Có hai tổ chức khổng lồ trong ngành công nghiệp thế chấp Hoa Kỳ: Fannie Mae và Freddie Mac. Hầu hết mọi người đã nghe nói về họ, nhưng ít người hiểu những gì họ làm hoặc vai trò quan trọng của họ trong việc tài trợ cho chủ nhà ở Mỹ. Hầu hết mọi người không hiểu rủi ro hệ thống tiềm năng mà họ gây ra cho toàn bộ hệ thống tài chính của chúng tôi. chúng tôi sẽ thảo luận về những gì họ làm, tình trạng doanh nghiệp được tài trợ bởi chính phủ (GSE), các nhiệm vụ công cộng của họ và cách họ kiếm lợi nhuận. Sau đó, chúng ta sẽ khám phá sự nguy hiểm mà những người khổng lồ này có thể gây ra cho thị trường thế chấp Hoa Kỳ nếu họ không quản lý rủi ro một cách hiệu quả. Hãy nhớ rằng, khi những người khổng lồ sụp đổ, đó là những người nông dân bị vắt kiệt.
Họ làm gì
Fannie Mae và Freddie Mac mua và bảo lãnh thế chấp thông qua thị trường thế chấp thứ cấp. Họ không có nguồn gốc hoặc dịch vụ thế chấp.
Người khởi tạo thế chấp bán thế chấp trực tiếp cho Fannie Mae và Freddie Mac, hoặc trao đổi các nhóm thế chấp với họ để đổi lấy một chứng khoán được thế chấp (MBS) được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp tương tự nhưng đảm bảo thêm khoản thanh toán gốc và lãi cho người giữ an ninh. Khi các nhà sáng lập thế chấp bán các khoản thế chấp cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac, hoặc bán các MBS đã được cấp lại cho họ, nó sẽ giải phóng các khoản tiền được sử dụng để tạo ra các khoản thế chấp đó để sau đó các nhà sáng lập có thể tạo ra nhiều khoản thế chấp hơn. Fannie Mae và Freddie Mac cũng đầu tư rất nhiều vào MBS của riêng họ vào cái được gọi là danh mục đầu tư được giữ lại của họ.
Nói tóm lại, họ tạo điều kiện cho dòng tiền từ Phố Wall đến Phố chính.
XEM: Hậu trường của thế chấp của bạn
Doanh nghiệp được chính phủ tài trợ
Fannie Mae và Freddie Mac là GSEs. Cả hai đều được tạo ra bởi các hành vi của Quốc hội; Fannie Mae năm 1938 và Freddie Mac năm 1970. Cả hai đều là những công ty giao dịch công khai được thuê để phục vụ một nhiệm vụ công cộng. Cổ phiếu của họ giao dịch trên NYSE theo ký hiệu FNM và FRE, tương ứng. Mặc dù họ là các công ty giao dịch công khai, vì điều lệ của họ, họ có các mối quan hệ sau đây với Chính phủ Liên bang:
- Cả hai công ty đều có một ban giám đốc gồm 18 thành viên, năm trong số đó được bổ nhiệm bởi tổng thống Hoa Kỳ. Để hỗ trợ thanh khoản của họ, Bộ trưởng Tài chính được ủy quyền, nhưng không bắt buộc, phải mua tới 2, 25 tỷ đô la chứng khoán từ mỗi công ty. Cả hai công ty đều được miễn thuế nhà nước và địa phương.
Vì những mối quan hệ này, thị trường có xu hướng tin rằng các chứng khoán do Fannie Mae và Freddie Mac phát hành mang theo sự bảo đảm ngụ ý của chính phủ Hoa Kỳ. Nói cách khác, thị trường tin rằng nếu có bất cứ điều gì sai trái tại Fannie Mae hoặc Freddie Mac, chính phủ Hoa Kỳ sẽ bước vào để bảo lãnh cho họ. Bảo đảm ngầm này được phản ánh bằng cách họ có thể truy cập tài trợ với giá rẻ như thế nào. Fannie Mae và Freddie Mac có thể phát hành nợ công ty, được gọi là "các khoản nợ của cơ quan", với lợi suất thấp hơn các tổ chức khác.
Mục đích và sứ mệnh chung của Fannie Mae và Freddie Mac
Theo điều lệ của họ, mục đích công khai của Fannie Mae và Freddie Mac là tạo điều kiện cho dòng tiền thế chấp chi phí thấp ổn định.
