Chính phủ liên bang hiểu rằng các khoản thế chấp nhà là gánh nặng tài chính lớn nhất mà nhiều người Mỹ sẽ phải gánh chịu trong cuộc đời của họ. Để cung cấp một khoản nghỉ (và có lẽ là để khuyến khích mọi người tham gia vào thị trường bất động sản), Sở Thuế vụ (IRS) cho phép người nộp thuế khấu trừ tiền lãi trả cho các khoản thế chấp của họ.
Nhưng nếu bạn có thế chấp nhà thứ hai thì sao? Có vấn đề gì bạn sử dụng nó cho? Bạn chỉ có thể khấu trừ lãi vô thời hạn?
Chúng tôi sẽ xem xét sâu về ý nghĩa thuế của việc thế chấp lần thứ hai, chỉ cho bạn cách tính khoản khấu trừ thuế của bạn cũng như làm nổi bật các hạn chế và cạm bẫy khác nhau.
Những thứ cơ bản
Trước tiên, bạn cần hiểu những gì cấu thành một "ngôi nhà đủ điều kiện" (căn nhà được áp dụng khấu trừ lãi thế chấp) và IRS định nghĩa "lãi suất thế chấp" và "nợ thế chấp".
Đối với người mới bắt đầu, "ngôi nhà đủ điều kiện" đề cập đến ngôi nhà chính của bạn nơi bạn thường sống hoặc ngôi nhà thứ hai. Nhà di động, xe kéo nhà, căn hộ và thuyền đều đủ điều kiện, miễn là họ có "thiết bị ngủ, nấu ăn và nhà vệ sinh", như IRS Publication 936 đưa ra.
Nếu bạn đang yêu cầu các khoản khấu trừ vào một ngôi nhà nhân đôi số tiền khác, chẳng hạn như tài sản cho thuê hoặc văn phòng, một số quy tắc và tính toán sắc thái sẽ xuất hiện, liên quan đến thời gian bạn chiếm giữ mặt bằng. Bạn có thể tham khảo chi tiết cụ thể ở đây, nhưng nói chung, nếu bạn thuê một ngôi nhà thứ hai, bạn cần sống ở đó ít nhất 14 ngày hoặc hơn 10% thời gian mà nó đã thuê trong một năm (tùy theo thời gian nào dài hơn) để có thể khấu trừ lãi thế chấp vào nó. (Nếu bạn hoàn toàn không sống ở đó, thì bạn là chủ nhà và một bộ quy tắc hoàn toàn khác sẽ xuất hiện: xem các khoản khấu trừ thuế cho chủ sở hữu tài sản cho thuê ).
Tiền lãi thế chấp chỉ áp dụng cho tiền lãi trả cho các khoản vay sử dụng (các) nhà của bạn làm tài sản thế chấp. Điêu nay bao gôm:
IRS phác thảo ba loại nợ thế chấp. Những thay đổi này tùy thuộc vào thời điểm bạn rút nợ và số tiền thu được được sử dụng cho:
- Nợ ông nội đề cập đến các khoản thế chấp được đảm bảo bởi nhà của bạn vào hoặc trước ngày 13 tháng 10 năm 1987 (sau đó các quy tắc thuế hiện hành có hiệu lực). Nợ mua nhà liên quan đến các khoản thế chấp được lấy ra sau ngày 13 tháng 10 năm 1987 được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện nhà của bạn (ví dụ: cải tạo, sửa chữa, v.v.). Nợ hoặc vay nợ vốn chủ sở hữu liên quan đến các khoản thế chấp được thực hiện sau ngày 13 tháng 10 năm 1987 được sử dụng cho các mục đích khác, không liên quan đến cư trú, như để tài trợ cho học phí đại học, một chiếc xe mới, một kỳ nghỉ hoặc khá nhiều thứ khác không liên quan đến mua, xây dựng hoặc cải thiện một ngôi nhà.
Các khoản giảm trừ
Điều đó phụ thuộc vào loại nợ bạn đã có - và bạn muốn nhận thêm bao nhiêu nữa. Nếu bạn đã kết hôn và nộp chung, bạn chỉ có thể khấu trừ tiền lãi cho khoản nợ mua nhà trị giá 1 triệu đô la hoặc ít hơn và tổng số nợ trị giá 100.000 đô la trở xuống. Nếu độc thân, hoặc kết hôn và nộp đơn riêng, thì giới hạn của bạn lần lượt trở thành 500.000 đô la cho khoản nợ mua nhà và khoản nợ vốn chủ sở hữu 50.000 đô la.
