin tưởng, hiệp hội hoặc tập đoàn nhưng bất kể tất cả họ đều phải chọn để bị đánh thuế như các công ty.
Mã doanh thu nội bộ cho phép tất cả các REIT phân phối tất cả thu nhập của họ cho các cổ đông của họ. Điều này làm cho REIT tương tự như quan hệ đối tác theo mã số thuế vì các công ty hợp danh thường không có thu nhập và phân phối tất cả thu nhập của họ thông qua K-1.
REIT phải đáp ứng một số yêu cầu để đủ điều kiện khấu trừ thuế phân phối thu nhập, đặc trưng cho REITs nói chung. Một số yêu cầu quan trọng nhất bao gồm:
- Bầu cử để đánh thuế với tư cách là một công ty Có ít nhất 90% tổng thu nhập từ cổ tức, tiền lãi, tiền thuê hoặc bất động sản khác. Ít nhất 75% tổng tài sản được thể hiện bằng tài sản bất động sản, tương đương tiền và chứng khoán chính phủ Có quyền sở hữu có lợi từ 100 người trở lên (các công ty kiểm soát có thể gọi các giám đốc điều hành là cổ đông để đáp ứng yêu cầu này)
Nếu một thực thể đáp ứng các yêu cầu REIT, nó phải trả ít nhất 90% thu nhập của mình cho các cổ đông và do đó được phép phân phối thu nhập làm khoản khấu trừ. Bất kỳ số dư còn lại nào sau khi phân phối được yêu cầu đều bị đánh thuế ở mức thuế suất doanh nghiệp cần thiết.
Kế toán công ty con
REITs Captive được coi là công ty con và do đó quyền sở hữu của họ phải được tính theo một cách nào đó trên tài chính của công ty mẹ. Nói chung, có ba cách để hạch toán các công ty con và quyền sở hữu công ty con trên báo cáo tài chính của công ty mẹ. Các công ty có thể báo cáo báo cáo tài chính hợp nhất hoặc họ có thể hạch toán quyền sở hữu thông qua phương pháp vốn chủ sở hữu hoặc chi phí.
Theo Nguyên tắc Kế toán được chấp nhận chung (GAAP), các công ty có tùy chọn tạo báo cáo tài chính hợp nhất tích hợp tất cả các khía cạnh của tài chính của công ty con nếu công ty mẹ sở hữu hơn 50% quyền sở hữu. Thông thường, công ty mẹ không bao gồm REIT bị giam cầm trong báo cáo báo cáo tài chính hợp nhất vì lợi ích về thuế mà REIT bị giam giữ thường là lý do tạo ra nó. Do đó, quyền sở hữu REIT bị giam cầm thường được tính vào tài chính của công ty mẹ thông qua phương pháp vốn chủ sở hữu hoặc phương pháp chi phí.
Lợi ích thuế REIT Captive
Có thể có một số lợi ích về thuế liên quan đến thuế REIT bị giam cầm. Thuế REITs liên bang được thảo luận trong Tiêu đề 26 của Bộ luật Thu nhập Nội bộ, nhưng các tiểu bang cũng có thể có các quy tắc thuế riêng đối với REITs có thể làm tăng hoặc giảm lợi ích thuế.
Nói chung, công ty mẹ của REIT bị giam cầm có thể khấu trừ chi phí thanh toán tiền thuê nhà hoặc thế chấp mà họ phải trả cho REIT bị giam giữ làm giảm thu nhập chịu thuế. Đây không hẳn là một lợi ích lớn vì dù sao nó thường sẽ khấu trừ các chi phí này, nhưng nó có thể tạo ra một số lợi thế hữu ích trong xử lý thanh toán, v.v. Một trong những lợi thế lớn nhất là công ty mẹ nhận được một phần phân phối cổ tức từ REIT bị giam giữ có khả năng bị đánh thuế ở mức thấp hơn.
REIT bị giam giữ được hưởng tất cả các lợi ích về thuế của tình trạng REIT. Nó có thể khấu trừ 90% hoặc lớn hơn thu nhập mà nó phân phối cho các cổ đông. Nó cũng trả thuế suất của công ty liên bang trên bất kỳ thu nhập còn lại.
Luật điều chỉnh REIT Captive
Bởi vì các công ty con REIT bị giam cầm có khả năng tạo ra một số lợi thế, có một số điều khoản của liên bang và tiểu bang nhắm vào họ. Nói chung, hầu hết các luật định nghĩa việc giam cầm là kiểm soát quyền sở hữu 50%. Luật liên bang yêu cầu bất kỳ phương pháp điều trị nào đều công bằng và phù hợp với định giá tài sản và các cuộc đàm phán kéo dài. Một số tiểu bang có những yêu cầu đặc biệt của riêng họ và trong một số trường hợp có những hạn chế có thể loại bỏ các chiến thuật tránh thuế một cách toàn diện. Nhìn chung, các chuyên gia kế toán và thuế nên đảm bảo rằng các REIT bị giam cầm và kế toán REIT bị giam giữ tuân thủ tất cả các luật liên bang và tiểu bang.