Điều lệ của họ bao gồm:
- Trọng tâm duy nhất của họ là thị trường thế chấp nhà ở. Họ không được tham gia vào các ngành kinh doanh không liên quan hoặc ngừng hỗ trợ cho thị trường thế chấp nhà ở. Các khoản thế chấp mà họ mua và bảo lãnh phải dưới một khoản tiền được quy định bởi Văn phòng Giám sát Doanh nghiệp Nhà ở Liên bang (OFHEO). Họ bị cấm tham gia kinh doanh của các công ty tài chính nhà ở khác - ví dụ nguồn gốc thế chấp. Họ phải đáp ứng các mục tiêu hàng năm được thiết lập bởi Bộ Phát triển Nhà và Đô thị (HUD). Những mục tiêu này xoay quanh nhà ở thu nhập thấp và trung bình và nhà ở cho người thiểu số. Họ phải tuân theo các yêu cầu về vốn tối thiểu và dựa trên rủi ro và các kỳ thi hàng năm của OFHEO.
Trang web của Freddie Mac tuyên bố rằng nhiệm vụ của nó là cung cấp thanh khoản, sự ổn định và khả năng chi trả cho thị trường nhà đất. Trang web của Fannie Mae nói rằng nhiệm vụ của nó là mở rộng nhà ở giá rẻ và mang lại vốn toàn cầu cho cộng đồng địa phương để phục vụ thị trường nhà ở Hoa Kỳ. (Để tiếp tục đọc về bất động sản, hãy xem Đầu tư vào Bất động sản , Giao dịch Bất động sản Thông minh và hướng dẫn Khám phá Đầu tư Bất động sản của chúng tôi.)
Các công ty có lợi nhuận với sứ mệnh chung
Đừng nhầm lẫn - Fannie Mae và Freddie Mac được thúc đẩy bởi lợi nhuận, như các cổ đông của họ yêu cầu. Trong khi hoàn thành nhiệm vụ công cộng, họ kiếm được lợi nhuận theo hai cách chính: đảm bảo thu nhập từ phí và danh mục đầu tư được giữ lại.
- Đầu tiên, hãy bao gồm thu nhập phí bảo lãnh, hoặc "phí g". Fannie Mae và Freddie Mac giữ lại một tỷ lệ nhất định cho mỗi khoản thanh toán thế chấp cho mỗi khoản thế chấp mà họ đã đảm bảo thanh toán gốc và lãi đúng hạn cho chủ sở hữu MBS (nhà đầu tư). Ví dụ: mọi khoản thanh toán thế chấp hàng tháng có thể được chia thành tiền gốc và tiền lãi. Tiền gốc và tiền lãi, được thu thập bởi một người phục vụ thế chấp, được chuyển cho một trong hai công ty, giả sử Fannie Mae. Fannie Mae sau đó chuyển tiền gốc và tiền lãi cho người giữ bảo đảm được thế chấp; tuy nhiên, nó giữ một tỷ lệ phần trăm nhất định của lãi suất là phí bảo lãnh - thường là từ 0, 12% đến 0, 5% hàng năm. Hãy nghĩ về nó như là một chính sách bảo hiểm. Hy vọng rằng Fannie Mae thu được nhiều hơn trong thu nhập phí bảo lãnh hơn là trả cho các chủ sở hữu chứng khoán được thế chấp vì các khoản vay mặc định. Đó là một chính sách bảo hiểm rất lớn. Vào cuối năm 2006, hai công ty đã bảo lãnh tín dụng cho 2, 9 nghìn tỷ MBS, theo Bộ trưởng Tài chính Robert K. Steel (ngày 15 tháng 3 năm 2007 trước Ủy ban Dịch vụ Tài chính của Hoa Kỳ về Cải cách GSE).
Thứ hai, Fannie Mae và Freddie Mac có danh mục đầu tư thế chấp và MBS được giữ lại rất lớn. Họ đầu tư rất nhiều vào chính họ - và của nhau - chứng khoán. Do bảo lãnh Liên bang ngụ ý, như đã thảo luận trước đó, họ có thể phát hành nợ với lãi suất thấp hơn các tập đoàn khác để tài trợ cho danh mục đầu tư được giữ lại của họ. Nói cách khác, họ có thể kiếm được chênh lệch trên danh mục đầu tư của họ có khả năng lớn hơn các tổ chức khác vì lợi thế tài trợ này. Để nói rằng kích thước của danh mục đầu tư của họ là rất lớn là một cách đánh giá thấp. Vào năm 2006, danh mục đầu tư thế chấp kết hợp của hai công ty là 1, 4 nghìn tỷ đô la, một lần nữa theo Steel (ngày 15 tháng 3 năm 2007).