Nói cách khác, nếu thế chấp hoặc thế chấp của bạn được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện ngôi nhà chính và / hoặc ngôi nhà thứ hai của bạn (làm cho khoản nợ mua nhà) và tổng cộng 1 triệu đô la, bạn có thể khấu trừ tất cả số tiền bạn đã trả lãi. Ví dụ: nếu bạn có lãi suất 4% cho mỗi hai khoản thế chấp cộng lại lên tới 1 triệu đô la, bạn có thể khấu trừ tất cả các khoản thanh toán lãi hàng năm là 40.000 đô la.
Tuy nhiên, nếu khoản nợ mua nhà của bạn là, giả sử, 2 triệu đô la, thì bạn chỉ có thể khấu trừ một nửa tổng số tiền lãi bạn đã trả cho khoản thế chấp trị giá 2 triệu đô la trong năm đó. Nếu áp dụng mức lãi suất 4% tương tự, thì bạn chỉ có thể khấu trừ 40.000 đô la thay vì 80.000 đô la mà bạn có thể đã trả lãi trong năm đó. (Đây là điều cần xem xét cho bất kỳ ai đang cố gắng tài trợ cho một tài sản bảy con số. Xem Jumbo Vs. Thế chấp thông thường: Chúng khác nhau như thế nào .)
Mặc dù giới hạn này không áp dụng cho khoản nợ lớn, nhưng bạn sẽ không thể khấu trừ thêm vào các khoản thế chấp mới nếu khoản nợ của ông bạn đã vượt quá 1 triệu đô la. Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn chỉ có 900.000 đô la nợ lớn? Sau đó, bạn chỉ có thể khấu trừ tiền lãi cho khoản nợ mua nhà trị giá 100.000 đô la.
Ít nhất, đây là quy tắc chung. IRS cung cấp một bảng tính để xác định lãi suất thế chấp nhà được khấu trừ thực tế của bạn.
Thủ tục giấy tờ
Miễn là bạn đã trả lãi suất thế chấp ít nhất $ 600, bạn sẽ nhận được thông báo từ chủ sở hữu hoặc người cho vay thế chấp của bạn (thường là Mẫu 1098) một vài tháng trước thời gian nộp thuế. Cùng với số tiền đô la trong các khoản thanh toán hàng năm của bạn, Tuyên bố lãi suất thế chấp này cũng sẽ hiển thị phí bảo hiểm thế chấp đã trả và các khoản khấu trừ đã trả (nếu bạn mua nhà vào năm đó). Khi bạn có tài liệu này trong tay, bạn sẽ sử dụng nó để hoàn thành tờ khai thuế của mình, trên mẫu 1040, Biểu A (Các khoản khấu trừ từng khoản).
Với nợ mua nhà và nợ vốn chủ sở hữu cộng lại, về mặt kỹ thuật bạn có thể vay 1, 1 triệu đô la so với nhà của bạn. Tuy nhiên, nếu bạn có thêm khoản nợ vượt quá ngưỡng này, bạn có thể khấu trừ tiền lãi nếu số tiền đó được sử dụng cho một chi phí đủ điều kiện, chẳng hạn như khoản đầu tư (cũng được báo cáo trong Biểu A) hoặc doanh nghiệp (Biểu C hoặc C-EZ).
Tái cấp vốn, Điểm và Phí bảo hiểm
Ngoài ra, nếu bạn trả điểm trên thế chấp mới, bạn có thể khấu trừ chúng trong suốt thời gian vay. Giả sử bạn tái tài trợ khoản thế chấp 30 năm mới, bạn có thể khấu trừ 1/30 bất cứ thứ gì bạn đã trả bằng điểm mỗi năm. Nếu bạn chưa khấu trừ tất cả các điểm vào thời điểm bạn bán hoặc tái cấp vốn cho ngôi nhà (một lần nữa), thì bạn có thể khấu trừ tất cả số còn lại cùng một lúc trong năm đó. Bạn sẽ nộp khoản khấu trừ vào Bảng A, mẫu 1040, dòng 12.
Miễn là thu nhập gộp đã điều chỉnh của bạn không vượt quá 109.000 đô la (hoặc 54.500 đô la nếu kết hôn và nộp riêng), bạn cũng có thể khấu trừ một số hoặc tất cả phí bảo hiểm thế chấp của mình. Điều này sẽ rơi vào loại "nợ mua nhà" của bạn.
Điểm mấu chốt
Các quy tắc thuế rất phức tạp, không thể phủ nhận điều đó, nhưng nếu bạn tiến hành đúng, các điều khoản có thể giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn đô la mỗi năm. Hãy chắc chắn tham khảo ý kiến một chuyên gia thuế đủ điều kiện trước khi bạn quyết định đưa ra một thế chấp thứ hai.