Giám sát Fannie Mae và Freddie Mac
Fannie Mae và Freddie Mac được quy định bởi OFHEO và HUD. OFHEO quy định sự an toàn và lành mạnh về tài chính của Fannie Mae và Freddie Mac, bao gồm thực hiện, thực thi và giám sát các tiêu chuẩn vốn của họ và giới hạn quy mô của danh mục đầu tư được giữ lại của họ. OFHEO cũng đặt ra giới hạn cho vay phù hợp hàng năm. HUD có trách nhiệm đối với nhiệm vụ nhà ở của Fannie Mae và Freddie Mac. Tất cả các chương trình cho vay mới mà họ có thể tham gia (mua và / hoặc bảo lãnh) phải được HUD chấp thuận. Ngoài ra, HUD đặt ra các mục tiêu hàng năm để Fannie Mae và Freddie Mac thực hiện sứ mệnh nhà ở của họ. Những mục tiêu này tập trung vào nhà ở thu nhập thấp và trung bình và nhà ở cho người thiểu số.
Quá nhiều rủi ro tập trung ở hai công ty có mối quan hệ liên bang?
Không có nghi ngờ rằng Fannie Mae và Freddie Mac đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở của chúng tôi. Tuy nhiên, có nguy cơ khi có quá nhiều rủi ro tập trung chỉ trong hai công ty. Họ quản lý một lượng lớn tín dụng và rủi ro lãi suất. Nếu có điều gì đó không ổn với quản lý rủi ro và / hoặc thực tiễn quản lý danh mục đầu tư của họ, không có nghi ngờ rằng nỗi đau và căng thẳng sẽ được cảm nhận trên khắp thị trường tài chính trên toàn thế giới. Nhiều nhà phê bình cảm thấy rằng, do quy mô của họ và sự phức tạp của việc quản lý rủi ro thế chấp, họ đặt ra rủi ro hệ thống quá lớn cho nền kinh tế của chúng ta. Hơn nữa, một số người tin rằng Fannie Mae và Freddie Mac có lợi thế không công bằng vì bảo lãnh liên bang ngầm cho phép họ phát hành nợ với lãi suất không có sẵn cho các tập đoàn khác - cụ thể, chính sự bảo đảm ngầm này đã cho phép Fannie Mae và Freddie Mac phát triển quá lớn.
Nói một cách đơn giản, có một mối nguy hiểm là hai công ty đã được phép chấp nhận rủi ro quá nhiều với chi phí tiềm năng của người nộp thuế ở Mỹ. Theo quan điểm của Bộ trưởng Tài chính Steel, vào cuối năm 2006, Fannie Mae và Freddie Mac đã có khoảng 4, 3 nghìn tỷ đô la tín dụng thế chấp, chiếm khoảng 40% tổng nợ thế chấp ở Mỹ (ngày 15 tháng 3 năm 2007). Hoặc nhìn khác nhau, hai công ty có khoản nợ 5, 2 nghìn tỷ đô la và nghĩa vụ MBS, vượt quá 4, 9 nghìn tỷ đô la nợ của chính phủ Hoa Kỳ, theo Chủ tịch Hội đồng Giám đốc của Cục Dự trữ Liên bang Ben Bernanke (tháng 4 năm 2007).
Hơn nữa, không ai từng tuyên bố rằng rủi ro tín dụng hoặc rủi ro lãi suất của khoản thế chấp dễ dàng được quản lý hoặc giảm thiểu thông qua việc sử dụng các công cụ phái sinh.
Phần kết luận
Vào mùa hè năm 2007, thị trường cho tất cả các khoản thế chấp ngoại trừ những khoản được bảo lãnh bởi Fannie Mae và Freddie Mac đã đi vào bế tắc hoàn toàn, nhấn mạnh tầm quan trọng của vai trò của hai công ty. Vào mùa thu năm 2007, Freddie Mac đã gây sốc cho thị trường khi tuyên bố thua lỗ lớn liên quan đến tín dụng, châm ngòi cho cuộc tranh luận rằng hai công ty gây ra rủi ro rất lớn cho toàn bộ hệ thống tài chính. Liệu những lợi ích mà Fannie Mae và Freddie Mac tạo ra cho chủ nhà người Mỹ sẽ vượt xa những rủi ro mà họ gây ra cho toàn bộ hệ thống tài chính của chúng ta và người nộp thuế ở Mỹ? Chỉ có thời gian mới trả lời.
Để biết về hai tổ chức này, hãy xem Lợi nhuận từ Nợ thế chấp với MBS .
